W dużych miastach stawki najmu są za niskie

Nie da się szybko budować z powodów formalnoprawnych – przekonuje Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku Miast Polskich ds. legislacyjnych.

ZR: Dlaczego program Mieszkanie+ rozwija się tak słabo?

Marek Wójcik: Program wymaga dłuższej perspektywy czasowej. Ten, kto myślał, że natychmiast się pojawią tanie mieszkania na wynajem, był w błędzie. Po pierwsze, nie da się szybko budować z powodów formalnoprawnych. Nieruchomości przeznaczone pod realizację Programu Mieszkanie+ miały pochodzić przede wszystkim z zasobów Skarbu Państwa, czyli np. PKP, Poczty Polskiej. Te tereny nie zawsze da się od razu przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe, chociażby z powodu problemów dotyczących prawa własności.

Dla przykładu, przy okazji przekazywania dworców kolejowych samorządom w wielu przypadkach okazywało się, że obiekty te, de facto… stoją na gminnych gruntach. Przykład drugi: nieruchomości kolejowe stanowiły tzw. obszar zamknięty, nieobjęty planem zagospodarowania przestrzennego, a samorządowcy z dużą ostrożnością podchodzili do zagospodarowywania terenów przyległych do nieruchomości zajętych pod infrastrukturę kolejową. Choćby dlatego, że kolej umieszczała wzdłuż torów sieci przesyłowe. Planowanie budownictwa mieszkaniowego w obszarze silnego pola elektrycznego, nie miało najmniejszego sensu.

Co jeszcze okazało się piętą achillesową programu?

Przeszacowane zostały możliwości budowy mieszkań za kwoty, które się marzyły autorom programu. Z wyjątkiem mniejszych miast nie da się budować tak tanio, a przecież największe zainteresowanie mieszkaniami na wynajem jest właśnie w dużych miastach. Deweloperzy przy tak niskich stawkach nie chcą realizować projektów, szczególnie w czasach rosnących kosztów budowy. Wyższe koszty budowy oznaczają z kolei wyższe stawki najmu. W wielu przypadkach nie da się utrzymać czynszów – jak zakłada program – na poziomie 12–15 zł za mkw. miesięcznie czy ok. 20 zł za opcją dojścia do własności.

Czy samorządy chętnie angażują się w program?

W połowie roku ok. 70 gmin deklarowało przystąpienie do Mieszkania+, a obecnie ta liczba zbliża się już do 100. Wydaje mi się, że realizacja tych projektów odbywać się będzie w perspektywie całej rozpoczynającej się właśnie pięcioletniej kadencji samorządowej. Trzeba bowiem czasu na przygotowanie inwestycji, poczynając od rozwiązania kwestii planistycznych oraz przeprowadzenia konsultacji społecznych, czego wymaga szacunek dla mieszkańców okolicznych terenów. Już na tym etapie konieczna jest też wiedza na temat inżynierii finansowej planowanych przedsięwzięć. Do tej pory udało się zamknąć tylko te projekty, które miały dobre warunki startowe, np. w Jarocinie czy Kępnie. W obu przypadkach władze samorządowe wykazały się wolą, a nawet nie waham się użyć tego słowa, desperacją w dążeniu do zrealizowania projektów mieszkaniowych.

Ile mieszkań na wynajem może powstać w tej kadencji samorządu?

W skali kraju kilkadziesiąt tysięcy. Na pewno nie 100 tysięcy, jak zakładali pomysłodawcy programu Mieszkanie Plus.

Czy sporządzanie rejestrów gruntów na potrzeby Krajowego Zasobu Nieruchomości pomaga samorządom w porządkowaniu prawnym stanu nieruchomości?

Nie każdy grunt figurujący w KZN nadaje się pod budownictwo mieszkaniowe. Dla potencjalnych inwestorów niezwykle istotne jest np. to, jakie media zlokalizowane są na nieruchomości lub w jej najbliższym otoczeniu oraz jakie są rozstrzygnięcia planistyczne dotyczące tej i sąsiednich nieruchomości. Takich informacji nie znajdą w KZN. Dlatego sięgają do innych baz danych o nieruchomościach prowadzonych przez samorządy.

Doceniając pomysł stworzenia KZN, trzeba ocenić, że w obecnej wersji nie posiada on znaczących walorów użytkowych dla zainteresowanych realizacją projektów mieszkaniowych. Być może warto się zastanowić nad jego korektą, uwzględniając doświadczenia samorządów z budowy i prowadzenia baz danych o nieruchomościach i budynkach.

W jaki sposób samorządy mogłyby wykorzystywać znajdujące się na ich terenie nieruchomości do rozwoju lokalnej gospodarki mieszkaniowej?

Pozwolę sobie przybliżyć dwa rozwiązania. W zasobach gruntów Skarbu Państwa znajdziemy sporo obszarów, najczęściej poprzemysłowych, w dobrych lokalizacjach, sąsiadujących z osiedlami mieszkaniowymi, gdzie z powodzeniem można stawiać kolejne bloki lub lokalizować niezbędną infrastrukturę komunalną, np. szkołę, przedszkole, bibliotekę, dom kultury, przychodnię. To zachęciłoby deweloperów do budowy infrastruktury mieszkaniowej. Miasta składają więc wniosek o komunalizację takich nieruchomości, a kluczowa w tym zakresie jest decyzja wojewody. Jeśli samorząd nie znajduje u niego zrozumienia, często odstępuje od inwestycji, bowiem nie stać go na dodatkowe koszty, jakimi byłby wykup gruntu od Skarbu Państwa.

Większa przychylność administracji rządowej na pewno zachęciłaby miasta to rozbudowy substancji mieszkaniowej.

Drugi przykład dotyczy głównie przedmieść zlokalizowanych w sąsiedztwie istniejących już terenów mocno zurbanizowanych. Chcemy udostępniać nowe miejsca do realizacji zadań mieszkaniowych, zwłaszcza gdy możemy skorzystać mechanizmu finansowego BGKN i PFR. I nie chodzi o budowę pojedynczych bloków, ale całych osiedli. Jednak przygotowanie takiej inwestycji, zwłaszcza w kontekście uzbrojenia terenu czy infrastruktury komunalnej jest bardzo kosztowne, a wiele gmin boi się dziś ryzykować bez gwarancji, że uda się zamortyzować wszystkie poniesione koszty.

Gdyby to ryzyko udało się zminimalizować, np. uzyskując gwarancje wsparcia finansowego w ramach programu Mieszkanie+, samorządy o wiele chętniej przygotowywałoby te tereny pod potrzeby budownictwa mieszkaniowego.