Do tej pory w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus oddano 480 mieszkań w Białej Podlaskiej, Jarocinie oraz Kępnie (woj. wielkopolskie). Na początku przyszłego roku będą gotowe inwestycje w Gdyni, Wałbrzychu oraz Kępicach (woj. pomorskie). Projekty te nie liczą jednak więcej niż 200 mieszkań (wyjątek stanowi nieco większe przedsięwzięcie w Jarocinie), przy czym częściej są to osiedla planowane na kilkadziesiąt lokali.

Wielkie projekty, jak planowane osiedla w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu, liczące po 1–2 tys. mieszkań, na razie pozostają na papierze. Jak widać, łatwiej budować tanio w mniejszych miejscowościach i na mniejszą skalę. Ale i w tym przypadku droga do sukcesu, czyli taniego mieszkania dostępnego dla niezamożnych Polaków, nie jest łatwa. Zapał włodarzy mniejszych miejscowości często studzą np. przeciągające się procedury BGK Nieruchomości. Nawet jeśli grunty są przygotowane do inwestycji. – Powinno się także pamiętać, że na gminę spadają koszty związane z budową infrastruktury – drogi, kanalizacja, wodociąg itd. A to są czasami duże sumy – zauważa Norbert Rzepisko, burmistrz gminy Skawina (woj. małopolskie), która podpisała już porozumienie z BGKN w sprawie realizacji projektu mieszkań na wynajem (140 lokali).

W oczekiwaniu na korektę

Większość wyzwań, z jakimi przyszło się zmagać gdyńskim włodarzom przy realizacji osiedla Kacze Buki (172 mieszkania), którego budowa powoli dobiega końca, wynikała z braków i niedoróbek legislacyjnych. – Nie było łatwo przygotować projekt uchwały umożliwiającej realizację dopłat rządowych do czynszu. Mamy problemy z umową o współpracy, jaką musi zawrzeć gmina z BGK Nieruchomości. Chcieliśmy – zarówno my, jak i inwestor – by to jednostka gminna administrowała tymi lokalami, ale niestety, w świetle obowiązującego prawa byłoby to… nielegalne. Czekamy, aż ustawodawca uzupełni braki i poprawi błędy. Oczywiście niełatwe było również wykonanie w tak szybkim tempie prac adaptacyjnych, np. nad uruchomieniem dedykowanej linii autobusowej czy korektami planu zagospodarowania, ale akurat z tym daliśmy sobie radę bez problemów – zapewnia Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni.

Z opublikowanej przez BGKN informacji wynika, że złożono aż 2 tys. wniosków najmu mieszkań na tym osiedlu. Oznacza to, że na jedno lokum przypada aż 11 chętnych. W tym przypadku można więc mówić o dużym sukcesie. – Mieszkania będą oddawane najemcom etapowo. Pierwsze klucze do lokali w stanie deweloperskim mogą być przekazane w pierwszym kwartale 2019 r., natomiast do mieszkań wykończonych w kolejnym kwartale – mówi Katarzyna Fiuk z BGKN.

Również i Jarocin może pochwalić się 100-proc. wynajmem 258 mieszkań, już zrealizowanych w ramach programu, mimo że nie zawierają opcji dojścia do własności. Miesięczne czynsze wynoszą 11–12 zł za mkw. W budowie są kolejne dwa bloki (108 lokali). – W latach 2019–2023 planujemy zbudować kolejnych 400 mieszkań, ale czy w ramach programu Mieszkanie+, tego teraz jeszcze nie wiemy. Bierzemy pod uwagę inne warianty finansowania – mówi Maciej Banaszak, prokurent i pełnomocnik zarządu ds. zamówień publicznych i rozliczeń inwestycji w Jarocińskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego, które zarządza budynkami zrealizowanymi w ramach Mieszkania+.

Z kolei w Kępnie, gdzie udało się postawić dwa budynki z 36 mieszkaniami, wynajęte są do tej pory 23 lokale. Ale kolejne w najbliższym czasie mają zostać przekazane mieszkańcom. Miesięczne czynsze wynoszą 15 zł za mkw., zadatek na zakup to kolejne 15 zł za każdy metr, gdyż w przypadku tego projektu, najemcy mają szansę zostać właścicielami lokali, po 23 latach płacenia rat.

Duże zainteresowanie

W przypadku innych miejscowości jest już zdecydowanie mniej różowo – projekty, nawet te niewielkie, zwykle wciąż pozostają w sferze uzgodnień, mimo że chętnych najemców nie brakuje. Np. w Łowiczu, gdzie zaplanowano 96 mieszkań, inwestycja na razie utknęła na procedurach. – W 2016 r. przystąpiliśmy do programu. W I połowie 2017 r. opracowaliśmy koncepcję i w czerwcu 2017 r. podpisaliśmy wstępne porozumienie w sprawie realizacji projektu. Następnie przez cały rok bank sprawdzał, czy działka się do tego nadaje, a także badał jej uzbrojenie oraz infrastrukturę, mimo że deklarowaliśmy, że jest uzbrojona. Powoli jednak zmierzamy do celu. Wiosną przyszłego roku powinien być gotowy projekt osiedla. Mam nadzieję, że inwestycję uda się zrealizować do 2021 r. Zaczęliśmy w międzyczasie tworzyć listę potencjalnych chętnych najemców i mamy już na niej 80 osób, więc zakładam, że przygotowywana pula rozejdzie się bardzo szybko – opowiada Grzegorz Pełka, naczelnik Wydziału Inwestycji i Remontów w UM w Łowiczu.

