Potrzeba mieszkań. Po prostu

Kurzętnik to gmina wiejska w województwie warmińsko-mazurskim, w której mieszka nieco ponad 9 tysięcy osób. Jej władze zainicjowały własny, niezależny program mieszkaniowy: Kurzętnik Mieszkanie+, z programem rządowym dzielący jedynie część nazwy. Bo, jak mówi wójt gminy Wojciech Dereszewski, wszelkie „plusy” w nazwie są teraz nośne. – Nasz program jest nieco bardziej dostosowany do możliwości najemców i naszych mieszkańców – mówi Dereszewski.

Autorski program polega na tym, że gmina, przez spółkę komunalną, zaciąga kredyt na budowę nieruchomości, a przyszły lokator mieszkania wpłaca w ramach partycypacji średnio ok. 30 proc. wartości nieruchomości i po pewnym czasie dochodzi do własności. – Zakładamy proces spłaty zobowiązania na 15–20 lat i po tym czasie najemca staje się właścicielem. To jest system TBS z opcją dojścia do własności, czyli novum, bo większość TBS-ów do tej pory powstawało na tej zasadzie, że najemca nigdy nie stawał się właścicielem. U nas może się nim stać już po pięciu latach – mówi Wojciech Dereszewski. Mieszkań opartych na tym systemie powstało w Kurzętniku 160 i taka inwestycja, w ocenie wójta, jest niezbędnym elementem zwiększania zaludnienia gminy, w dalszej kolejności jej atrakcyjności inwestycyjnej i w końcu – wpływów do budżetu.

Bez własności

Przykładem gminy, która podobnie jak Kurzętnik dostrzegła konieczność budowy mieszkań, jednak nie chciała umożliwiać lokatorom dojścia do własności, są Kępice w województwie pomorskim. – My zaczęliśmy z Funduszem Municypalnym BGK zaraz po Jarocinie, czyli jeszcze przed ogłoszeniem programu Mieszkanie+. Cieszymy się, że mimo iż Fundusz ostatecznie znalazł się pod parasolem Mieszkania+, mamy możliwość niesprzedawania mieszkań po spłacie – mówi burmistrz Kępic Magdalena Majewska.

Tłumaczy, że stare budynki w mieście były projektowane jeszcze za czasów Bismarcka, a władzom zależy na zachowaniu spójności architektonicznej. – Gdybyśmy mieli rewitalizować budynki własnościowe czy nawet modernizować oświetlenie, musielibyśmy wszystkich mieszkańców pytać o zgodę i mógłby pojawić się opór. Dlatego właścicielem pozostanie gmina – zapowiada Magdalena Majewska. Podkreśla przy tym, że zakończona niedawno budowa pięciu budynków z 42 mieszkaniami, która trwała dwa lata i kosztowała ponad 8 mln zł, to największa inwestycja zrealizowana w tak krótkim czasie, jaka do tej pory miała miejsce w Kępicach.

Jak przekonuje Aleksander Jankowski, były zarządzający Funduszem Municypalnym w BGK, obecnie dyrektor inwestycyjny w Aesco Group, budowa mieszkań jest koniecznością z punktu widzenia strategii rozwojowej gminy. – Brak dobrych warunków mieszkaniowych jest jedną z głównych przyczyn odpływu ludności z miast. Z kolei przedsiębiorca, który chce zlokalizować gdzieś swój biznes, patrzy między innymi na dostępność siły roboczej. Jeśli pracowników nie ma na miejscu, to czy byłoby gdzie ich osiedlić? I w takim momencie gmina bez odpowiedniego zasobu mieszkaniowego wypada z konkursu – mówi.

Na ratunek szkole

Jarocinowi, dzięki budowie mieszkań, udało się ściągnąć do gminy kilkaset osób, głównie rodziny z dziećmi. – Zbudowaliśmy 258 dobrych jakościowo mieszkań, po świetnej cenie. Po zakończeniu ostatniego etapu prac w sumie będzie gotowych 366 mieszkań, wartych 50 milionów zł. To efekt prac zaczętych jeszcze w ramach Funduszu Municypalnego BGK, choć dziś mówi się o tym jako o Mieszkaniu+ – tłumaczy burmistrz Jarocina Adam Pawlicki. Na tych inwestycjach Jarocin nie poprzestaje. – Planujemy zbudować 78 mieszkań w strefie ekonomicznej, przy małej szkole w Potarzycy, którą potrzebujemy zasilić, by nie dopuścić do jej zamknięcia – dodaje samorządowiec.

