Mieszkania pod jednym numerem. Czy centralna ewidencja skróci kolejki?

Utworzenie Centralnej Ewidencji Lokali (CEL) zapowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). – Trwają prace nad wnioskiem o wpisanie projektu ustawy do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów – przekazał „Życiu Regionów” wydział prasowy resortu. – W bazie będą gromadzone dane o mieszkaniach należących do Skarbu Państwa i samorządów, bez względu na podmiot powołany do ich gospodarowania. W ewidencji mają się też znaleźć informacje o lokalach SIM i TBS.

Chodzi m.in. o dane o stanie technicznym budynków, sposobie ich wykorzystania, zaległościach czynszowych, liczbie osób zamieszkujących lokale, doprowadzonych mediach. Dzięki temu będzie można lepiej dostosowywać nieruchomości do lokalnych potrzeb, planować rewitalizacje czy kierować mieszkania do sprzedaży. Skutkiem regulacji ma być też zwiększenie wpływów do kas samorządów – z czynszów i opłat za korzystanie z lokali bez tytułu prawnego. Dane mają być na bieżąco aktualizowane, co może też pomóc w tworzeniu rządowych programów mieszkaniowych dostosowanych do realnych potrzeb. Tyle założenia.

Co w zasobach mają miasta

Gminny zasób jest bardzo zróżnicowany – pod względem wielkości, wieku i przeznaczenia. W Warszawie pod koniec 2025 r. było ponad 83,6 tys. mieszkań społecznych: niemal 79,9 tys. komunalnych i prawie 3,8 tys. TBS. Najstarsze budynki mają 176 lat.

W Poznaniu Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych dysponuje ponad 12,4 tys. mieszkań, najstarsze mają 206 lat, najmłodsze rok. A Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (PTBS) dysponuje ponad 3,9 tys. lokali. Łódź na początku br. miała niemal 36,4 tys. mieszkań komunalnych, Widzewskie TBS – niemal 1,4 tys. Wrocław zgromadził 28,3 tys. mieszkań i 4,4 tys. TBS. Część budynków pochodzi sprzed 1900 r. Niemal 100 powstało w XXI w.

W Gdańsku jest 16,4 tys. lokali zarządzanych przez Gdańskie Nieruchomości i ponad 4,4 tys. należących do innych spółek miejskich. Najstarszy budynek powstał w 1770 r. Kraków ma niespełna 14,5 tys. lokali, część w zabytkowych budynkach. W portfelu Lublina jest ok. 9 tys. mieszkań komunalnych, z czego niemal 300 socjalnych. Miasto ma też ok. 400 mieszkań na najem instytucjonalny. Najstarszy miejski budynek powstał w 1849 r.

W Bydgoszczy jest 8,8 tys. mieszkań, w najmie socjalnym – 614. Bydgoski TBS ma niemal 1,6 tys. lokali. Zasób gminy to w większości stara zabudowa. Prawie 90 proc. budynków powstało przed 1945 r., średni wiek kamienic to ok. 120 lat. Najnowsze mieszkania powstały w 2012 r. W Olsztynie jest 3,5 tys. mieszkań. OTBS ma ich niemal 850.

Ile się czeka na mieszkanie

Nie wszystkie mieszkania mają lokatorów. Np. w Łodzi ok. 4,3 tys. lokali znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, a ponad 1,1 tys. jest czasowo wyłączonych z użytkowania m.in. z powodu rewitalizacji czy termomodernizacji. Część lokali stoi pusta z powodu postępowań dotyczących zwrotu. Ok. 2,8 tys. mieszkań jest przygotowywanych do ponownego zasiedlenia.

W Warszawie pod koniec 2025 r. wynajętych było ok. 91 proc. mieszkań, część kamienic wyłączonych z użytkowania. W Lublinie 214 lokali z 500 pustych można będzie zasiedlić po remoncie. Część pustostanów znajduje się w budynkach zamkniętych przez nadzór budowlany. Remont byłby nieopłacalny.

Bydgoszcz ma zwykle ok. 400 wolnych lokali przeznaczonych docelowo do ponownego zasiedlenia. Jak mówi Marta Stachowiak, rzeczniczka prezydenta miasta, w „wolnostanach” odbywa się stała rotacja. Jedne mieszkania są zwalniane, inne remontowane, kolejne oddawane w najem.

