Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego decyzja o wyburzeniu bloku w Kielcach jest ważnym precedensem, który jednak nie zapoczątkuje masowych rozbiórek.
- W którym momencie remont budynku z wielkiej płyty przestaje być opłacalny w porównaniu z budową nowego obiektu.
- Jakie wyzwania prawne i społeczne uniemożliwiają powtórzenie kieleckiego scenariusza w innych polskich miastach.
- Jaka jest realna przyszłość budownictwa z prefabrykatów i dlaczego ich żywotność może być znacznie dłuższa niż zakładano.
Dziesięciopiętrowy wieżowiec przy ul. Młodej w Kielcach ma zniknąć, a w jego miejscu powstanie nowe osiedle komunalne. Włodarze z innych miast zgodnie odpowiadają, że nie mają w planach podobnych działań. Większość bloków nadal będzie remontowana, ocieplana i dostosowywana do nowych czasów.
Decyzja władz Kielc wywołała burzę, bo wielka płyta przez ponad pół wieku była jednym z najbardziej charakterystycznych elementów polskich miast. Szacunkowo, w Polsce stoi ok. 60 tys. budynków z wielkiej płyty. Dokładna liczba jest trudna do ustalenia ze względu na różnice w dokumentacji i klasyfikacji technologii. W budynkach tych znajduje się około 4 mln mieszkań, a to oznacza, że w blokach z prefabrykatów mieszka dziś co najmniej ok. 12 mln osób.
– Trudno więc wyobrazić sobie, by kielecki scenariusz miał zostać powtórzony na masową skalę. Na pewno nie w miastach, gdzie problem z dostępnością mieszkań jest spory – podkreśla Rafał Perłowski, wieloletni członek rady nadzorczej krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce”.
Blok, który stał się symbolem
Budynek w Kielcach przy ul. Młodej 4 powstał w 1982 r. Przez lata pełnił funkcję socjalną, później był nieużytkowany i stopniowo popadał w coraz większą degradację. Miasto uznało, że doprowadzenie go do odpowiedniego standardu byłoby zbyt kosztowne. Zamiast kolejnego remontu zdecydowało się na rozbiórkę. W jego miejscu ma powstać zupełnie nowa zabudowa.
Czytaj więcej
Coraz wyższe ceny mieszkań i rekordowo drogi najem powodują, że mieszkanie komunalne dla wielu osób staje się jedyną realną szansą na dach nad głow...
Plan zakłada kilka budynków wielorodzinnych o łącznej powierzchni ponad 5 tys. mkw., około 100–150 mieszkań, lokale usługowe i garaże podziemne. Nowe lokale mają trafić nie tylko do osób potrzebujących mieszkań komunalnych. Miasto chce również przyciągnąć studentów i specjalistów poszukiwanych na lokalnym rynku pracy. Koszt inwestycji szacowany jest na około 42 mln zł.
Kielce nie tylko chcą wyburzyć zdegradowany blok, ale w jego miejsce stworzyć zupełnie nową część miasta. Taką, która nie będzie kojarzyć się mieszkańcom ze starym budynkiem. To właśnie sprawia, że blok przy ul. Młodej może stać się ważnym precedensem. Nie dlatego, że wielka płyta nagle okazała się niebezpieczna, ale dlatego, że po raz pierwszy tak wyraźnie pojawił się argument: może bardziej opłacać się zbudować od nowa, niż bez końca remontować.
Opłacalność remontu
W pytaniu, czy to się opłaca, kryje się sedno całej sprawy. Bo przez ostatnie dekady polskie bloki z wielkiej płyty były przede wszystkim remontowane i ulepszane. Ocieplano elewacje, wymieniano okna i instalacje, modernizowano i dobudowywano windy oraz części wspólne. Dzięki temu wiele budynków, które dziś mają 40, 50 czy nawet 60 lat, nadal normalnie funkcjonuje. Ale każdy budynek ma swoją historię. Jeden przeszedł kilka dużych remontów i znajduje się w dobrym stanie. Inny przez lata był zaniedbywany. W pewnym momencie koszt kolejnych prac może stać się na tyle wysoki, że rozbiórka i budowa nowego obiektu zaczną wyglądać bardziej racjonalnie.
