Przekształcenie nie dla każdego

Ze zmiany użytkowania wieczystego we własność nie mogą skorzystać osoby, których mieszkania znajdują się na gruntach z nieuregulowanym stanem prawnym.

Publikacja: 29.01.2019 10:00

W stolicy około 100 tys. mieszkańców bloków spółdzielczych nie ma prawa do gruntu, ponieważ ich domy zbudowano na terenach dekretowych.

Foto: Radosław Maciejewski

Maria Weber

Od 1 stycznia 2019 roku, zamiast użytkowania wieczystego, obowiązuje automatycznie prawo własności. Dotyczy to domów jednorodzinnych i mieszkań w blokach czy kamienicach. Jednocześnie pogłębia zróżnicowanie mieszkańców pod względem własności.

Najgorzej w stolicy

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów została pośpiesznie przeprowadzona tuż przed samorządową kampanią wyborczą w 2018 roku. Rozwiązuje problem własności tylko części mieszkańców, nie proponując nic mieszkańcom budynków stojących na gruntach dekretowych. W Warszawie około 100 tys. mieszkańców, żyjących w blokach spółdzielni mieszkaniowych, nie ma prawa do gruntu, ponieważ ich domy zbudowano na terenach dekretowych (dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy z 26 października 1945 roku). Dla gruntów tych nie można ustanowić użytkowania wieczystego.

W mniemaniu władz stolicy nic z tymi gruntami nie można zrobić, ponieważ w każdej chwili może ujawnić się spadkobierca. Sytuacja ciągnie się latami. Winę za tę sytuację ponosi państwo, a po 1990 roku również samorząd warszawski, który przez swoją bierność dokonał podziału społecznego na mieszkańców z możliwością przekształcenia lokalu we własność i na tych, którzy nie mają tego prawa. Z brakiem prawa do gruntu borykają się wszystkie duże spółdzielnie mieszkaniowe w stolicy. Inne miasta nie mają tych problemów lub pojawiają się one w niewielkim stopniu, jak w Białymstoku, gdzie tylko jedna nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego.

– Nie mamy prawa do gruntów dekretowych, więc w ich przypadku nie płacimy opłaty za użytkowanie wieczyste i nie będziemy też mogli starać się o przekształcenie ich we własność. Obecnie w zasobach naszej spółdzielni są 44 ha gruntów nieuregulowanych, na których stoi 66 budynków z 4363 mieszkaniami. Po 1990 roku, po skomunalizowaniu gruntów, miasto upomniało się od nas o zapłatę za bezumowne użytkowanie gruntów dekretowych. Sąd przyznał nam jednak rację, że w sytuacji, gdy miasto nic nie robi w tej sprawie, nie należy się zapłata. Ustawa o przekształceniu jedynie pogłębi różnice w traktowaniu mieszkańców – powiedział Piotr Kłodziński, prezes warszawskiej SM Energetyka.

Odpowiedź negatywna

O ile przed 2013 rokiem udawało się założyć księgę wieczystą dla lokalu w budynku stojącym na gruncie o nieuregulowanym statusie, o tyle stało się to niemożliwe po postanowieniu Sądu Najwyższego z maja 2013 roku, który zdecydował, że w przypadku gruntów roszczeniowych nie wolno zakładać ksiąg wieczystych, bo grunt należy do kogoś innego. Dlatego, gdy spółdzielnia mieszkaniowa występuje o przyznanie prawa do użytkowania wieczystego, powołując się na niegdysiejsze zobowiązania państwa, to odpowiedź brzmi: nie. Dochodzi do tego, że w niektórych przypadkach spółdzielnie muszą zawierać umowę dzierżawy na niektóre grunty, po to, by przeprowadzić remont. A wszak spółdzielcy budowali osiedla na podstawie decyzji administracyjnych i z przyrzeczeniem ustanowienia użytkowania wieczystego.