Czekający na mieszkania muszą się uzbroić w cierpliwość. W Warszawie pod koniec 2025 r. w kolejce było prawie 2,3 tys. gospodarstw. – Średni czas oczekiwania może wynosić pół roku, a może i półtora, to zależy od dzielnicy, dostępności mieszkań, sytuacji rodzinnej – tłumaczy Marzena Gawkowska, rzecznik stołecznego ratusza. Ponad połowa gospodarstw z rejestru już mieszka w lokalach miejskich, ale stara się o poprawę warunków.

W Poznaniu na liście socjalnej jest 148 osób, na liście mieszkaniowej – 332 osoby. Na mieszkanie czeka się średnio ok. roku. W Lublinie prawo do lokalu komunalnego ma 178 osób. Jest też 230 chętnych do wyremontowania mieszkania na własny koszt. Na mieszkanie komunalne czeka się średnio ok. sześciu lat, na socjalny – ok. czterech.

We Wrocławiu czekało ponad 4 tys. gospodarstw domowych. W Krakowie – 410, a 121 przystąpiło do programu „Mieszkanie za remont”. W Gdańsku na najem komunalny czekało 38 rodzin, na socjalny 71. Po mieszkanie komunalne stoi się tam w kolejce od ok. dwóch miesięcy do czterech lat od wpisania na listę, na socjalny – od trzech do pięciu lat.

W Bydgoszczy prawo do gminnego mieszkania ma 211 rodzin, w tym 33 – do socjalnego. Na mieszkanie komunalne w Olsztynie czeka w sumie 189 gospodarstw domowych. Na lokal w olsztyńskim TBS – 139 osób.

Cenna wiedza o pustostanach

Pomysł MRiT pozytywnie ocenia Aleksandra Krugły, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR). Jej zdaniem Centralna Ewidencja Lokali może być przydatnym narzędziem polityki mieszkaniowej. – Największą wartością byłoby umożliwienie państwu i samorządom podejmowanie decyzji na podstawie aktualnej wiedzy o zasobie, jego wykorzystaniu, stanie technicznym i możliwościach przywracania lokali do użytkowania – komentuje. Jak dodaje, informacji o publicznych zasobach mieszkaniowych jest dziś sporo, ale są rozproszone między różnymi systemami, rejestrami, instytucjami. – Ważne, by CEL nie oznaczała tworzenia kolejnej, niezależnej bazy danych, lecz przede wszystkim integrowała już dostępne i uzupełniała luki – zaznacza Aleksandra Krugły.

Jej zdaniem szczególnie cenne byłyby szczegółowe informacje o pustostanach. – Wiemy, ile mieszkań w gminach jest niezamieszkanych, ale potrzebujemy dokładniejszej wiedzy o przyczynach i możliwościach ich wykorzystania – wyjaśnia. – Inaczej trzeba traktować lokal wymagający niewielkiego remontu, a inaczej mieszkanie, którego przywrócenie do użytkowania wymaga znacznych nakładów albo rozwiązania problemów prawnych.

Dla oczekujących na mieszkania komunalne korzyści mogą być realne, choć pośrednie. – Lepsza wiedza o zasobie może ułatwiać planowanie remontów, ograniczać czas niewykorzystywania lokali i usprawniać gospodarowanie mieszkaniami – precyzuje ekspertka. Jak jednak zaznacza, sama ewidencja, bez odpowiedniego finansowania i zwiększania zasobu mieszkań, nie rozwiąże problemu długich kolejek. Wyzwaniem będzie też zapewnienie aktualności i porównywalności danych, ich sprawnej wymiany między systemami i ograniczenie dodatkowych obowiązków administracyjnych. – Ważne też, aby odpowiednio zagregowane informacje były publicznie dostępne, przy pełnej ochronie danych osobowych lokatorów – mówi.

Szerszy dostęp do danych

Samorządy pomysł utworzenia CEL oceniają bez nadmiernego entuzjazmu. Mają już własne systemy gromadzenia informacji. Ich zdaniem potencjalną wartością mogłoby być poszerzenie bazy o lokale prywatne i spółdzielcze.

– Mamy bardzo dobrze zewidencjonowany zasób – zapewnia Michał Guz z wrocławskiego urzędu. – Dzięki szerszemu dostępowi do danych o mieszkaniach miasto mogłoby lepiej reagować na potrzeby mieszkańców i kształtować miejską politykę społeczną i inwestycyjną.

Krakowski Wydział Mieszkalnictwa oraz Zarząd Budynków Komunalnych korzystają ze Zintegrowanego Systemu Zarządzania Nieruchomościami GRANOS. – Rozważając utworzenie Centralnej Ewidencji Lokali, warto uwzględnić możliwość integracji istniejących baz z ogólnokrajowym systemem – mówi Jolanta Tęcza-Ćwierz z urzędu w Krakowie, zwracając uwagę także na koszty wdrożenia i utrzymania systemu.

