To będzie rok wielkich wyzwań

– 2015 rok był okresem największej aktywności najemców w historii rynku biurowego w Polsce. Właściciele budynków zawarli umowy na ok. 1,5 mln mkw., z czego aż 834 tys. mkw. przypadło na Warszawę – podkreśla Anna Młyniec, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w firmie JLL.

Z jej danych wynika, że najczęściej wybierane przez najemców stołeczne dzielnice biurowe to Mokotów (229 tys. mkw. wynajęte) i obrzeża centrum (227 tys. mkw.). Do największych ubiegłorocznych umów najmu należy m.in. wynajęcie ponad 21 tys. mkw. w Warsaw Spire, czy kontrakty podpisane przez PZU (17,5 tys. mkw. w Konstruktorska Business Center), mBank (17,5 tys. mkw. w pałacu Jabłonowskich), EY (13,5 tys. mkw. w Rondo 1) oraz Aviva (12 tys. mkw.) w Gdański Business Center.

Jedna czwarta wzięta

– Sytuacja na rynku nieruchomości biurowych jeszcze nigdy nie była tak dobra, o czym świadczy rekordowa liczba podpisanych w minionym roku umów najmu. Jest to dowód na to, że zainteresowanie firm polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych stale rośnie – uważa Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland. – Warszawa jest bardzo stabilnym rynkiem i w ciągu najbliższych lat nie powinno wydarzyć się nic, co zachwiałoby jej pozycją w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W najbliższych latach nie spodziewałbym się gwałtownych zmian i tąpnięć, nawet w obliczu przewidywanej dużej podaży. Pamiętajmy, że już dziś jedna czwarta budowanej w stolicy powierzchni biurowej jest zabezpieczona umowami najmu – podkreśla dyrektor.

Jego zdaniem wciąż widać duże zainteresowanie firm lokalizacjami poza ścisłym centrum, pod warunkiem że są dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta.

– Kupiliśmy już pierwszą działkę na Mokotowie i rozważamy uruchomienie na niej projektu w 2016 r. Oczywiście nie zamierzamy rezygnować z inwestowania w centrum, o czym świadczy fakt, że rozpoczęliśmy budowę Generation Park na Woli, naszego największego projektu, a jednocześnie pierwszego wieżowca Skanska w Polsce – mówi Arkadiusz Rudzki.

Stanislav Frnka, prezes HB Reavis Poland, uważa, że Warszawa wciąż ma bardzo dużo do zaoferowania deweloperom i inwestorom, a rynek jeszcze długo nie będzie nasycony. – W 2016 roku spodziewamy się oddania do użytku 30 nowych projektów biurowych, w tym dwóch kompleksów HB Reavis. W drugim kwartale zakończy się realizacja ostatniego budynku wchodzącego w skład Gdański Business Center na Muranowie, a pod koniec roku dostarczymy na rynek kolejne 30 tys. mkw. w ramach pierwszego etapu kompleksu West Station. Następne inwestycje są w planach, niedługo je ogłosimy – zapewnia Stanislav Frnka.

Tani pieniądz kusi

Piotr Capiga, ekspert z działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, podkreśla, że wyniki z końca ubiegłego roku pokazały, iż rynek powierzchni biurowych w Warszawie jest bardzo chłonny. To właśnie zachęca inwestorów do budowania.

– Popyt na biura w 2015 roku był rekordowy, co przełożyło się na spadek poziomu pustostanów. Dodatkowym impulsem do uruchamiania przez deweloperów kolejnych projektów biurowych jest niski koszt pieniądza i nadpłynność na rynkach zachodnioeuropejskich. W rezultacie w 2016 roku na stołeczny rynek powierzchni biurowych zostanie dostarczone dodatkowe 460 tys. mkw. – wylicza Piotr Capiga. – Będzie to wartość, która jeszcze nigdy nie została w Warszawie osiągnięta.

Należy jednak wziąć pod uwagę, że oddanie części inwestycji planowanych na 2016 rok może się przesunąć na kolejny rok, jeśli najemców zabraknie. – Zgodnie z naszymi analizami podaż biur w 2017 roku ustabilizuje się na poziomie ok. 350 tys. mkw. biur – dodaje Piotr Capiga.

Zdaniem eksperta C&W deweloperzy śmiało budują, bo po nowo zawartych umowach widać, że firmy szukające siedziby preferują nowe biurowce. Ale w ofercie pojawiają się też stare budynki, po modernizacji. Walka o klienta jest więc coraz ostrzejsza. – 2016 rok będzie czasem silnej rywalizacji deweloperów o najemców. A to oznacza presję na obniżanie czynszów – uważa Piotr Capiga. – Wśród potencjalnych najemców będą obecni użytkownicy starszych biur o obniżonym standardzie (klasa B/B+), którym spadające czynsze umożliwią wynajęcie biura klasy A. Z tego samego powodu najemcy obecni na Mokotowie coraz częściej rozważają zmianę lokalizacji na centralną lub na obrzeżach centrum.

Według eksperta C&W nowych najemców najłatwiej pozyskają deweloperzy mający projekty z atrakcyjnymi czynszami, ale jednocześnie wyróżniające się szeroką ofertą udogodnień oraz ciekawą architekturą. Dziś najbardziej pożądane przez firmy lokalizacje to bliska Wola oraz północna część Śródmieścia.