Firmy z północy szukają hal i biur

Problemem Szczecina jest wysoki podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste.

– Dla Szczecina 2015 rok był przełomowy. Po raz pierwszy od dwóch lat w w tym mieście inwestorzy z Danii i Niemiec podjęli decyzję o utworzeniu trzech centrów usług wspólnych (SSC), powodując tym samym dużą aktywność na rynku biurowym – mówi Mariusz Wiśniewski, starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych w regionie północnym w firmie doradczej CBRE.

Podatki nie zachęcają

Eksperci tłumaczą, że cechą charakterystyczną dla branży usług dla biznesu jest m.in. szybkie zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Często od podjęcia decyzji o utworzeniu oddziału do przygotowania biura mija około czterech miesięcy. Przy tak prędkim procesie decyzyjnym kluczową kwestią jest dostępność powierzchni biurowej.

– Dziś w Szczecinie wskaźnik powierzchni niewynajętych wynosi około 12 proc., co przy małej skali rynku stanowi zaplecze dla zaledwie czterech, pięciu nowych inwestorów z branży SSC/BPO. Biorąc pod uwagę kolejne lata i rozwój tego sektora oraz ilość projektów w budowie, możemy się spodziewać zastoju w dostępności wolnej powierzchni – prognozuje Mariusz Wiśniewski.

Mówi, że w przyciąganiu nowych najemców oraz wsparciu inwestorów bardzo ważną rolę odgrywają władze miejskie i programy zachęt, które promują miasto w skali europejskiej. – A problemem Szczecina jest na pewno wysoki podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste, które dla finalnego najemcy stanowią nawet 30 proc. kosztów opłat eksploatacyjnych. Warto byłoby wprowadzić zwolnienia od podatków dla nowych projektów biurowych. Może to być czynnik sprzyjający rozwojowi rynku biurowego w Szczecinie – uważa ekspert CBRE.

40 tys. mkw. w planach

Adam Schroeder, negocjator w sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, uważa, że Szczecin – choć ciągle uznawany jest za tzw. biurowy rynek wschodzący – cieszy się coraz większą popularnością wśród najemców.

– W kończącym się roku firmy wynajęły ponad 3,5 tys. mkw. biur klasy A. Największą transakcją najmu w Szczecinie było otwarcie biura DGS Business Services. Spółka zajęła 1,7 tys. mkw. – mówi Schroeder.

Z danych C&W wynika, że podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Szczecinie zwiększyła się w 2015 r. o 11 tys. mkw. dzięki oddaniu do użytku czterech budynków.

– W najbliższych latach planowana jest budowa kolejnych 40 tys. mkw. biur. Jednak szacujemy, że termin rozpoczęcia części inwestycji może przesunąć się w czasie – prognozuje Adam Schroeder. – Zmniejszający się wolumen dostępnej powierzchni może być tym impulsem, którego szukają deweloperzy, aby przyspieszyć uruchomienie swoich nowych projektów. Bo Szczecin jest atrakcyjnym rynkiem dla firm z branży BPO i SSC, m.in. ze względu na wykształcone kadry.

Stabilny wzrost

Urszula Rasmussen, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield, wylicza, że magazynowe zasoby Szczecina wzrosły w trzecim kwartale 2015 r. do ok. 143 tys. mkw.

– A w budowie pozostaje jeszcze ok. 30 tys. mkw. hal. To blisko 16 tys. mkw. więcej w porównaniu do tego samego okresu 2014 r. Tak dynamiczny skok podaży spowodował gwałtowny przyrost wskaźnika pustostanów, który obecnie kształtuje się na poziomie 8,1 proc., podczas gdy rok temu pustych hal w Szczecinie nie było – zwraca uwagę Urszula Rasmussen.

Do najważniejszych inwestycji magazynowych w mieście analitycy C&W zaliczają powstające centrum logistyczne firmy Panattoni oraz projekt Waimea Logistic.

