Droga ziemia wielkopolska

Dwa dni temu weszły w życie nowe przepisy o obrocie ziemią. Grunty nieobjęte planami zagospodarowania będą traktowane jako rolne. Nie będzie ich można swobodnie sprzedawać, nie wspominając o budowie osiedli. Czy popsuje to biznes deweloperom?

Firmy się przygotowały

Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Ogrody, przewiduje, że nowa ustawa wpłynie na wzrost cen gruntów inwestycyjnych. – Przed sprzedażą konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tego procesu po kupnie działki nie może przeprowadzić deweloper – wyjaśnia.

Trzeba będzie też uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. – Nieobjęte planem grunty wiejskie będą każdorazowo wymagały odrolniania przed transakcją. To utrudni dostęp do działek, co może zahamować inwestycje – przypuszcza Marlena Zapalska.

Dodaje, że w ścisłym centrum Poznania deweloperzy szukają działek pod obiekty biurowe i handlowo-usługowe. – W dzielnicach drugiej strefy miasta okalających centrum, na obrzeżach i pod miastem zainteresowaniem cieszą się tereny głównie pod zabudowę mieszkaniową – wskazuje prezes Zapalska. W cenie są parcele sąsiadujące z terenami rekreacyjnymi.

Maciej Bartczak, współwłaściciel spółki KM Building budującej osiedla pod Poznaniem, ocenia, że paraliż inwestycyjny nam jednak nie grozi. – Inwestorzy, którzy zdawali sobie sprawę z potencjalnych trudności, często przyspieszali zakupy terenów pod budowy – wyjaśnia. – Na początku działania ustawy na rynku gruntów może niewątpliwie panować zastój – przyznaje.

Zdaniem Macieja Bartczaka trudno dziś mówić o walce o działki. – Podaż gruntów pod inwestycje jest na tyle duża i zróżnicowana, że nie trzeba się o nie bić – wyjaśnia współwłaściciel KM Building. – Znaleźć i kupić działkę pod inwestycję jest zdecydowanie łatwiej, niż przeprowadzić cały proces budowy – ocenia.

KM Building ma duży bank ziemi. Jak informuje Bartczak, firma nie szuka już raczej nowych parceli. Zgromadzone działki pozwolą prowadzić inwestycje przez kolejne pięć – siedem lat. Spółka buduje m.in. w Kórniku i okolicach. Ceny gruntów wahają się tam od 80 do 180 zł za mkw.

Spółka Proxin Ogrody ma duży teren inwestycyjny na Jeżycach w Poznaniu. Powstaje tam osiedle Nowe Ogrody. Docelowo w ośmiu etapach będzie 650 mieszkań. – Kolejnych gruntów szukamy w Poznaniu i w Warszawie – mówi Marlena Zapalska.

Ewa Przeździecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Unidevelopment, dodaje, że Poznań jest jednym z ważniejszych rynków dla deweloperów. – Jak w każdej dużej aglomeracji, grunty w rozwiniętych częściach miasta są w Poznaniu coraz trudniej dostępne i intensywnie poszukiwane przez firmy, które chcą budować mieszkania – mówi Przeździecka. – Zainteresowaniem cieszą się m.in. Stare Miasto i Grunwald. W ostatnich latach ogromną popularność zyskały także Jeżyce oraz Wilda.

Unidevelopment szuka w Poznaniu działek z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej.

Mało planów

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, komentuje, że planowanie przestrzenne nie jest mocną stroną miast. – Poznań nie jest wyjątkiem. Połowa powierzchni miasta planów nie ma – mówi. – Proces ich uchwalania nie dotyczy też całego Poznania. Podobnie jest w całym województwie wielkopolskim.

Ale, jak mówi Horbaczewski, ustawa o ziemi rolnej przyniesie pozytywne skutki. – Samorządy nie były do tej pory zainteresowane konsekwentnym uchwalaniem planów. Stały za tym względy ekonomiczne, m.in. wysokie koszty tworzenia koniecznej infrastruktury, jak drogi czy media – mówi ekspert. – W efekcie proces rozwoju miast postępował w sposób chaotyczny i nieprzemyślany. Nowa ustawa ma to zmienić i zmotywować samorządy do uchwalania planów.

Zdaniem Horbaczewskiego opinie o negatywnych skutkach ustawy są zbyt pochopne. – Ustawa przyczyni się do stabilizacji cen – mówi. – Dziś hektar gruntu rolnego jest wyceniany na kilkanaście – dwadzieścia kilka tysięcy złotych. To ceny porównywalne do tych we Francji, Hiszpanii, Niemczech – dodaje. Ekspert potwierdza, że deweloperzy przygotowali sobie odpowiedni zasób gruntów. – Dlatego nie spodziewam się paraliżu inwestycyjnego.

Z kolei Jarosława Ejsymont, ekspert agencji Nieruchomości R.E.J., ocenia, że ustawa w obecnym kształcie może spowodować wzrost cen objętych planem działek przeznaczonych pod inwestycje.

– Firmy szukają działek pod budownictwo mieszkaniowe głównie w obrębie Poznania. Na celowniku są nieruchomości o powierzchni ponad 3 tys. mkw. – opowiada Jarosława Ejsymont. – Wzmożone zainteresowanie deweloperów gruntami widać od pół roku. Ofert jest coraz więcej. Nieruchomości próbują sprzedawać zarówno osoby fizyczne, jak i firmy przenoszące produkcję na tereny podmiejskie. Nowe grunty nie mają jednak planów zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej nie mają też warunków zabudowy, co utrudnia ich analizę pod kątem inwestycyjnym – podkreśla. Zwraca też uwagę na narzucone przez miasto warunki dotyczące parkingów na terenie osiedla, co znacząco ogranicza wykorzystanie gruntu.

Z Życia Samorządów