Wyścig z czasem po „stare” wuzetki. "Będziemy niewolnikami tej masówki"

Gminy prognozują, że wielu inwestorów będzie chciało otrzymać decyzje o warunkach zabudowy na starych zasadach. W niektórych samorządach wzmożone zainteresowanie popularnymi wuzetkami jest już widoczne.

Publikacja: 06.09.2023 14:52

Urzędnicy m.in. w Radomiu obserwują już zwiększoną liczbę wniosków o wydanie wuzetek

Urzędnicy m.in. w Radomiu obserwują już zwiększoną liczbę wniosków o wydanie wuzetek

Foto: adobestock

Duża część kluczowych zapisów nowelizacji ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym wejdzie w życie z końcem 2025 r. Jedną z nich jest zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W tej chwili są one ważne bezterminowo. Nowe przepisy przewidują, że jeśli ktoś złoży wniosek po 1 stycznia 2025 r., to decyzja, którą otrzyma, będzie ważna przez pięć lat.

Zmienią się też znacząco okoliczności, w jakich inwestor będzie mógł otrzymać ten dokument. W tej chwili praktyka jest taka, że wuzetki dotyczą wszystkich terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (mpzp).

Krytycy tego systemu wskazują, że jest to jedną z głównych przyczyn nadmiernego rozlewania się miast. Inny argument dotyczy inwestycji kontrowersyjnych, budzących sprzeciw mieszkańców. Duża część z nich realizowana jest właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

W zamyśle ustawodawcy nowe zasady mają to ukrócić, zwiększając transparentność całego procesu. Od początku 2026 r. wuzetki będą mogły być wydawane tylko w ściśle określonych sytuacjach – dla inwestycji zlokalizowanych na obszarze uzupełniania zabudowy. Tereny te zostaną określone w planach ogólnych, które gminy powinny przygotować do końca 2025 r.

Więcej chętnych

Zarówno wśród samorządowców, jaki i planistów pojawiają się głosy, że szanse na to, że wszystkie gminy w Polsce (prawie 2,5 tys.) zdążą w tak krótkim czasie przygotować swoje plany, są w zasadzie zerowe. Chociażby ze względu na brak wystarczającej liczby planistów. To może oznaczać, że termin wejścia w życie tych przepisów zostanie wydłużony. Pozostaje to jednak w sferze spekulacji.

Dlatego już na etapie uchwalania nowych przepisów wielu ekspertów radziło potencjalnym inwestorom, by nie zwlekali ze złożeniem wniosku o wuzetkę. Dzięki temu będą mogli otrzymać je na starych zasadach. Skutki tego widać już w gminach.

Czytaj więcej

Samorządy u progu planistycznej rewolucji

– Tak, obserwujemy zwiększoną liczbę składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy na terenach do tego nieprzystosowanych – mówi Magda Wielogórska, dyrektorka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Radomiu. Wskazuje też, że może to oznaczać wiele negatywnych konsekwencji. – Jest to sprzeczne z zasadami racjonalnego wykorzystania zasobów pieniężnych na wprowadzenie infrastruktury technicznej, może się też wiązać z degradację zasobów przyrodniczych – tłumaczy.

Leszek Świętalski, dyr. biura zarządu Związku Gmin Wiejskich RP, potwierdza, że inwestorzy już słyszą rady, żeby jak najszybciej składali wnioski o wuzetkę. – Na pewno w gminach pojawi się tych wniosków bardzo dużo. To też oznacza większą ilość pracy dla urzędów. Będziemy niewolnikami tej masówki – mówi.

Plusy i minusy planistycznej rewolucji

Z tego punktu widzenia w relatywnie dobrej sytuacji są gminy posiadające duże pokrycie mpzp. M.in. dlatego, że nie muszą się obawiać zalewu wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. – Można zakładać, że w związku ze stosunkowo dużym obszarem miasta Krosna objętym planami miejscowymi nie powinien nastąpić gwałtowny przyrost liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – mówi Piotr Przytocki, prezydent Krosna.

Zgadza się on jednak z prognozami, że duży wzrost liczby wniosków jest realny. – Wśród właścicieli działek i inwestorów może pojawiać się obawa wprowadzania dalszych zmian w prawie oraz chęć zwiększenia wartości działek poprzez uzyskanie wuzetek – mówi.

– Gmina Miasto Świnoujście jest w 98 proc. pokryta obowiązującymi mpzp, dlatego liczba wydawanych WZ sukcesywnie spada. Dotychczas obowiązywała reguła, że WZ niezgodne z uchwalonym planem muszą być wygaszone, dlatego nie było w naszej gminie problemu z ich „bezterminowością” – informuje Jarosław Jaz, rzecznik prasowy prezydenta Świnoujścia.

Zmiana korzystna dla inwestorów

Prezydent Krosna zwrócił nam uwagę na jeszcze inną kwestię, związaną z kontrowersjami dotyczącymi przestrzegania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, która jest jedną z kluczowych przy wydawaniu wuzetek. Realizowana jest ona poprzez analizę zabudowy znajdującej się w otoczeniu działki, której dotyczyć ma wuzetka. Toczące się od lat spory związane są z braniem pod uwagę przez gminy zarówno zbyt małego, jak i zbyt rozległego terenu.

Czytaj więcej

Plan ogólny zamiast studium. W którą stronę będzie rozwijać się Warszawa?

Aktualne zasady mówią o tym, że trzeba wziąć pod uwagę trzykrotną szerokość frontu terenu objętego decyzją, ale nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie ma. W nowelizacji została ona określona na nie więcej niż 200 m. Ta zmiana może być korzystna dla inwestorów – nie będą musieli się obawiać nieuzasadnionego powiększania granic obszaru analizowanego celem wydania decyzji.

Samorządowcy i planiści dosyć zgodnie podkreślają, że zmiany w przepisach dotyczące zasad wydawania wuzetek to krok w dobrym kierunku. Powszechnie krytykowany jest za to brak zapisu mówiącego o stopniowym wygaszaniu „starych” wuzetek.

– Do czasu uchwalenia planu ogólnego inwestorzy na terenach nieobjętych planem miejscowym będą dysponować bezterminowymi decyzjami administracyjnymi, co wbrew zamysłowi ustawodawcy będzie miało znaczący wpływ na kształtowanie zabudowy na tych obszarach – usłyszeliśmy w UM Gdańsk. To z kolei może sprawić, że gminom zdecydowanie trudniej będzie zrealizować jeden z celów ustawy, czyli ograniczenie rozlewania się zabudowy.

Duża część kluczowych zapisów nowelizacji ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym wejdzie w życie z końcem 2025 r. Jedną z nich jest zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W tej chwili są one ważne bezterminowo. Nowe przepisy przewidują, że jeśli ktoś złoży wniosek po 1 stycznia 2025 r., to decyzja, którą otrzyma, będzie ważna przez pięć lat.

Zmienią się też znacząco okoliczności, w jakich inwestor będzie mógł otrzymać ten dokument. W tej chwili praktyka jest taka, że wuzetki dotyczą wszystkich terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (mpzp).

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Gminy zagospodarowują pustostany. W Warszawie to aż jedna piąta mieszkań
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Długi ma co trzeci lokator komunalny. Kwota robi wrażenie
Nieruchomości
Będą nowe mieszkania czynowe. Samorządy zakładają specjalne spółki
Nieruchomości
Miejskie budynki usuwane z gminnej ewidencji zabytków
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Zintegrowany Plan Inwestycyjny: nowe rozwiązanie dla firm i samorządów