Czarny koń na stołecznym rynku

Tymczasem statystyki pokazują, że sprzedający mieszkania w stolicy usztywnili się w negocjacjach – wynika z obserwacji pośredników agencji Metrohouse. Powód? Zawyżone stawki obniżają nawet dwa–trzy razy w trakcie procesu sprzedaży.

Poniżej 5 tys. zł za mkw

– Stołeczny rynek mieszkań charakteryzuje stabilność cen. Obserwowane w transakcjach stawki za lokale utrzymują się na bardzo zbliżonych poziomach od września 2016 r. Mamy do czynienia z transakcjami nawet poniżej 5 tys. zł za mkw. – mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse.

Dodaje, że w stolicy nie brakuje też chętnych na mieszkania o podwyższonym standardzie. W ostatnich miesiącach przedział cenowy w transakcjach Metrohouse wynosi od 4,8 tys. do 14 tys. zł za mkw.

– Choć niektórzy obserwatorzy rynku nieruchomości upatrują zwiększenia popytu na droższe mieszkania w poprawie sytuacji gospodarstw domowych dzięki wsparciu programem 500+, to wydaje się to dość daleko idącą nadinterpretacją. Na warszawskim rynku widoczny jest zwiększony ruch transakcyjny wśród osób, które kilka lat temu nabyły swoje pierwsze mieszkanie. Teraz nadszedł czas na zwiększenie powierzchni życiowej, a przystępując do kolejnego zakupu, wybierają zwykle lokale nowsze i o wyższym standardzie – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Z analizy transakcji na warszawskim rynku wtórnym wynika, że zainteresowaniem cieszą się tańsze dzielnice, takie jak Targówek czy Białołęka, ale także bliskie centrum – rejony Woli oraz Wilanów czy Ursynów. Czarnym koniem wiosennych transakcji jest jednak Praga-Południe, gdzie pośrednicy Metrohouse sprzedali najwięcej mieszkań.

Rabaty i czas sprzedaży

Różnica pomiędzy ceną ofertową a końcową na rynku wtórnym wynosi zaledwie 1,2 proc.

– Rzeczywiście, przy ostatecznych negocjacjach sprzedający nie byli skłonni do większych upustów. Należy jednak pamiętać, że wraz z przedłużającą się sprzedażą zbywcy czasem kilkakrotnie obniżali ceny, przez co ich motywacja do dodatkowych obniżek przy umowie ostatecznej jest niewielka – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Zdarzały się też negocjacje, gdzie rabaty były wyższe niż 10 proc., ale w skali wszystkich transakcji nie jest to popularny wynik. Jednocześnie w kilku transakcjach cena końcowa była wyższa niż w ofercie. Przyczyn tego – jak tłumaczą brokerzy – jest wiele: dodatkowe uzgodnienia między stronami (np. pozostawienie mebli, sprzętów, zakup od właścicieli miejsca parkingowego) albo też aktualizacja ceny w wyniku nadspodziewanie dużego zainteresowania (licytacja ceny w przypadku kilku poważnie zainteresowanych kontrahentów).

– Średni czas sprzedaży mieszkań w Warszawie wyniósł w marcu i kwietniu 105 dni, co w porównaniu z wynikami z poprzednich miesięcy może zabrzmieć optymistycznie dla sprzedających – mówi Marcin Jańczuk. – Jest to jednak zmienna bardzo subiektywna i zależy przede wszystkim od segmentu nieruchomości. O ile popularne mieszkania, dwu- i trzypokojowe w rynkowych cenach, mają szanse na w miarę szybką sprzedaż, o tyle już mniej popularne, nawet przy dobrej wycenie, są sprzedawane nawet trzykrotnie dłużej – podsumowuje ekspert Metrohouse.

Ceny a efekt metra

Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że mediana cen transakcyjnych w stolicy wynosiła na rynku pierwotnym 7620 zł za mkw., a na rynku wtórnym – 7237 zł za mkw.

– To oznacza, że stołeczny rynek wtórny jest najdroższy w Polsce, a pierwotny ustępuje jedynie Sopotowi, gdzie mediana cen transakcyjnych za nowe mieszkania przekracza 10 tys. zł – zwraca uwagę Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

Dodaje, że mediana cen dla całej Warszawy nie oddaje jednak specyfiki konkretnych dzielnic. Z raportu E-VALUER INDEX 2017 można jednak wyczytać, że najdroższe w 2016 roku były nowe mieszkania w Śródmieściu (mediana 14,2 tys. zł za mkw.), na Ochocie (8,6 tys. zł za mkw.) i Mokotowie (8,3 tys. zł za mkw.).

Także lokale z drugiej ręki osiągają najwyższe ceny transakcyjne w Śródmieściu (9,9 tys. zł za mkw.), a następnie na Żoliborzu (8,3 tys. zł za mkw.) oraz na Ochocie (7,8 tys. zł za mkw.) i w Wilanowie (7,8 tys. zł za mkw.).

– Najtańszą ofertę mieszkań z obu rynków – pierwotnego i wtórnego – kupujący mogą znaleźć w peryferyjnych dzielnicach stolicy, jak Wesoła, Rembertów i Białołęka. Mediana cen mieszkań używanych, a w przypadku Wesołej także mieszkań nowych, nie przekracza w tych dzielnicach kwoty 6 tys. zł za mkw. – podaje szef Emmerson Evaluation.

Zwraca uwagę, że warto przyjrzeć się także rocznym trendom zmian cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy. Okazuje się, że największy wzrost stawek transakcyjnych na rynku pierwotnym odnotowano w 2016 r. na Pradze-Północ (+6 proc.) i Targówku (+5 proc.).

– W przypadku tych dwóch lokalizacji widać wyraźnie efekt metra. Kupujący dobrze wiedzą, że te dzielnice bardzo mocno zyskają na atrakcyjności po budowie kolejnych etapów drugiej linii – komentuje ekspert Emmerson Evaluation.