Nowa moda podbija regiony

Najbardziej spektakularne zmiany w nieruchomościach dokonały się bodajże na rynku biurowym. Siedziby firm często przypominają domy, z dywanami, sofami, salami telewizyjnymi i kuchniami, w których można przygotować obiad. Stare gabinety twierdze zastąpiły otwarte przestrzenie z biurkami, które nie zawsze są przypisane do pracownika. Coworki, czyli miejsca do wspólnej pracy, które w centrum świata stawiają pracownika i jego pomysły, podbijają rynek. W Polsce debiutują kolejni operatorzy takich biur.

– Coraz więcej dużych graczy, takich jak City Space, BusinessLink czy Regus, posiada lub otwiera kolejne biura w miastach regionalnych – mówi Tomasz Węglarz, ekspert firmy Biuro na Miarę. – Rozbudowa autostrad, poprawa jakości komunikacji międzymiastowej oraz modernizacja czołowych miast regionalnych wzmacnia ich atrakcyjność nie tylko dla polskiego, ale też zagranicznego kapitału. Operatorzy zgodnie twierdzą, że rynki regionalne potrzebują elastycznych powierzchni dla małych i średnich firm oraz korporacji, które szukają powierzchni tymczasowych – podkreśla.

Zdaniem Tomasza Węglarza tylko czekać, kiedy takie miasta jak Rzeszów, Lublin czy Katowice staną się łakomym kąskiem dla operatorów powierzchni coworkingowych, także tych lokalnych.

Węglarz, mówiąc o powierzchniach coworkingowych i biurach serwisowanych (wynajmowane na elastycznych warunkach pokoje biurowe z pakietem usług – red.), używa określenia „all-inclusive”. Płacąc jedną fakturę, większość usług mamy już wliczonych w cenę.

W galerii i kawiarni

– Rynek coworków rozwija się dynamicznie w całej Polsce – potwierdza Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i analiz rynkowych w firmie doradczej Savills. – Powierzchnie oferują nie tylko wyspecjalizowani operatorzy. Miejsca wspólnej pracy organizują też miejskie urzędy i centra handlowe. Mniejsze przestrzenie pojawiają się nawet w kawiarniach.

Firma doradcza Cushman & Wakefield podaje, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce na koniec pierwszego półrocza wynosiły 10,05 mln mkw. Największym rynkiem jest Warszawa, dysponująca 5,4 mln mkw. biur. Do klubu „milionerów” należą też Kraków (1,2 mln mkw.) i Wrocław (1 mln mkw.). Trójmiasto oferuje 0,75 mln mkw. biur.

– Całkowita powierzchnia coworkingowa w Polsce, nie wliczając biur serwisowanych, to ponad 90 tys. mkw. – podaje Jan Szulborski, konsultant w dziale doradztwa i badań rynkowych w firmie Cushman & Wakefield. Na Warszawę przypada 52,9 tys. mkw. coworków, na Kraków – 12,6 tys. mkw., Poznań – 11,2 tys. mkw., a na Trójmiasto – 9,3 tys. mkw.

Na sześciu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź) działa 60 lokalizacji coworkingowych, z których większość to lokalne firmy. – Jedynym aktywnym na wszystkich sześciu rynkach graczem jest Business Link – podaje Szulborski.

Biorąc pod uwagę także biura serwisowane, w całej Polsce – jak podaje firma doradcza Cresa – mamy mniej niż 150 tys. mkw. elastycznych miejsc pracy. – Do końca roku powierzchnia ta zwiększy się o ok. 25 proc. – szacuje Artur Sutor, dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska. – A w latach 2019–2020 co najmniej się podwoi. Operatorzy coworkingowi są w stanie wynająć standardową przestrzeń biurową i zaaranżować ją na potrzeby mniejszych firm.

Według Jana Szulborskiego do końca roku w samej Warszawie przybędzie ponad 20,7 tys. mkw. powierzchni coworkingowej. – W przypadku miast regionalnych dużo trudniej to oszacować, bo znaczną część operatorów coworkingowych stanowią lokalne firmy, które w większości lokują swoje centra poza budynkami skategoryzowanymi jako nowoczesny zasób biurowy – wyjaśnia ekspert.

A jak zauważa Tomasz Węglarz, większość elastycznych powierzchni znajduje się w budynkach wysokiej klasy, z topowymi adresami i zachwycającymi wnętrzami. – Użytkownikami powierzchni all-inclusive wbrew ogólnemu przekonaniu nie są startupy (choć jest to wciąż silna grupa), lecz freelancerzy z takich branż jak IT, copywriting, dziennikarstwo, finanse, nieruchomości, lifestyle – wylicza. Takie biura na projekty tymczasowe zaczyna wykorzystywać także coraz więcej zagranicznych podmiotów. Podział na gabinety pozwala pracować w elastycznych biurach kancelariom prawnym i podatkowym, a także firmom z branży medycznej i marketingowej.

