NIK sprawdził, jak miasta sprzedają mieszkania komunalne. Długa lista zastrzeżeń

Wiele procesów sprzedaży mieszkań komunalnych przez gminy odbywa się z naruszeniem prawa – wynika z kontroli NIK. Na 20 sprawdzonych samorządów tylko w jednym (Szczytno) Izba nie dopatrzyła się żadnych uchybień.

Publikacja: 09.02.2023 10:57

Na koniec 2016 r. w zasobach skontrolowanych przez NIK gmin było ponad 13,7 tys. lokali, a na koniec

Na koniec 2016 r. w zasobach skontrolowanych przez NIK gmin było ponad 13,7 tys. lokali, a na koniec 2021 r. ok. 11,5 tys., czyli o 15 proc. mniej

Foto: Adobe Stock

Najwyższa Izba Kontroli przeprowadziła kontrole w urzędach miast w czterech województwach: kujawsko-pomorskim (Tuchola, Więcbork, Golub-Dobrzyń, Aleksandrów Kujawski), podkarpackim (Stalowa Wola, Mielec, Dębica, Przeworsk), świętokrzyskim (Końskie, Skarżysko-Kamienna, Ostrowiec Świętokrzyski, Jędrzejów), warmińsko-mazurskim (Szczytno, Iława, Braniewo, Bartoszyce) i zachodniopomorskim (Kołobrzeg, Białogard, Świdwin, Gryfino). Kontrola obejmowała lata 2016-2021.

Potrzeba kontrolowania tego obszaru działalności samorządów wynika m.in. z tego, że procesy prywatyzacyjne lokali komunalnych (czyli mienia publicznego) co do zasady odbywają się na szczególnych zasadach.

– Lokale komunalne są prywatyzowane bez przetargu. Dotychczasowy najemca, jeśli zawarł umowę na czas nieokreślony, może skorzystać z prawa pierwszeństwa przy zakupie i z bonifikaty sięgającej w niektórych przypadkach nawet 99 proc. wartości mieszkania. (…) Prywatyzując lokalne komunalne, gminy muszą więc działać nie tylko zgodnie z przepisami, ale również w oparciu o jasne i sprawiedliwe zasady – wyjaśnia NIK.

Na liście nieprawidłowości stwierdzonych w trakcie kontroli znalazły się zarówno działania na korzyść osób kupujących, jak i takie, które dotyczyły nieuprawnionego obciążania ich kosztami procesów prywatyzacyjnych.

Wadliwy mechanizm

Przykładem pierwszego rodzaju uchybień jest zastosowanie wadliwego mechanizmu udzielania bonifikaty. NIK stwierdził to w sześciu kontrolowanych gminach. – W 31,5 proc. badanych przypadków zniżkę naliczano niezgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Od wartości mieszkania oszacowanej przez rzeczoznawcę odejmowano wartość nakładów poniesionych w mieszkaniu przez najemcę i dopiero od tak uzyskanej sumy wyliczano zniżkę. W efekcie wpływy do budżetu były mniejsze o ok. 155 tys. zł, a udzielone bonifikaty wyższe od przewidzianych w uchwałach rad miejskich – informuje Izba.

Czytaj więcej

Miasta sprzedają mieszkania komunalne. Czasem z ogromnymi bonifikatami

Przykładem drugiego rodzaju nieprawidłowości jest niezgodne z prawem obciążanie przyszłych nabywców kosztami wyceny mieszkań. Kontrolerzy wychwycili takie działania w 14 miastach. – W 76 proc. zbadanych przypadków przed wszczęciem procedury przygotowania lokalu do sprzedaży żądano zaliczki w wysokości od blisko 200 do 600 zł. W badanym okresie gminy pobrały w ten sposób nienależnie ponad 145 tys. zł. W jednej z nich nielegalna praktyka funkcjonowała, mimo że po kontroli przeprowadzonej przez NIK w 2014 r. z uchwały dotyczącej sprzedaży mieszkań komunalnych usunięto zapis upoważniający do pobierania zaliczek. Z porównania wyników kontroli sprzed ośmiu lat i najnowszych ustaleń wynika, że skala problemu niemal się nie zmieniła, w obu przypadkach zaliczki pobierano w ok. 70 proc. skontrolowanych gmin – tłumaczy NIK.

Inne stwierdzone nieprawidłowości to m.in. niepowiadamianie najemców o przysługującym pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości i zlecanie wyceny nieruchomości przed uzyskaniem od starosty zaświadczenia potwierdzającego, że lokal spełnia wymogi sprzedaży. Co prowadziło do tego, że w przypadku odmowy gminy ponosiły zbędne koszty wyceny.

Problem z wcześniejszą sprzedażą

Błędna interpretacja przepisów prowadziła także do zawężania kręgu osób, których pierwszeństwo w zakupie mieszkania wynika wprost z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Cztery gminy w uchwałach dotyczących zasad sprzedaży lokali komunalnych zawarły ograniczenia dotyczące indywidualnej sytuacji lokatorów, co zdaniem NIK było niedopuszczalne. Najemca mógł kupić mieszkanie, jeśli nie zalegał z czynszem, wyznaczano też minimalny czas wynajmu upoważniający do wykupu lokalu ze zniżką.