Wiele zależy od miast

Pozostałym mieszkańcom ustawa daje możliwość wykupienia prawa do gruntu z bonifikatą. Jeśli mieszkają na gruntach Skarbu Państwa, zapłacą o 60 proc. mniej, niż wynosi opłata przekształceniowa, pod warunkiem że wykup nastąpi w pierwszym roku obowiązywania ustawy. Później będzie ona spadała o 10 procent co roku. W przypadku samorządów ustawa nie określiła wysokości bonifikaty, trzeba ją uchwalić. Ustawodawca zapewne uzależnił to od sytuacji finansowej gminy. Oznacza to, że bonifikata może być różnej wysokości lub też może jej nie być wcale.

Najwyższą bonifikatę w wysokości 98 proc. lub 99 proc. (przysługuje w przypadku wniesienia powyżej 50 opłat za użytkowanie wieczyste, czyli dla budynków wzniesionych przed 1970 r.) uchwaliła Rada Warszawy. Niewiele mniej, bo 90 proc., przegłosowała Rada Torunia. W innych miastach, np. w Katowicach czy Białymstoku, rady poszły śladem 60-proc. bonifikaty dla gruntów Skarbu Państwa. Inne gminy dopiero rozważają jej wysokość. Ale są też takie, których samorządy zastanawiają się, czy w ogóle są one potrzebne. Samorząd Płońska analizuje, czy jest ona konieczna w sytuacji, gdy wysokość opłaty przekształceniowej jest niska. – Najpierw trzeba rozważyć finansowe skutki wprowadzenia bonifikaty. Roczne wpływy do budżetu miasta z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste wynosiły do tej pory ok. 4,5 mln zł – stwierdził Adam Neumann, wiceprezydent Gliwic. – Jeśli mieszkańcy chcieliby skorzystać z możliwości uzyskania 60-proc. bonifikaty i wpłaciliby opłatę jednorazowo za okres 20 lat, to uszczuplenie budżetu sięgnęłoby kwoty 54 mln złotych.

Straty w budżetach

W Warszawie dochody z tytułu użytkowania wieczystego zmniejszą się o 200 mln zł od 2019 r. Gdańsk straci około 6 mln zł, Kraków zaś – 27 mln zł. Natomiast w Poznaniu dochód z tego tytułu wynosił około 38 mln zł. Nie znaczy to, że miasta, bo o nie głównie chodzi, stracą od razu te pieniądze. Część mieszkańców wykupi grunt z jednorazową opłatą, część zaś wybierze spłatę przez 20 lat. Istnienie bonifikaty nie pozbawi miast w całości dochodów, choćby dlatego, że wnosić ją będą nadal podmioty gospodarcze. Przy okazji pojawiły się przypuszczenia, że gminy będą starały się zrekompensować sobie mniejsze wpływy poprzez podniesienie np. podatku od nieruchomości. W dalszej przyszłości mówi się o powrocie pomysłu podatku od wartości nieruchomości, zwanym podatkiem katastralnym.

Dla wielu mieszkańców ustawa może jednak okazać się rozczarowaniem, np. w sytuacji, gdy w budynkach występuje najem. Zadają też pytania w związku z zarejestrowaną działalnością gospodarczą we własnym mieszkaniu. Czy należy im się własność w sytuacji, gdy jej nie wykonują w domu? Spółdzielcy zaś pytają, co zrobić z gruntami pomiędzy budynkami mieszkalnymi, na których są parkingi, śmietniki, place zabaw. Zgodnie z ustawą nie podlegają one przekształceniu.

– Chcemy posłom zaproponować, aby zmienili definicję tych nieruchomości. Ludzie będą mieli własność gruntu pod budynkiem, ale użytkowanie wieczyste i tak będą płacić za te tereny – powiedział Kłodziński.

Stanisław Bodys burmistrz Rejowca Fabrycznego

Pojawiają się dylematy, jakie stawki bonifikat przyjmować, aby zaspokoić społeczne oczekiwania, a jednocześnie wykazać dbałość o wspólną kasę samorządową w dochodach za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Poza tym jest to operacja niepozbawiona problemów i złożona technicznie. Musimy między innymi rozstrzygnąć jednoznacznie, czy notariusze mogą sporządzać akty notarialne bez zaświadczeń o przekształceniu na własność. Mamy informacje, że umowy takie mogą być kwestionowane przez sądy ksiąg wieczystych.