Inwestor chce zarabiać na wynajmie

Na wzrost liczby inwestycji deweloperskich na podlaskim rynku zwraca uwagę Joanna Tarnogórska, właścicielka białostockiej agencji Alter Nieruchomości. – Szczególnie w dużych miastach powstaje dużo mieszkań i domów – mówi. – Rośnie też zapotrzebowanie na tereny pod kolejne inwestycje. Chętnych na nowe nieruchomości nie brakuje. Popyt jest wspierany dość dobrze działającym programem „Mieszkanie dla młodych” – wskazuje.

Przypomina, że program dopłat obejmował pierwotnie tylko nowe mieszkania. – Wpłynęło to na spadek cen lokali na rynku wtórnym – opowiada właścicielka agencji Alter. – W ubiegłym roku do programu zostały włączone także te z drugiej ręki, co rozruszało rynek wtórny. Ceny ustabilizowały się na poziomie emdeemowskich limitów. Wzrosła sprzedaż lokali w przedziale cenowym 3 – 3,8 tys. zł za metr.

Bezpieczna lokata

Jak podkreśla Joanna Tarnogórska, w Białymstoku klienci kupują mieszkania nie tylko dla siebie. – Prężnie rozwija się także rynek lokali na wynajem – mówi. – Białystok to liczące się miasto akademickie. Mamy uniwersytet, Akademię Medyczną, cenioną politechnikę. Deweloperzy chętnie inwestują w grunty w centrum miasta. Tak położone nieruchomości dają inwestorom pewniejszy i szybszy zysk. Ma to oczywiście odzwierciedlenie w cenach działek, które mogą przekraczać nawet 1 tys. zł za metr – podkreśla.

Także Agnieszka Nowik z białostockiej agencji AN Immobilia mówi o studenckim rynku najmu mieszkań w stolicy Podlasia. – Nasze uczelnie plasują się wysoko w rankingach. Mieszkania niedaleko szkół wyższych są chętnie kupowane przez rodziców dla studiujących dzieci. Na wynajem kupują je także inwestorzy – potwierdza Agnieszka Nowik. – Największą popularnością cieszą się lokale w centrum miasta, na osiedlu Mickiewicza, Nowym Mieście. Dwupokojowy, ok. 40-metrowy lokal kosztuje ok. 180 – 220 tys. zł, w zależności od standardu i roku budowy.

Pośredniczka z z AN Immobilia zwraca też uwagę, że sprzedający są dziś bardziej skłonni do ustępstw przy negocjowaniu ceny, zwłaszcza gdy w grę wchodzi gotówka. Czasem udaje się zbić cenę nawet o 10-15 proc.

– Cena jest głównym kryterium wyboru mieszkania dla osób szukających czegoś dla siebie. Lokalizacja nie ma większego znaczenia. Białystok ma świetną sieć dróg, więc dojazd do centrum nawet z odległych osiedli nie jest problemem – podkreśla Agnieszka Nowik. – Rodziny wybierają najczęściej trzypokojowe, 48-60-metrowe mieszkania w cenach od 170 do 250 tys. zł.

A Joanna Tarnogórska dopowiada, że cena mkw. mieszkania w nowym budynku w centrum Białegostoku to 5,5 – 7 tys. zł za mkw.

Warto zainwestować w mieszkanie w stolicy Podlasia? Kiedy inwestycja się zwróci? – Miesięczny czynsz za ok. 50-metrowe mieszkanie może wynosić 1,6 – 2 tys. zł miesięcznie. Zakładając, że na lokal wydaliśmy 300 tys. zł, zakup nieruchomości może się zwrócić po ponad 12 latach – szacuje właścicielka agencji Alter Nieruchomości.

