kompleksowa nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma wejść w życie jeszcze w tym roku – przekonuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. A w ubiegłym tygodniu rozpoczęły się formalne konsultacje społeczne i uzgodnienia międzyresortowe tego projektu.

– Na reformę planowania przestrzennego z prawdziwego zdarzenia czekamy już od kilkunastu lat – podkreśla Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii. – Naszym celem jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu, uproszczenie procedur oraz poprawa ładu przestrzennego kraju – zaznacza.

Wszyscy zyskają?

Resort przekonuje, że nowy system przyniesie korzyści wszystkim interesariuszom: gminy będą mogły lepiej zaplanować przestrzeń, mieszkańcy będą mieć lepszy dostęp do usług publicznych, zyskają także inwestorzy.

Samorządowcy podkreślają, że głębokie zmiany są koniecznie, a większość propozycji przedstawionych przez resort zmierza w dobrym kierunku. Ale można wytknąć też i wady, zwłaszcza jeśli chodzi o krótkie terminy przestrzennej rewolucji, jak i pewnych szczegółowych rozwiązań.

Najważniejsze zmiany dotyczą uchylenia dokumentu planistycznego o nazwie „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”. Ma on być zastąpiony planem ogólnym gminy w randze aktu prawa miejscowego.

Inwestycje pod kontrolą

Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym, jak przekonuje resort rozwoju, ograniczone zostanie zjawisko niekontrolowanego rozlewanie się zabudowy i powstawania np. inwestycji mieszkaniowych „w szczerym polu”. Dziś jest to możliwe w efekcie nadużywania przez inwestorów możliwości budowania na podstawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, tzw. wuzetek.

Wedle nowych propozycji „wuzetki” nie znikną całkowicie, ale wydawanie tych decyzji będzie też musiało być powiązane z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Dalej, wydane już decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez pięć lat od wejścia w życie ustawy, a nowe decyzje mają być ważne przez pięć lat od ich wydania.

– Proponowane zmiany w dużym stopniu wyeliminują obecnie nieprawidłowości, dadzą szansę na powstrzymanie narastającego chaosu i na zagospodarowywanie przestrzeni w sposób zgodny z polityką określoną w strategiach rozwoju gmin i dokumentach obejmujących całe gminy, czyli w planach ogólnych – komentuje Anna Rembowicz-Dziekciowska, dyrektorka Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy.

Jakość zabudowy

Dyrektor pozytywnie odbiera propozycję wprowadzenie wymogu zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym oraz określenie terminu obowiązywania tych decyzji. Wyeliminuje to z obiegu prawnego bezterminowe decyzje wydawane od 2003 r., które ciągle obowiązują nawet w sytuacjach, gdy przez kilkanaście lat od ich wydania całkowicie zmieniły się wszystkie uwarunkowania.

Z kolei Wydział Architektury i Urbanistyki w Krakowie wytyka, że dopuszczalność wydania decyzji, tylko gdy teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym, jest zbyt restrykcyjne. To może się stać hamulcem inwestycji. – A także stanowić podstawę do roszczeń odszkodowawczych wobec gminy, związanych ze spadkiem wartości – zaznacza ratusz.

Kierunkowo korzystne jest też wprowadzenie wymogu określenia w planie ogólnym gminnych standardów urbanistycznych oraz umożliwienie gminom wprowadzenia standardów dostępności do infrastruktury społecznej, czyli obiektów takich jak podstawówki, przedszkola, żłobki czy tereny zieleni publicznej.

Podział kosztów

Bardzo istotna jest też propozycja wprowadzenia nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), z możliwością zapisania wzajemnych zobowiązań gminy i inwestora w specjalnej umowie urbanistycznej. Zdaniem samorządowców taka umowa daje możliwość partycypowania inwestorów w realizacji infrastruktury technicznej i społecznej czy ponoszenia innych kosztów związanych z inwestycją. Obecnie obowiązujące przepisy nie dają takich możliwości, co skutkuje prywatyzacją zysków inwestorów i uspołecznieniem kosztów.

Pewne obawy wzbudzają zapisy dotyczące tworzenia planów ogólnych. – Przykładowo przepisy w zakresie wyznaczania granic obszaru uzupełniania zabudowy są tak zawiłe, że interpretacja tego, co ustawodawca miał na myśli, jest praktycznie niemożliwa – ocenia Biuro Rozwoju Gdańska. – Opracowanie planu ogólnego, w tym zgodności z nim planów miejscowych, będzie rodziło trudności, jeśli chodzi o koszty jego sporządzenia, ale też jego treść i zawartość merytoryczną – komentuje BRG.

Niekorzystnym rozwiązaniem jest też zbyt krótki termin na opracowanie planu ogólnego, a właściwie utrata mocy obowiązywania studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu. – Zablokuje to procesy planistyczne do momentu wejścia w życie planu ogólnego – zaznacza gdański magistrat.

OPINIA
Małgorzata Żurkowska, główny urbanista Miasta Lublin

Zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym jest odbierane jako bardzo pozytywna i długo oczekiwana zmiana. Projekt przewiduje też wygaśnięcie wszystkich studiów gmin do końca 2025 r. i to budzi uzasadniony niepokój. Dziś wszystkie gminy posiadają takie dokumenty, powstawały one przez wiele lat, przy dużym nakładzie sił i środków. Unieważnienie ich w tak krótkim terminie spowoduje chaos w planowaniu przestrzennym, porównywalny do decyzji o unieważnieniu planów miejscowych (uchwalonych przed 1995 r.) w 2003 r. Skutki przestrzenne i ekonomiczne tej decyzji ponosimy do dziś. Powielanie takich decyzji nie powinno mieć miejsca.

OPINIA
Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Warszawie

Propozycja nowelizacji to kontynuacja działań zmierzających do uporządkowania systemu planowania w Polsce. Pojawiła się szansa na pożegnanie dualizmu wiążącego plany miejscowe ze studium, w przeciwieństwie do, wydawanych w zupełnie innym porządku prawnym, decyzji o warunkach zabudowy. Wiele propozycji budzi nadzieje. Ale rodzą się też obawy – bo wykonanie planów ogólnych zajmie lata – że to może zablokować procesy rozwojowe. Próba opisania metodyk kształtowania poszczególnych elementów aktów planistycznych, której intencją było zapewne ograniczenie dowolności, prowadzić może – niestety – do zbytniego przeregulowania.