Gdańsk prowadzi bazę pustostanów, trafiają do niej dane dotyczące m.in. stanu technicznego lokali i planowanych remontów. – Centralna ewidencja mogłaby stanowić dodatkowe narzędzie służące gromadzeniu i wymianie informacji na poziomie krajowym – mówi Dariusz Wołodźko z gdańskiego urzędu. – Ale samo jej utworzenie nie wpłynie ani na liczbę dostępnych mieszkań, ani na skrócenie czasu oczekiwania na nie.

Lustro czynszowe dla samorządów

– Dodatkową wartością mogłyby być informacje o lokalach spółdzielczych, które nie mają odrębnych ksiąg wieczystych, oraz o osobach, którym przysługuje spółdzielcze prawo do takich lokali – uważa Marzena Gawkowska. – Gminy mogłyby też zyskać informacje, ile lokali w danej gminie jest wynajmowanych.

Dane mogłyby ułatwić gromadzenie informacji o czynszach za mieszkania należące do prywatnych właścicieli, co samorządy mogłyby wykorzystać jako tzw. lustro czynszowe. To zestawienie danych pomocnych przy ustalaniu stawek najmu. Tworzenie CEL, jak podnoszą stołeczni samorządowcy, może jednak oznaczać dodatkowe obowiązki.

Na tę kwestię zwraca uwagę także Dobrosława Janas, dyrektorka Biura Spraw Lokalowych urzędu w Poznaniu. Jej zdaniem tworzenie rejestru byłoby ogromnym wyzwaniem organizacyjnym i logistycznym.

Dyrektor dostrzega też korzyści. – Ewidencja z jednej strony pozwoliłaby kontrolować rynek mieszkań i uzyskiwać informacje o pustostanach i wynajmowanych lokalach, ale z drugiej nakładałaby na właścicieli mieszkań nowe obowiązki, ingerując w prawo własności – mówi. – Miasto prowadzi racjonalną gospodarkę mieszkaniowym zasobem, a wynajem lokali z prywatnego zasobu zależy wyłącznie od woli ich właścicieli. Centralna ewidencja pozwoliłaby samorządom ocenić skalę wolnych lokali na rynku prywatnym i ewentualnie zaproponować właścicielom wynajem na sprzyjających warunkach, np. w ramach Społecznych Agencji Najmu.

Także Patryk Pulikowski, rzecznik ratusza w Olsztynie, uważa, że nowa baza będzie przydatna, jeśli wskaże, ile jest w mieście pustych prywatnych mieszkań. Pomogłoby to w ewentualnym tworzeniu SAN. – Gmina jako stabilny najemca i solidny płatnik, mogłaby uzyskać korzystniejszy czynsz – tłumaczy.

Rejestry zasobu gminnego prowadzi już bydgoska spółka ADM. Jak tłumaczy Marta Stachowiak, rzeczniczka prezydenta Bydgoszczy, zwalniane lokale są przygotowywane do ponownego zasiedlania (remonty, modernizacje) i oddawane w najem, a ich miejsce zajmują kolejne zwalniane mieszkania. – Prowadzenie CEL będzie wymagało stałej aktualizacji, co zarządzającym zasobami instytucjom zajmie wiele czasu – mówi rzeczniczka.

Zastanawia się też, czy „zmianą rejestrową” będzie np. przekształcenie najmu socjalnego w najem na czas nieoznaczony. – A jakie zmiany w strukturze lokalu, jakiego rodzaju modernizacje, remonty, miałyby podlegać obowiązkowi rejestrowemu? A zmiana sposobu ogrzewania, wyposażenie w dodatkowe instalacje? – pyta. Przypomina, że według pierwotnej koncepcji każdy lokal w kraju miał mieć numer identyfikacyjny, a raporty miały dotyczyć statusów „wolny”, „wynajęty”, „użyczony”, „cele własne”. – Pomysł spotkał się ze zdecydowanym sprzeciwem prywatnych właścicieli. Słusznie byłoby wskazać, jaki jest rzeczywisty cel rejestru – mówi Marta Stachowiak.

Jak dodaje, zasób Skarbu Państwa przekazano gminom w zarządzanie w latach 90. w wyniku reformy samorządowej. – Najpierw go zdecentralizowano, a teraz ma powstać rejestr służący centralizacji? – zastanawia się rzeczniczka.