Czytaj więcej
Łódź uruchomi własną Społeczną Agencję Najmu. Podobne rozwiązania z powodzeniem funkcjonują już m.in. w Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie.
Wyburzenie bloku zamieszkanego przez kilkadziesiąt czy kilkaset rodzin nie jest prostą operacją budowlaną. To przede wszystkim problem własnościowy i społeczny. W wielu polskich blokach mieszkania mają prywatnych właścicieli. Są także lokale spółdzielcze, komunalne, należące do wspólnot, z wyodrębnioną własnością. Nie da się łatwo, ot, tak podjąć decyzję, że budynek zostanie wyburzony, a mieszkańcy za jakiś czas dostaną nowe mieszkania. Potrzebne byłyby lokale zastępcze – a tych brakuje. W przypadku mieszkań własnościowych dochodzi jeszcze kwestia rekompensat oraz koszt samej rozbiórki, zagospodarowania terenu, przygotowania projektu i postawienia nowego budynku.
Miasta nie zamierzają burzyć
Wszystko to powoduje, że miasta nie kwapią się do powtórzenia pomysłu Kielc. Tak deklarują Katowice, Lublin, Kraków… W Katowicach miejski budynek z wielkiej płyty przy ul. Wróblewskiego miasto ocenia jako będący we właściwym stanie technicznym i pozwalającym na dalsze bezpieczne użytkowanie. Budynek jest kontrolowany raz w roku oraz podczas obowiązkowych przeglądów pięcioletnich. – Zarządzający budynkiem w imieniu miasta Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej nigdy nie rozważał wyburzenia budynku – mówi Sandra Hajduk, rzeczniczka prasowa Urzędu Miasta Katowice.
Problemy są, ale nie są one wyjątkowe. To m.in. słabsza izolacja akustyczna i termiczna, mostki cieplne czy ryzyko korozji stalowych łączników. Problemem jest także brak windy w pięciokondygnacyjnym budynku. Jednak co ciekawe, bieżące koszty utrzymania tego bloku nie odbiegają znacząco od kosztów budynków wzniesionych tradycyjnie, np. z cegły. W 2025 r. na poszczególne części budynku wydano na eksploatację i remonty 80, 86 oraz 151 tys. zł. To ważny argument przeciwko tezie, że każdy stary blok z prefabrykatów jest dziś finansową studnią bez dna.
Remonty zamiast rozbiórek
Wrocław ma z kolei tak niewielki udział wielkiej płyty w miejskim zasobie, że nie widzi potrzeby tworzenia specjalnego programu przeznaczonego tylko dla takich budynków. – W zasobie mieszkaniowym, należącym bezpośrednio do miasta, budynki wielkopłytowe stanowią absolutnie śladową część zasobu – informuje Michał Guz z biura prasowego miasta. – Modernizacje są przygotowywane odpowiednio do potrzeb konkretnego obiektu – dodaje.
Czytaj więcej
We wrześniu tego roku w życie mają wejść nowe przepisy dotyczące obowiązkowego montażu wind. Samorządy już się do tej zmiany przygotowują.
Największy sprawdzian dla przyszłości wielkiej płyty stanowią jednak miasta, w których całe dzielnice zbudowane są z prefabrykatów. W Krakowie takich osiedli nie brakuje. Wielka płyta jest obecna m.in. w Nowej Hucie, Czyżynach, Bieżanowie, Prokocimiu i na Podgórzu Duchackim. Większość tych budynków należy do spółdzielni mieszkaniowych lub wspólnot. Nie ma planów ich rozbiórki. Ale i te o wiele mniej liczne, należące do miasta nie są zaplanowane do rozbiórki. – Nie planujemy rozbiórek tych budynków. Dwa takie budynki w ciągu najbliższych dwóch lat chcemy ocieplić i wybudować w nich windy – mówi Marcin Paradyż, dyrektor ZBK. Jeden budynek przy ul. Komuny Paryskiej już jest wyremontowany, ma też windę.