Joanna Tarnogórska ocenia, że podobnie byłoby w przypadku kupna porównywalnego mieszkania w starym, ale świetnie zlokalizowanym budynku w centrum miasta. – Cena takiego lokalu jest niższa. Wystarczy ok. 220 tys. zł. Miesięczna stawka najmu to 1,2 – 1,5 tys. zł. Zwrot z inwestycji nastąpiłby także po 12 latach – mówi Tarnogórska.

Antoni Kozak, ekspert białostockiej agencji Kozak – Wojtan Nieruchomości, wylicza z kolei, że zysk z najmu ok. 60-metrowego mieszkania wartego 350 tys. zł (przy założeniu, że opodatkowanie – 8,5 proc. i czynsz – 1,5 tys. zł miesięcznie pozostaną niezmienne) to 4,7 proc. rocznie.

Według Kozaka inwestowanie w mieszkania na wynajem jest alternatywą dla lokat bankowych. – Do deponowania na nich pieniędzy nie zachęcają niskie stopy procentowe – mówi Kozak. Zawraca uwagę, że za wynajem pokoju studentowi możemy dostać 500 zł miesięcznie. Trzypokojowe lokum oznacza więc czynsz w wysokości 1,5 tys. zł (do tego dochodzą opłaty dla administracji i koszty mediów). – Na większe nawet o połowę stawki możemy liczyć, wynajmując mieszkanie zagranicznym studentom uczącym się na na kierunkach anglojęzycznych – mówi Antoni Kozak. – Ale standard lokalu dla takiego najemcy musi być wyższy.

Zdaniem eksperta za inwestycją w mieszkanie w dobrym miejscu Białegostoku przemawia także perspektywa wzrostu jego wartości w czasie. Jak zapewnia, obecnie ceny nieruchomości z dobrym adresem utrzymują się bez względu na koniunkturę.

Według Joanny Tarnogórskiej zaletą długoterminowych inwestycji w mieszkania jest znacznie mniejsza zmienność cen niż w przypadku np. indeksów giełdowych. – Aby inwestycja w zakup lokalu była trafiona, trzeba zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Największe znaczenie mają cena i lokalizacja – mówi właścicielka agencji Alter Nieruchomości. – Ważne są też powierzchnia nieruchomości, liczba pokoi, piętro, na którym znajduje się lokal – wylicza.

Jak mówi Joanna Tarnogórska, na rynku najmu największym zainteresowaniem cieszą się dwupokojowe mieszkania o powierzchni 40 – 50 mkw. – Najlepiej, by były to dwa oddzielne pokoje – zwraca uwagę Tarnogórska. – Najmniejszym powodzeniem cieszą się mieszkania na ostatnich piętrach w blokach bez windy oraz lokale czteropokojowe i większe – dodaje.

Także na doby

Na rynku białostockim w ostatnich latach pojawiły się także apartamenty na wynajem w systemie dobowym. – Ten segment najmu jest bardzo dobrze rozwinięty w największym miastach. W Białymstoku dopiero zaczyna nabierać rozpędu – opowiada Joanna Tarnogórska. – Lokale wynajmowane na doby za 110 – 250 zł są alternatywą dla pokoju hotelowego. Cieszą się popularnością wśród przyjezdnych do naszego zielonego miasta. Takie rozwiązanie daje możliwość zwrotu inwestycji w dużo szybszym czasie.

Antoni Kozak, pytany o zagrożenia dla inwestycji w mieszkania w Białymstoku zwraca uwagę na demografię. – Spadek liczby studentów, migracja wewnętrzna do większych aglomeracji, wyjazdy do pracy w innych krajach Unii Europejskiej – wylicza ekspert agencji Kozak-Wojtan Nieruchomości. – Paradoksalnie zagrożeniem jest także rządowy program „Mieszkanie plus”, który przez podaż i niskie stawki najmu lokali może doprowadzić do spadku atrakcyjności takiej lokaty kapitału – ocenia.

Zdaniem Antoniego Kozaka decydując się na inwestycję w mieszkanie, zdecydowanie warto wybierać nowe, dobrze zlokalizowane nieruchomości.