Deweloperzy odważnie spekulują

Wrocław jest trzecim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce, po Warszawie i Krakowie. I mocno broni swojej pozycji.

W mieście aktywni są zarówno deweloperzy międzynarodowi – np. Skanska czy Vastint, jak i ogólnopolscy – np. Echo Investment czy LC Corp.

– Ale również deweloperzy lokalni – jak Archicom czy Vantage Development – coraz mocniej zaznaczają swoją obecność w obszarze nieruchomości komercyjnych – dodaje Katarzyna Krokosińska.

JLL podaje, że we Wrocławiu jest już w sumie 800 tys. mkw. nowoczesnych biur, a deweloperzy nie zwalniają tempa.

Największymi obiektami oddanymi do użytku w 2016 r. były: Business Garden (36,6 tys. mkw.), Pegaz (18,5 tys. mkw.), Kaufland HQ (16 tys. mkw.) oraz Nobilis Business House (14,8 tys. mkw.).

Natomiast głównymi projektami w budowie są: Sagittarius Business House I&II (Echo Investment), Retro Office House (LC Corp), Green 2Day (Skanska Property Poland) oraz West Link (Echo Investment).

– Tylko od początku 2016 r. do końca września ub.r. Wrocław wzbogacił się o 62 tys. mkw. biur. Natomiast do końca 2016 r. nowa podaż przekroczyła 100 tys. mkw. powierzchni – podaje Katarzyna Krokosińska.

Parki biurowe: na zachód od centrum

Także Grzegorz Kmieciński, Associate Director Office Department w firmie doradczej AXI Immo Group, podkreśla, że rynek biurowy we Wrocławiu nie zwalnia tempa, a aktywność deweloperów jest wysoka.

– W 2016 r. do użytku zostało oddanych ponad 162 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W 2017 r. roku wynik będzie niższy, ale nowa podaż powinna przekroczyć 70 tys. mkw. – ocenia Grzegorz Kmieciński.

Jego zdaniem najwięcej nowych inwestycji powstaje na zachód od centrum miasta, gdzie możliwości budowy parków biurowych etapami są większe niż w innych częściach Wrocławia.

– Deweloperzy nie boją się inwestycji spekulacyjnych, bo pomimo dość wysokiego poziomu pustostanów – powyżej 10 proc. – dostępność wysokiej jakości modułów biurowych w mieście, mających powyżej 2–3 tys. mkw., jest ograniczona – uważa Grzegorz Kmieciński.

Podkreśla, że firmy z sektora BPO/SSC dynamicznie się rozwijają we Wrocławiu i potrzebują większych powierzchni biurowych, co sprzyja uruchamianiu nowych budów.

Umowy najmu: trzeci wynik w kraju

Jeśli chodzi o popyt na biura, we Wrocławiu dominuje sektor usług wspólnych. – Dziś w trakcie negocjacji jest kilka dużych projektów, w tym z branży IT, które zakończą się w tym roku – zapowiada ekspert AXI Immo Group. – Warto też wspomnieć, że struktura najemców zmienia się: proste usługi księgowe czy call center przenoszą się do mniejszych miejscowości, a we Wrocławiu rozszerzają swoje usługi firmy z branży IT, R&D czy finansowej – dodaje.

Analitycy JLL podają, że od I do III kwartału 2016 r. włącznie we Wrocławiu podpisano umowy najmu na 78, 8 tys. mkw. powierzchni. To trzeci wynik w Polsce – po Warszawie i Krakowie.

– Tak jak w innych głównych miastach poza Warszawą, we Wrocławiu dynamiczny rozwój rynku biurowego nie byłby możliwy bez sektora usług dla biznesu – zwraca uwagę Katarzyna Krokosińska.

Z danych ABSL wynika, że w mieście działa 111 centrów usług dla biznesu zatrudniających 34,2 tys. osób. Wejścia nowych marek i rozwój firm już działających we Wrocławiu przekładają się na duże zapotrzebowanie na powierzchnie i pojawianie się nowych lokalizacji biurowych.

– Rozwija się część miasta, między centrum a lotniskiem, wzdłuż ulicy Legnickiej i Strzegomskiej. We Wrocławiu powstaje także Centralny Obszar Biznesu zlokalizowany na granicy Starego Miasta i południowej części Wrocławia, w odległości ok. 300 m od Dworca Głównego PKP i 15 minut spacerem od rynku – opowiada Katarzyna Krokosińska.

Czynsze: może być taniej

Należy jednak podkreślić, że znalezienie w krótkim czasie pustego biura o powierzchni 2000–3000 mkw. (średnia wielkość transakcji w ostatnim półtora roku to 1600 mkw.) spełniającego wszystkie warunki stawiane przez wymagających najemców nie jest łatwe, ze względu na wciąż ograniczoną liczbę projektów będących w ofercie. Wiele firm przeprowadza konsolidacje, przenosi się ze starszych budynków do nowszych, z gorszej lokalizacji do lepszej.

Ile kosztuje wynajęcie nowoczesnej siedziby w stolicy Dolnego Śląska? Najwyższe miesięczne czynsze transakcyjne za metr kwadratowy wynoszą od 14 do 14,5 euro. Natomiast średnie stawki wahają się między 12 a 13 euro a mkw. – podaje JLL.

Ale przy zawieraniu umowy liczą się nie tylko stawki najmu.

– Wrocław oferuje korzystne warunki dla najemców biur. Firmy mogą oczekiwać atrakcyjnych pakietów zachęt ze strony właścicieli nieruchomości, szczególnie w przypadku podpisania umowy przednajmu, czyli zanim powstanie budynek – podkreślają agenci JLL.