Dzielnice z prefabrykatów
Bardziej dosadnie sytuację opisuje Rafał Perłowski, wieloletni członek rady nadzorczej SM „Na Kozłówce”. – Oczywiście nie ma mowy o wyburzaniu czegokolwiek. Nie stać nas na to – mówi. – Nasza spółdzielnia ma w zasobach budynki w technologii tzw. wielkiego bloku, jeszcze z czasów przed wielką płytą. Na bieżąco i stale są remontowane i „uzdatniane”. I trudno o bardziej konkretny argument.
Przez lata największą słabością wielkiej płyty miały być jej parametry techniczne i energetyczne. Tymczasem właśnie te elementy w ogromnej części zostały już poprawione. Masowe ocieplanie bloków rozpoczęte na dużą skalę w latach 90. zmieniło wygląd polskich osiedli. Wymieniane były okna, instalacje, elewacje, dachy i windy. Tam, gdzie było to możliwe, modernizowano albo nawet dobudowywano balkony.
– To w wielu przypadkach oznacza, że blok z lat 70. czy 80. nie jest już tym samym budynkiem pod względem użytkowym, którym był w chwili powstania. Dobrym przykładem jest właśnie Kraków. Miasto zamiast burzyć, inwestuje w poprawę standardu. Podobne działania prowadzą spółdzielnie w innych częściach kraju – podkreśla Perłowski z SM „Na Kozłówce”.
Czytaj więcej
Aż 120 lokali użytkowych różnej wielkości i charakteru ma do wynajęcia Łódź. Publiczna licytacja wysokości miesięcznej stawki czynszu najmu odbędzi...
Także np. w Gdańsku, gdzie część osiedli powstała jeszcze w technologii tzw. wielkiego bloku, regularne kontrole nie wykazały uszkodzeń konstrukcji.
– Wszystkie potrzebne wymiany instalacji są realizowane. Największym problemem stanowią wymiany pionów kanalizacyjnych. Budowa wind do tych budynków jest raczej niemożliwa ze względów technicznych oraz finansowych. Koszty budowy i eksploatacji musieliby ponieść właściciele mieszkań – zaznacza Władysław Wojtkiewicz, prezes Zarządu Powszechnej Spółdzielni Mieszkaniowej „Przymorze”.
Duża skala problemu
I w Warszawie bloki z prefabrykatów stanowią ogromną część zasobu mieszkaniowego. Znajdziemy je m.in. na Ursynowie, Bemowie, Bródnie, Woli, Stegnach i Mokotowie. To zresztą właśnie w stolicy przy ul. Wolskiej w 1960 r. oddano jeden z pierwszych w Polsce budynków mieszkalnych wykonanych w tej technologii.
Początkowo zakładano, że takie budynki będą użytkowane przez 50–70 lat. Dziś pojawiają się szacunki, że przy odpowiednich remontach mogą służyć nawet 100–120 lat. Nie oznacza to oczywiście, że każdy blok automatycznie osiągnie taki wiek. Stan techniczny trzeba oceniać indywidualnie. Najbardziej prawdopodobny scenariusz nie zakłada ani masowego wyburzania, ani pozostawienia bloków bez zmian. – Wielka płyta musi i będzie się zmieniać. Widzimy to na przykładzie chociażby krakowskich budynków – dowodzi Perłowski.
Zdaniem spółdzielcy najlepsze lokalizacje będą zyskiwać na wartości. Budynki będą przechodzić kolejne termomodernizacje, modernizacje instalacji, wymiany wind i przebudowy części wspólnych. Tam, gdzie pozwolą na to konstrukcja i przepisy, można będzie poprawiać standard mieszkań i przestrzeni wokół bloków.
Jednocześnie nie jest wykluczone, że część najbardziej zdegradowanych budynków może rzeczywiście zniknąć. Szczególnie tam, gdzie remont przestanie się opłacać, budynek będzie wymagał bardzo kosztownych prac, a jego teren będzie można lepiej wykorzystać. Nie oznacza to jednak końca wielkiej płyty. Raczej początek jej kolejnego etapu.