Wart uwagi jest fakt, że inwestycja przy szkole w Potarzycy będzie realizowana bez udziału PFR Nieruchomości, spółki odpowiedzialnej za program Mieszkanie+, ale z pomocą banku BGK. – Te środki są tańsze, a sam partner jest lepszy, bo wie, że samorząd to struktura rządu państwa polskiego i traktuje nas po partnersku – mówi burmistrz Jarocina. Jego zdaniem środki oferowane przez PFR Nieruchomości w ramach programu Mieszkanie+ są zbyt drogie oraz zbyt trudne do pozyskania, samorządowcy zaś muszą się zmagać z trudnymi do przebrnięcia wymogami prawnymi i administracyjnymi. – Idea Mieszkania+ jest słuszna, natomiast wykonanie jest złe. Przekazywałem informacje i sygnały ostrzegawcze różnym instytucjom, ale samorządów nikt nie chce słuchać. Szansą na uratowanie programu jest to, że pani minister Jadwiga Emilewicz będzie za niego odpowiadała i wprowadzi konieczne zmiany – twierdzi Pawlicki.

Zasilić małe miejscowości

Zdaniem Aleksandra Jankowskiego podstawową funkcją programu Mieszkanie+ powinna być pomoc małym miejscowościom w zachowaniu ich funkcji miejskich. Program stosunkowo niedrogich mieszkań ma przeciwdziałać depopulacji i ściągać do miasta ludzi ważnych z punktu widzenia strategii rozwojowej gminy, na przykład absolwentów szkół wyższych, małżeństwa z dziećmi czy wykwalifikowanych pracowników. – Problem z małymi miejscowościami jest taki, że nawet jak jest duża potrzeba inwestycji mieszkaniowej, to komercyjni deweloperzy z reguły tam nie wejdą, ponieważ boją się ryzykować na małym rynku. Dopiero jakby na przykład wszedł PFR Nieruchomości i w ramach Mieszkania+ wybudował atrakcyjne osiedle, to dałoby kolejnym deweloperom impuls do wejścia na ten rynek – mówi Jankowski.

W związku z tym jednym z najważniejszych czynników sukcesu programu Mieszkanie+, z perspektywy rozwoju rynku mieszkań czynszowych, będzie odejście od tworzenia osiedli w dużych miastach i skupienie się przede wszystkim na mniejszych ośrodkach. – Wybudowanie tysiąca mieszkań w Warszawie nie odmieni sytuacji na rynku najmu w tym mieście. A czy dodatkowe 300 mieszkań w Sieradzu zmieni sieradzki rynek? Tak, zmieni go zasadniczo i spowoduje, że miasto będzie przyciągać nowych mieszkańców, zyska nowy impuls – argumentuje Aleksander Jankowski.

Gminy, które nie zostaną objęte programem Mieszkanie+ lub same nie będą chciały z niego korzystać, chcąc poszerzyć swój zasób mieszkaniowy, mają zasadniczo dwie możliwości do wyboru: fundusze preferencyjne dystrybuowane przez bank BGK, ukierunkowane jednak przede wszystkim na mieszkania socjalne i komunalne, albo źródła komercyjne, czyli po prostu kredyty w bankach, dzięki którym można sfinansować tak zwane mieszkania dla rozwoju. – Gminy często postrzegają gminne budownictwo wyłącznie w kategoriach realizacji minimum wymaganego przez prawo i nie dostrzegają jeszcze tego, że mieszkania dla rozwoju to jest podstawowe narzędzie strategiczne gminy, pozwalające przyciągać nowych i zatrzymywać starych mieszkańców, budować swoją zdolność do generowania dochodów. Te gminy, które to najszybciej zrozumieją, wygrają – przekonuje były zarządzający Funduszem Municypalnym w BGK.

Z Życia Samorządów