Izba sprawdzała też, jak samorządy wywiązują się z obowiązku monitorowania obrotu wtórnego mieszkań sprzedanych z bonifikatą. Przepisy stanowią bowiem, że najemca, który nabył tak mieszkanie z bonifikatą, musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu jej równowartości jeśli w ciągu 5 lat odsprzeda lokal lub przeznaczy go na inne cele niż mieszkaniowe. Mieszkanie kupione ze zniżką można sprzedać wcześniej, ale tylko wtedy, jeśli nabywcą będzie osoba bliska (np. dziecko, wnuk, rodzic), a także, jeśli w ciągu roku środki z jego sprzedaży najemca przeznaczy na kupno innego mieszkania czy nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Czytaj więcej

Kraków chce budować tanie mieszkania na wynajem. Inne miasta też budują

Generalnie NIK pozytywnie ocenił działania gmin w tym zakresie (ocena taka dotyczyła 15 kontrolowanych urzędów). „W latach 2012-2021 spośród lokali mieszkalnych, sprzedanych przez skontrolowane gminy z bonifikatą, 990 było przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Tylko w 29 przypadkach zaszła konieczność zwrotu równowartości udzielonej zniżki” – czytamy w informacji przekazanej przez Izbę.

Nie oznacza to jednak, że w tym obszarze kontrolerzy NIK nie wychwycili żadnych nieprawidłowości. „Izba ujawniła 18 przypadków w których urzędy nie zidentyfikowały wcześniejszej odsprzedaży lokalu. W ośmiu sprawach najemców zwolniono z obowiązku zwrotu bonifikaty, ale dopiero na skutek interwencji kontrolerów Izby urzędnicy podjęli kroki by wyjaśnić, dlaczego tak się stało. Z kolei w sześciu przypadkach, które miały miejsce w pięciu skontrolowanych gminach, nie ubiegano się o zwrot bonifikaty lub bezpodstawnie zaniechano dochodzenia zwrotu w sumie 363,5 tys. zł. W trzech przypadkach było to skutkiem nierzetelnie prowadzonego monitoringu, w pozostałych błędnej interpretacji przepisów lub niewłaściwej organizacji pracy” – czytamy.

Mniejsze bonifikaty

Z raportu Izby wyłania się również ogólny obraz polityki miast w zakresie prywatyzacji mieszkań komunalnych. Na koniec 2016 r. w zasobach skontrolowanych gmin było ponad 13,7 tys. lokali, a na koniec 2021 r. ok. 11,5 tys., czyli o 15 proc. mniej. Najwięcej mieszkań sprywatyzowano w tym czasie w gminach Kołobrzeg, Mielec czy Skarżysko Kamienna – po co najmniej 200, w gminach Aleksandrów Kujawski, Golub Dobrzyń, Tuchola i Przeworsk nie więcej niż po 30.

W przypadku 2240 lokali kupującym udzielono bonifikat, przy czym w 31 proc. przypadków wynosiła ona 95 proc. wartości nieruchomości. Ponad połowę mieszkań (58 proc.) we wszystkich skontrolowanych gminach sprzedano z bonifikatami nie mniejszymi niż 90 proc. wartości nieruchomości. W jednej z gmin w 99 proc. przypadków najemcom lokali udzielono bonifikat w wysokości 99 proc. W kolejnej w 88 proc. przypadków przy sprzedaży udzielono najemcom bonifikat w wysokości 98 proc. Zaledwie 0,3 proc. lokali zbyto z bonifikatami nieprzekraczającymi 50 proc. ich wartości. Gminy uzyskały ze zbycia tych lokali 35 269, 29 tys. zł, tj. 14 proc. ustalonej przez rzeczoznawców majątkowych wartości zbywanych nieruchomości.

Wysokość zniżki uzależniana była m.in. od wieku budynku i jego stanu technicznego (im młodszy budynek i im wyższe nakłady poniesione przez gminę na jego utrzymanie tym niższa bonifikata) oraz długości okresu najmu lokalu (im dłuższy okres tym wyższa bonifikata).

Część gmin decyduje się jednak na zmniejszanie bonifikat. Przykładem może być gmina Jędrzejów, w której od 2021 r. bonifikaty wyniosły do 30  i 10 proc. wartości lokalu, w zależności od czasu trwania najmu. Wcześniej (od 2016 r.) bonifikata ta wynosiło do 98 proc. Z kolei w gminie Aleksandrów Kujawski od 2021 r. wprowadzono bonifikaty w wysokości 15 proc., podczas gdy wcześniej (od 2008 r.) ich wartość dochodziła do 95 proc. Inny przykład to gmina Dębica, gdzie zmniejszono stawkę bonifikaty z 60 proc. na 20.

Najwyższa Izba Kontroli przeprowadziła kontrole w urzędach miast w czterech województwach: kujawsko-pomorskim (Tuchola, Więcbork, Golub-Dobrzyń, Aleksandrów Kujawski), podkarpackim (Stalowa Wola, Mielec, Dębica, Przeworsk), świętokrzyskim (Końskie, Skarżysko-Kamienna, Ostrowiec Świętokrzyski, Jędrzejów), warmińsko-mazurskim (Szczytno, Iława, Braniewo, Bartoszyce) i zachodniopomorskim (Kołobrzeg, Białogard, Świdwin, Gryfino). Kontrola obejmowała lata 2016-2021.

Potrzeba kontrolowania tego obszaru działalności samorządów wynika m.in. z tego, że procesy prywatyzacyjne lokali komunalnych (czyli mienia publicznego) co do zasady odbywają się na szczególnych zasadach.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Gminy zagospodarowują pustostany. W Warszawie to aż jedna piąta mieszkań
Nieruchomości
Długi ma co trzeci lokator komunalny. Kwota robi wrażenie
Nieruchomości
Będą nowe mieszkania czynowe. Samorządy zakładają specjalne spółki
Nieruchomości
Miejskie budynki usuwane z gminnej ewidencji zabytków
Nieruchomości
Zintegrowany Plan Inwestycyjny: nowe rozwiązanie dla firm i samorządów
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?