Andrzej Rosiński, prezes spółki Waimea Holding, mówi, że bliskie sąsiedztwo Skandynawii oraz Niemiec, doskonałe skomunikowanie z Europą Zachodnią oraz dostęp do Morza Bałtyckiego sprawiają, że park North-West Logistic w Szczecinie ma wielki potencjał. – Położenie tuż przy dużym węźle komunikacyjnym z dostępem do autostrady A6 uczyniło z tej inwestycji niezwykle atrakcyjne miejsce dla firm z branży produkcyjnej z kapitałem skandynawskim. Cztery hale magazynowo-produkcyjne o łącznej powierzchni  64 tys. mkw. zostały wybudowane tak, aby spełniały wymagania konkretnego najemcy. – opowiada prezes Rosiński. – Na 14-hektarowej działce stworzyliśmy nie tylko park logistyczny, ale też prawdziwy park, zakładając 35 tys. mkw. trawników oraz sadząc 100 drzew i 6 tys. krzewów.

W North-West Logistic Park w Szczecinie działalność prowadzą takie firmy, jak KK Wind Solutions, IQ Metal Polska Rohlig Suus Logistics, My Trendy Phone, InCom Polska, Żabka Polska oraz Cubic.

– Wśród najemców mamy także firmy PartyDeco oraz HTM.  Na terenie parku zatrudnienie znalazło ponad 1,5 tys. osób, w tym wielu wysokiej klasy inżynierów, menedżerów oraz specjalistów z dobrą znajomością języków obcych, kształconych na uczelniach działających na terenie miasta – mówi prezes Rosiński.

Dodaje, że inwestycja zostanie powiększona o halę E o powierzchni najmu 5,4 tys. mkw., której oddanie do użytkowania nastąpi pod koniec stycznia 2016 r. – W planach mamy budowę kolejnych hal F i G, w sąsiedztwie hali A. Łącznie siedem hal zajmie powierzchnię 77 tys. mkw. na 18 hektarach – opowiada prezes Rosiński.

Także Paweł Sapek, senior vice president & country manager w Prologis na Polskę, przewiduje, że rynek szczeciński będzie się rozwijał dzięki zainteresowaniu ze strony niemieckich i skandynawskich firm, które przenoszą swoją produkcję do Polski ze względu na atrakcyjne koszty zatrudnienia i dobrą infrastrukturę umożliwiającą sprawną logistykę na zachód Europy.

– Sukces najmu nowego magazynu, wynajętego m.in. przez Bridgestone Stargard, motywuje nas do kolejnych inwestycji w Szczecinie. W przyszłym roku planujemy rozpocząć budowę kolejnego obiektu o powierzchni 18 tys. mkw. – zapowiada Paweł Sapek.

Opinia

Robert Dobrzycki, szef Panattoni Europe

Decyzja dotycząca rozpoczęcia realizacji inwestycji przemysłowych w regionie zachodniopomorskim była bezpośrednio związana z zainteresowaniem Panattoni Europe tzw. rynkami pobocznymi w Polsce, które dotychczas traktowane były przez branżę drugoplanowo.

Jako deweloper zauważyliśmy duże zainteresowanie najmem powierzchni magazynowo-produkcyjnej w rejonie Szczecina, który wcześniej funkcjonował w kategoriach bardzo lokalnych z powodu peryferyjnego położenia. Dziś jednak podbija rynek.

Stało się tak za sprawą bezpośredniej bliskości Niemiec i naszych północnych sąsiadów. Poza tym potencjał geograficzny został wzmocniony przez nową krajową sieć dróg. Te zmiany dostrzegają najemcy magazynów, zarówno firmy działające lokalnie, jak i podmioty zagraniczne, które zamierzają zainwestować w Szczecinie i stąd prowadzić swoje operacje, zwłaszcza związane ze sprzedaż internetową. A my, jako deweloper powierzchni przemysłowych, odpowiadamy na potrzeby klientów, czego efektem była decyzja stworzenia Panattoni Park Szczecin – centrum dystrybucyjnego o planowanej powierzchni ponad 35 tys. mkw. w ramach dwóch budynków. I etap inwestycji powstanie do końca przyszłego roku. —gb