W urbanizacyjnym chaosie

Społeczne skutki niekontrolowanej urbanizacji są dobrze znane, opisują je liczne ekspertyzy, studia, raporty, a nawet dokumenty rządowe. Źródła patologii przestrzennych mają polityczny charakter – wadliwe prawo, słabość instytucji publicznych odpowiedzialnych za gospodarkę przestrzenną, nieskuteczne planowanie przestrzenne. Główne hasła polityków odpowiedzialnych za zły stan naszej gospodarki przestrzennej są racjonalne:

? ułatwić inwestowanie – bo inwestowanie to rozwój,

? ograniczyć biurokrację i przewlekłe procedury,

? przygotować tereny dla budownictwa mieszkaniowego.

Błędy na starcie

Jednak każdy zainteresowany ekonomią miast wie, że decyzje polityków, rzekomo służące realizacji tych celów, są błędne: brak planowania i niejasne, pełne luk i błędów prawo jest wrogiem inwestora, niekontrolowana urbanizacja jest bardzo kosztowna i nie kreuje tanich, uzbrojonych terenów, lecz utrudnia ich przygotowanie. Wie on również, że nowoczesne planowanie przestrzenne ogranicza biurokrację, ogranicza bowiem konflikty, skraca i dyscyplinuje procedury administracyjne. Trudno zrozumieć i ocenić, co jest źródłem tej szkodliwej dla państwa polityki, chyba nie tylko ignorancja, są bowiem też beneficjenci tego szkodliwego społecznie i gospodarczo modelu urbanizacji – wpływowe grupy nacisku, osiągające spekulacyjne zyski na rynku nieruchomości.

Mamy tu do czynienia z niezwykłym paradoksem. Działania władz publicznych mające na celu rozwój gospodarczy i inwestowanie de facto utrudniają procesy inwestycyjne oraz zagrażają stabilności polskiej gospodarki. Ograniczając kontrolę procesów przestrzennych, stworzyły ekonomiczne zagrożenie dla państwa, a zwłaszcza dla stabilności finansowej gmin.

Zobowiązania gmin ze względu na absurdalne rozmiary terenów przeznaczanych pod zabudowę w uchwalonych planach miejscowych i studiach uwarunkowań są obecnie szacowane na 130 miliardów złotych. Dokument opublikowany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

„Planowanie przestrzenne w gminach 2012" wykazał, że w uchwalonych planach miejscowych tereny zabudowy mieszkaniowej zajmują powierzchnię 1 214 945 ha o chłonności 77 mln ludzi, a w studiach uwarunkowań mają powierzchnię 4 388 260 ha o chłonności 316 mln ludzi. Na zabudowanie terenów mieszkaniowych przeznaczonych w uchwalonych planach miejscowych potrzeba 900 lat, tak wynika z porównania wielkości tych terenów z rocznymi obrotami na rynku działek budowlanych (2010).

W wyniku rezerwowania olbrzymich terenów na cele budowlane, konieczne wydatki na budowę dróg i infrastruktury, przekraczają wielokrotnie możliwości ekonomiczne gmin. Zobowiązania gminy Lesznowola jedynie na wykup terenów pod drogi wynoszą 597 mln zł przy budżecie gminy 61 mln zł, a Piaseczna – 606 mln zł przy budżecie 195 mln zł. W małych gminach wiejskich koszty te są również wielomilionowe.

Ponieważ gminy nie są w stanie wykupić tych terenów, ich właściciele kierują pozwy do sądów. Łączna wysokość pozwów w Poznaniu szacowana jest na 400 mln zł, z nieoficjalnych informacji wynika, że w Warszawie jest jeszcze wyższa. Jeśli nie powstrzymamy tego trendu, dojdzie do bankructwa większości polskich gmin, co ich władze zaczynają rozumieć.

Straty rodzą straty

Nieracjonalna polityka przestrzenna kreuje również straty budżetu państwa i budżetów gminnych w innych dziedzinach. Straty poniesione w wyniku ostatniej powodzi przekroczyły 12 mld zł. Jest to wynik, między innymi, zniszczenia zabudowy zlokalizowanej na terenach szczególnie zagrożonych klęską powodzi (dotyczy 78,89 proc. planów miejscowych gmin Polski centralnej), co jest efektem wadliwego prawa wodnego oraz słabości planowania przestrzennego.