Start w inkubatorze

Wioleta Wojtczak uważa, że w biurze coworkingowym może pracować właściwie każdy. – Coworki zmieniają podejście do pracy. Przyciągają atmosferą pewnego rodzaju wspólnoty, możliwością wymiany myśli, doświadczeń, kontaktów i współpracy – mówi.

Jan Szulborski dodaje, że coworki zapewniają też atrakcyjne aranżacje wnętrz oraz wsparcie menedżerów odpowiedzialnych za rozwój coworkingowej społeczności. Organizują oni np. spotkania z inwestorami i zajęcia rekreacyjne.

Dużą rolę w tworzeniu elastycznych miejsc pracy mają do odegrania samorządy. – Mogą stymulować rozwój coworków na różne sposoby – podkreśla Artur Sutor. – Mogą same tworzyć takie przestrzenie w miejskich budynkach, mogą obniżać bariery wejścia dla deweloperów i operatorów, realizując projekty w modelu partnerskim. Takie biura z pewnością wspierają rozwój małych i średnich przedsiębiorstw – dodaje.

Na rolę samorządów wskazuje też Jan Szulborski. – Samorząd jest często zaangażowany w pozyskiwanie dużych inwestycji, np. z sektora usług dla biznesu, dba też o stymulowanie rozwoju mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw – zauważa.

Samorządy pomagają promować startupy wśród inwestorów, a młodym przedsiębiorstwom oferują wsparcie prawne, finansowe i księgowe. – W samorządowych inkubatorach przedsiębiorczości młodzi przedsiębiorcy mają szanse rozwinąć firmę na bardzo wczesnym etapie, by potem stać się klientem operatorów przestrzeni coworkingowych – mówi Szulborski.

Z kolei Tomasz Węglarz zauważa, że bardzo wiele instytucji państwowych zajmuje świetnie zlokalizowane budynki biurowe, które nie są w pełni wykorzystane. – Samorządy mogłyby skutecznie promować te powierzchnie i ułatwiać ich wynajmowanie poprzez preferencyjne czynsze, wyszukiwanie operatora i wsparcie w odświeżeniu i zaaranżowaniu biur zgodnie z dzisiejszymi trendami – uważa ekspert. – Zmniejszyłoby to odsetek przedsiębiorstw rejestrowanych w mieszkaniach czy domach, pozwalając firmom, których często nie stać na wynajem dużej powierzchni w biurowcach wysokiej klasy, pracować w godziwych warunkach za przystępną cenę.

Według danych ShareSpace miesięczny koszt wynajmu elastycznego pomieszczenia biurowego waha się od 730 zł w Katowicach do 880 zł w Krakowie. Wynajem biurka kosztuje zaś od 350 zł we Wrocławiu do 700 zł w Krakowie.

Na duże różnice czynszów zwraca uwagę Artur Sutor. – W przeliczeniu na tę samą liczbę stanowisk cowork może być ok. 100 proc. droższy od standardowego biura w tej samej lokalizacji, standardzie i poziomie obsługi – mówi. – Im jednak dłuższa umowa i więcej wynajmowanych stanowisk, tym cena niższa. Koszty mogą też rosnąć, gdy najemca zamawia dodatkowe usługi.

Plany ekspansji

Elastyczne miejsca pracy oferuje m.in. Regus. W Warszawie firma ma ponad 19 tys. mkw. biur, w Krakowie – ponad 6,7 tys. mkw., w Poznaniu – ponad 2,2 tys., we Wrocławiu – 1,96 tys., w Gdańsku – 1,12 tys. mkw., w Łodzi – niespełna 1,1 tys. mkw., w Katowicach – ponad 1 tys. mkw., a w Lublinie – 0,7 tys. mkw. – Analizujemy pozostałe lokalizacje, ale jest za wcześnie, by mówić o szczegółach. Do końca roku planujemy dostarczenie ok. 1,1 tys. mkw. powierzchni – zapowiada Rafał Gabteni, dyrektor na Polskę w Grupie IWG, do której należy Regus. – Wszystkie rynki regionalne są dla nas atrakcyjne. Przodujące pod tym względem są Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Katowice i Lublin – wskazuje.

Dwie przestrzenie coworkingowe w Gdańsku oferuje Inkubator Przedsiębiorczości Starter. Jak opowiada Agnieszka Cichocka, menedżer zespołu ds. rozwoju startupów z Gdańskiej Fundacji Przedsiębiorczości, powierzchnie w głównej siedzibie inkubatora można wynająć i na godziny, i na dłuższy czas. – Z kolei do projektu Clipster – jedynego colivingu (wspólne mieszkanie) i coworkingu w Polsce zapraszamy cyfrowych nomadów i początkujących przedsiębiorców – mówi Agnieszka Cichocka. – Ten coworking ma jedynie 28 mkw., ale to wystarcza do pracy. W najbliższym czasie planujemy ekspansję Clipstera, w tym idei colivingu i coworkingu. Rozmawiamy już z Kijowem. I dodaje, że miasta są zainteresowane przyciąganiem coworków, bo to wprowadza ciekawe inicjatywy biznesowe, pomaga młodym przedsiębiorcom.

