Zintegrowany Plan Inwestycyjny: nowe rozwiązanie dla firm i samorządów

Wśród najważniejszych nowości, jakie wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca br. najczęściej wymienia się: zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym rodzajem dokumentu planistycznego – planem ogólnym, ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (jedno i drugie od końca 2025 r.) oraz właśnie wprowadzenie nowych ram współpracy między samorządami a firmami, które chcą inwestować na ich terenie.

Na wniosek inwestorów samorząd będzie mógł przyjąć Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), która ma być szczególną formą planu miejscowego. Towarzyszyć mu będzie tzw. umowa urbanistyczna, w której strony będą mogły określi wzajemne zobowiązania związane z realizacją ZPI – np. zobowiązania przedsiębiorcy do inwestycji w infrastrukturę publiczną. 

Obawy przedsiębiorców związane z ZPI

Zwolennicy tego rozwiązania mówią przede wszystkim o zwiększeniu transparentności w relacjach między samorządami oraz inwestorami. ZPI i umowa mają pomóc w uniknięciu ewentualnych nadużyć czy nieprawidłowości. Nie oznacza to, że obie strony nie mają obaw. Na pierwszy rzut oka – jest ich więcej wśród przedsiębiorców.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wyścig z czasem po „stare” wuzetki. "Będziemy niewolnikami tej masówki"

Gminy prognozują, że wielu inwestorów będzie chciało otrzymać decyzje o warunkach zabudowy na starych zasadach. W niektórych samorządach wzmożone zainteresowanie popularnymi wuzetkami jest już widoczne.

- Inwestorzy mogą być zainteresowani pozyskiwaniem ZPI, ale sama procedura jego przyjęcia, koszty i wymogi, jakie mogą zostać postawione w związku z realizacją inwestycji uzupełniającej, mogą zniechęcać do tego rozwiązania - mówi Martyna Siemiatycka, ekspert ds. społeczno-gospodarczych Pracodawców RP. - Gmina jako podmiot posiadający silniejszą pozycję negocjacyjną, może próbować nakładać na inwestora nadmierne wymogi, co z kolei wiązać się będzie ze zwiększonymi kosztami inwestycji po stronie inwestora. Co więcej, sam proces uchwalania ZPI może blokować realizację inwestycji. Wszystko tak naprawdę będzie zależało od stanowiska gminy i reprezentujących ją osób, w tym składu rady gminy. Nietrudno przecież wyobrazić sobie sytuację, w której rada gminy prezentuje swoim składem osobowym różne poglądy i grupy interesów. W takim przypadku sam proces uchwalania ZPI może być problematyczny i długotrwały.

Brak limitu świadczeń słabą stroną ZPI

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który już rozpoczął szkolenia dla swoich członków na temat nowych przepisów, wskazuje, że bardzo dużym zagrożeniem, jakie niesie ze sobą ZPI jest brak jakichkolwiek limitów świadczeń, których gmina może żądać od inwestora w zamian za uchwalenie planu. Może to doprowadzić do nierównego traktowania poszczególnych podmiotów.

- Myślę, że same gminy również nie są zadowolone z braku jednoznacznych zasad w tej sprawie – mówi Michał Leszczyński, starszy prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.- ZPI musi być każdorazowo zgodne z planem ogólnym – może to utrudnić prowadzenie dynamicznej polityki przestrzennej, którą od kilku lat wymusza sytuacja rynkowa. Nie wydaje się również, żeby ZPI mogło być uchwalane istotnie szybciej niż „zwykły” plan miejscowy.

Czytaj więcej

Prawo w regionach

Plan ogólny zamiast studium. W którą stronę będzie rozwijać się Warszawa?

W stolicy trwają publiczne konsultacje projektu nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uwagi można zgłaszać do 29 września.

Nie oznacza to oczywiście, że nowe reguły nie niosą ze sobą pewnych szans. - Może to być skuteczna odpowiedź na niewydolność planistyczną gmin - wyjaśnia Michał Leszczyński. - Szkoda, że jednocześnie z końcem 2025 r. przewidziano utratę mocy specustawy mieszkaniowej – zaczęła ona w końcu dobrze funkcjonować w miastach i mogłaby zostać utrzymana jako alternatywne wobec ZPI narzędzie.

Samorządy: w przypadku ZPI może być problem z efektywnością

Z wypowiedzi strony samorządowej wynika, że przyjęła ona pozycję wyczekującą. Trudno się temu dziwić. Po pierwsze, ustawa nakłada na samorządy pilniejsze zadania. Przede wszystkim – konieczność uchwalenia planu ogólnego (bez którego nie będzie można przyjąć ZPI). Po drugie – w przypadku Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych piłka jest po stronie przedsiębiorców.

Nie oznacza to jednak, że miasta i gminy nie dostrzegają plusów nowego rozwiązania.