Polskie gminy tracą dochody z renty planistycznej. W Holandii tereny przewidziane w planach miejscowych dla nowej zabudowy, z zasady rolne, są skupowane przez gminy. Ich wielkość odpowiada rzeczywistym potrzebom rozwojowym gminy, a ich wartość w procesie inwestycyjnym wzrasta nawet dwudziestokrotnie po uchwaleniu planu, przeprowadzeniu reparcelacji oraz zbudowaniu infrastruktury drogowej i technicznej. Zysk generowany przez wzrost wartości terenu w większej części zasila budżet samorządowy i pozwala gminom na prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej. W Polsce zysk ten trafia w części do kieszeni spekulantów, a w części jest marnotrawiony w wyniku niezmiernie kosztownej, chaotycznej urbanizacji.

Przytoczone dane, jak wszelkie szacunkowe oceny, zawierają z pewnością jakiś margines błędu, nie jest jednak ważne, czy zobowiązania gmin wynoszą obecnie 120 czy 140 mld zł. Z pewnością mamy bowiem w Polsce do czynienia z olbrzymim i co istotne rosnącym zadłużeniem gmin, bowiem następne plany są uchwalane.

Zmienić wadliwy system

Społeczne aspekty polityki przestrzennej III RP są również trudne do zrozumienia i niemożliwe do zaakceptowania. Jesteśmy świadkami zmagań rządu i Sejmu z wysokim deficytem budżetowym państwa, co powoduje coraz dalej idące ograniczanie wydatków publicznych i prowadzi do drastycznych decyzji w polityce społecznej państwa. Środki kierowane na pomoc społeczną, finansowanie badań naukowych czy na wsparcie sektora mieszkaniowego są ograniczane. Od 20 lat dyskutuje się też kwestię rekompensat za zagrabione w latach PRL nieruchomości, kolejne koncepcje są odrzucane, państwo polskie nie jest w stanie wygospodarować kilkudziesięciu miliardów złotych na odszkodowania.

Równocześnie wadliwy system planowania przestrzennego generuje gigantyczne straty, jako efekt absurdalnych decyzji planów miejscowych, absurdem bowiem jest kreowanie praw do zabudowy na setkach tysięcy hektarów terenów rolnych, o chłonności przekraczającej dwukrotnie ludność Polski, której populacja maleje. Dodatkowe, olbrzymie i niebadane w Polsce straty są również wynikiem chaotycznej urbanizacji, jest ona bowiem w takich dziedzinach jak drogi i uzbrojenie wielokrotnie „droższa" od urbanizacji zaplanowanej i skoordynowanej.

W krajach Unii Europejskiej polityka, którą prowadzą polskie rządy, jest nie do pomyślenia. Władze Francji, doceniając znaczenie miast, powołały ministerstwo urbanizacji, w Anglii pion gospodarki przestrzennej jest ważną częścią rządowej administracji, w Polsce żaden z czołowych polityków nie interesuje się społecznymi i ekonomicznymi efektami polskiej gospodarki przestrzennej. Polscy politycy nie rozumieją, że reforma gospodarki przestrzennej, wzmocnienie planowania przestrzennego i kontrola procesów urbanizacyjnych zmniejszy wydatki sektora publicznego, redukując tym samym deficyt budżetowy państwa i że konieczna jest zmiana zasad gospodarowania przestrzenią.

Obecnie najpilniejsze jest ustawowe wprowadzenie reguł dyscyplinujących gospodarowanie terenem. Tereny rozwojowe winny być wyznaczane w planach miejscowych wówczas, kiedy zabraknie wolnych, uzbrojonych terenów na obszarze zurbanizowanym i uzbrojonym, ich wielkość winna odpowiadać rzeczywistym potrzebom inwestycyjnym i demograficznym gminy, wyliczanym wg zasad zdefiniowanych w ustawie, a rekompensaty dla właścicieli nieruchomości, którym decyzje władz ograniczyły możliwość ich użytkowania, winny odpowiadać ich aktualnej wartości rynkowej.