Na polskim rynku działa też HubHub. Sieć oferuje biura w Warszawie. – Skupiamy się na stolicach krajów Europy Środkowo-Wschodniej (Warszawa, Praga, Bratysława, Budapeszt) i Europy Zachodniej (Londyn). Analizujemy jednak możliwości rozwoju naszej sieci, monitorując rynek regionalny – podkreśla Bartosz Chmiel, ekspert HubHub. – Każde miasto ma własną specyfikę i dominującą branżę. W Bratysławie np. działa dużo startupów z obszaru AI. W Warszawie nasze miejsca wynajmują najczęściej startupy i firmy średniej wielkości (np. agencje reklamowe) współpracujące z korporacjami.

Od niemal 20 lat na stołecznym rynku działa Adgar Poland. Także ta firma ma plany ekspansji na rynki regionalne. Adgar, obok tradycyjnych biur, oferuje stricte coworkingowe powierzchnie (Brain Embassy – BE) i biura łączące coworking z tradycyjnym najmem ( BeYOURSeLF – BeYS). Firma chce, by w każdym jej budynku działały trzy modele najmu: BE, BeYS i tradycyjny najem. – Taka dywersyfikacja pozwoli nam elastycznie reagować na potrzeby rynku – wyjaśnia Monika Szelenberger, dyrektor z Adgar Poland.

Jej zdaniem samorządy powinny być zainteresowane rozwojem coworków. – Pracują w nich kreatywni ludzie, rozwijający ciekawe biznesy i projekty bardzo często dotyczące miast i mieszkańców, służące polepszaniu miejskiej przestrzeni i jakości życia – podkreśla Szelenberger.

Społeczność międzynarodowa

W 2017 r. zadebiutował w Polsce Mindspace, globalny operator coworkingowy. Ma niemal 4 tys. mkw. w biurowcu przylegającym do zrewitalizowanej Hali Koszyki w Warszawie. – Mindspace Koszyki może pomieścić niemal 600 osób – mówi Michał Kwinta z Mindspace Koszyki. – Oferujemy elastyczne umowy, prywatne biura, przynależność do międzynarodowej społeczności Mindspace, możliwość korzystania z lokali firmy na całym świecie bez dodatkowych kosztów. Nie wykluczamy ekspansji do innych miast w Polsce, jednak chcemy podejść do tego odpowiedzialnie, kierując się potrzebami mieszkańców regionów i samej firmy.

Samorządy doceniają obecność coworków. Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania, podkreśla, że powierzchnie coworkingowe są odpowiedzią na wciąż ewoluujące potrzeby mieszkańców. – Ważnym krokiem było uruchomienie przestrzeni pracy wspólnej „+ jeden” – bezpłatnego biura coworkingowego przy ul. Za Bramką 1 – mówi Jaśkowiak. – „+jeden” jest wspólnym przedsięwzięciem miasta i miejskiej spółki Wielkopolskie Centrum Wspierania Inwestycji. Misją jest stworzenie powszechnie dostępnego miejsca spotkań, pracy oraz wymiany wiedzy. Chcemy wspierać osoby planujące prowadzenie działalności gospodarczej, przedsiębiorców, freelancerów, osoby pracujące zdalnie.

Marcin Krupa prezydent Katowic

Aby miasto rozwijało się w sposób zrównoważony, powinno być atrakcyjne zarówno dla dużych inwestorów, jak i dla mniejszych firm lokalnych, często rodzinnych. Ich wkład w rozwój miasta i w tworzenie marek będących ikonami regionu jest nieoceniony. Aby zachować równowagę w rozwoju dużego biznesu i podmiotów sektora MŚP, Katowice ciągle udoskonalają strategię przyciągania inwestorów. Poprzez wzmocnienie współpracy z inwestorami przy równoczesnym budowaniu ekosystemu innowacyjności i wsparciu katowickich startupów chcemy ułatwić ich ekspansję na światowy rynek. Przestrzenie coworkingowe są wsparciem i świetną alternatywą szczególnie dla mikro- i małych przedsiębiorców. Biorąc pod uwagę niezaprzeczalny wzrost liczby innowacyjnych przedsięwzięć związanych z rozwojem technologii, kultury i życia społecznego, zdecydowaliśmy się na stworzenie przyjaznej przestrzeni dla przedsiębiorców w formie Miejskiego Inkubatora Przedsiębiorczości. Głównym celem projektu jest stworzenie kreatywnej przestrzeni służącej wymianie wiedzy i doświadczeń dla wszystkich zainteresowanych innowacyjnością i przedsiębiorczością.