Duża część kluczowych zapisów nowelizacji ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym wejdzie w życie z końcem 2025 r. Jedną z nich jest zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W tej chwili są one ważne bezterminowo. Nowe przepisy przewidują, że jeśli ktoś złoży wniosek po 1 stycznia 2025 r., to decyzja, którą otrzyma, będzie ważna przez pięć lat.
Zmienią się też znacząco okoliczności, w jakich inwestor będzie mógł otrzymać ten dokument. W tej chwili praktyka jest taka, że wuzetki dotyczą wszystkich terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (mpzp).
Krytycy tego systemu wskazują, że jest to jedną z głównych przyczyn nadmiernego rozlewania się miast. Inny argument dotyczy inwestycji kontrowersyjnych, budzących sprzeciw mieszkańców. Duża część z nich realizowana jest właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
W zamyśle ustawodawcy nowe zasady mają to ukrócić, zwiększając transparentność całego procesu. Od początku 2026 r. wuzetki będą mogły być wydawane tylko w ściśle określonych sytuacjach – dla inwestycji zlokalizowanych na obszarze uzupełniania zabudowy. Tereny te zostaną określone w planach ogólnych, które gminy powinny przygotować do końca 2025 r.
Więcej chętnych
Zarówno wśród samorządowców, jaki i planistów pojawiają się głosy, że szanse na to, że wszystkie gminy w Polsce (prawie 2,5 tys.) zdążą w tak krótkim czasie przygotować swoje plany, są w zasadzie zerowe. Chociażby ze względu na brak wystarczającej liczby planistów. To może oznaczać, że termin wejścia w życie tych przepisów zostanie wydłużony. Pozostaje to jednak w sferze spekulacji.
Dlatego już na etapie uchwalania nowych przepisów wielu ekspertów radziło potencjalnym inwestorom, by nie zwlekali ze złożeniem wniosku o wuzetkę. Dzięki temu będą mogli otrzymać je na starych zasadach. Skutki tego widać już w gminach.
Czytaj więcej
Zmiany w przepisach o planowaniu przestrzennym, choć jeszcze nie weszły w życie, już mocno wpływają na działania lokalnych władz.
– Tak, obserwujemy zwiększoną liczbę składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy na terenach do tego nieprzystosowanych – mówi Magda Wielogórska, dyrektorka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Radomiu. Wskazuje też, że może to oznaczać wiele negatywnych konsekwencji. – Jest to sprzeczne z zasadami racjonalnego wykorzystania zasobów pieniężnych na wprowadzenie infrastruktury technicznej, może się też wiązać z degradację zasobów przyrodniczych – tłumaczy.
Leszek Świętalski, dyr. biura zarządu Związku Gmin Wiejskich RP, potwierdza, że inwestorzy już słyszą rady, żeby jak najszybciej składali wnioski o wuzetkę. – Na pewno w gminach pojawi się tych wniosków bardzo dużo. To też oznacza większą ilość pracy dla urzędów. Będziemy niewolnikami tej masówki – mówi.
Plusy i minusy planistycznej rewolucji
Z tego punktu widzenia w relatywnie dobrej sytuacji są gminy posiadające duże pokrycie mpzp. M.in. dlatego, że nie muszą się obawiać zalewu wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. – Można zakładać, że w związku ze stosunkowo dużym obszarem miasta Krosna objętym planami miejscowymi nie powinien nastąpić gwałtowny przyrost liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – mówi Piotr Przytocki, prezydent Krosna.
Zgadza się on jednak z prognozami, że duży wzrost liczby wniosków jest realny. – Wśród właścicieli działek i inwestorów może pojawiać się obawa wprowadzania dalszych zmian w prawie oraz chęć zwiększenia wartości działek poprzez uzyskanie wuzetek – mówi.
– Gmina Miasto Świnoujście jest w 98 proc. pokryta obowiązującymi mpzp, dlatego liczba wydawanych WZ sukcesywnie spada. Dotychczas obowiązywała reguła, że WZ niezgodne z uchwalonym planem muszą być wygaszone, dlatego nie było w naszej gminie problemu z ich „bezterminowością” – informuje Jarosław Jaz, rzecznik prasowy prezydenta Świnoujścia.
Zmiana korzystna dla inwestorów
Prezydent Krosna zwrócił nam uwagę na jeszcze inną kwestię, związaną z kontrowersjami dotyczącymi przestrzegania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, która jest jedną z kluczowych przy wydawaniu wuzetek. Realizowana jest ona poprzez analizę zabudowy znajdującej się w otoczeniu działki, której dotyczyć ma wuzetka. Toczące się od lat spory związane są z braniem pod uwagę przez gminy zarówno zbyt małego, jak i zbyt rozległego terenu.
Czytaj więcej
W stolicy trwają publiczne konsultacje projektu nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uwagi można zgłaszać do 29...
Aktualne zasady mówią o tym, że trzeba wziąć pod uwagę trzykrotną szerokość frontu terenu objętego decyzją, ale nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie ma. W nowelizacji została ona określona na nie więcej niż 200 m. Ta zmiana może być korzystna dla inwestorów – nie będą musieli się obawiać nieuzasadnionego powiększania granic obszaru analizowanego celem wydania decyzji.
Samorządowcy i planiści dosyć zgodnie podkreślają, że zmiany w przepisach dotyczące zasad wydawania wuzetek to krok w dobrym kierunku. Powszechnie krytykowany jest za to brak zapisu mówiącego o stopniowym wygaszaniu „starych” wuzetek.
– Do czasu uchwalenia planu ogólnego inwestorzy na terenach nieobjętych planem miejscowym będą dysponować bezterminowymi decyzjami administracyjnymi, co wbrew zamysłowi ustawodawcy będzie miało znaczący wpływ na kształtowanie zabudowy na tych obszarach – usłyszeliśmy w UM Gdańsk. To z kolei może sprawić, że gminom zdecydowanie trudniej będzie zrealizować jeden z celów ustawy, czyli ograniczenie rozlewania się zabudowy.