Podobnie Radom – gotowy do działania już dwa lata temu, dziś dopiero przystępuje do spółki powołanej przez BGK Nieruchomości. – Mamy zgodę Rady Miejskiej, a teraz obie strony czekają jeszcze na niezbędną zgodę prezesa UOKiK. Później miasto wniesie do spółki teren przy ulicy Tytoniowej. W ramach programu ma powstać ok. 130 mieszkań – opowiada Katarzyna Piechota-Kaim z radomskiego ratusza.

Świdnik, choć ma już przygotowaną podstawową infrastrukturę techniczną, pracuje teraz nad kompleksowym uzbrojeniem terenu pod inwestycję. Ukończono budowę tymczasowej drogi dojazdowej do placu budowy. Trwają prace nad koncepcją urbanistyczną dwóch bloków liczących 108 mieszkań. Jeśli przedsięwzięcie się powiedzie i nie zabraknie dalszego zainteresowania ze strony potencjalnych najemców, miasto chce stawiać kolejne bloki. A chętnych nie brakuje. Jak bowiem zauważa Michał Piotrowicz, zastępca burmistrza ds. rozwoju i inwestycji w UM Świdnik, choć nie rozpoczęto jeszcze procedury wynajmu mieszkań, do urzędu trafiło już ponad 600 podań od osób zainteresowanych lokalami.

Bez porozumienia

Wyzwania, z jakimi muszą się zmagać samorządy przy realizacji programu Mieszkanie+, doskonale obrazuje przykład gminy Kępno. – Problemów jest wiele. Przede wszystkim trzeba znaleźć optymalne finansowanie inwestycji. Przekonać radnych oraz przeciwników realizacji – bo tacy też byli, że można zrealizować inwestycje na gminnych gruntach bez udziału finansowego samorządu. Analiza lokalnego rynku i dopasowanie wielkości przedsięwzięcia do potrzeb to również spore wyzwania. Do tego trzeba umieć w formie przetargu znaleźć firmę z odpowiednim doświadczeniem budowlanym. Osobna kwestia to zrozumienie przez BGK Nieruchomości, możliwości i zasad pracy samorządu gminnego – wylicza Piotr Psikus, burmistrz miasta i gminy Kępno.

Mimo tej długiej listy problemów do pokonania, gmina chce dalej budować w ramach programu Mieszkanie+. Widzi zapotrzebowanie na mieszkania i chce postawić osiedle na 150 lokali. Ma już nawet opracowaną koncepcję architektoniczną. Niestety, nie dysponuje własnym gruntem, nadającym się do takiego projektu. Zwróciła się więc do Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa (KOWR) o przekazanie wybranych nieruchomości, by móc budować. – Niestety, od przedstawicieli KOWR dowiedziałem się, że w przypadku budowy mieszkań w ramach programu Mieszkanie+, gmina powinna wystąpić do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Tak też uczyniłem. Jednak z KZN otrzymałem informację, że wnioskowana przeze mnie nieruchomość nie została przekazana przez KOWR, więc nie może być przekazana gminie. I tak nie możemy rozpocząć kolejnego projektu – mówi Piotr Psikus.

Dodaje, że równie ważnym problemem jest brak uporządkowania spraw geodezyjnych. – Nasze wielokrotne prośby kierowane przez ostatnie lata do KOWR o wszczęcie postępowania regulacyjnego, do dziś nie zostały zrealizowane. W odpowiedzi otrzymałem jedynie informację, że sprawy są w konsultacji z zespołem prawnym KOWR. Trwa to już kilka lat… – opowiada burmistrz. – W efekcie analizujemy możliwość budowy mieszkań komunalnych na pojedynczych działkach w różnych lokalizacjach gminy, a nie, tak jak chcieliśmy, na jednej działce duże osiedle mieszkaniowe ze żłobkiem, przedszkolem – dodaje.

Włodarze gminy Kępice wyliczają z kolei, że od momentu podpisania listu intencyjnego przez gminę, do chwili wejścia generalnego wykonawcy na budowę, minęło ok. 1,5 roku. – Tak długi czas wynikał z konieczności dokładnej analizy projektu budowlanego przez ekspertów BGK Nieruchomości oraz procedur związanych z wyborem najpierw inwestora zastępczego, a następnie generalnego wykonawcy. Z perspektywy czasu, uważamy jednak, że uwagi ekspertów były trafne, a ich uwzględnienie w dokumentacjach pozwoli na uniknięcie problemów na etapie budowy – przekonują samorządowcy. Zwracają uwagę, że projekt realizowany w Kępicach jest już bardzo zaawansowany. Wszystkie z pięciu nowo budowanych budynków posiadają już konstrukcje dachów, częściowo wykonane elewacje oraz wstawione okna. Docelowo powstaną tu 42 mieszkania i 8 lokali handlowo-usługowych, bez opcji dojścia do własności. Przedsięwzięcie ma być oddane do użytku w III kw. przyszłego roku.

– Choć nie rozpoczęliśmy jeszcze rekrutacji chętnych na nowe mieszkania, wpłynęło ponad 80 podań. Oznacza to, że nasza inwestycja doskonale wpisuje się w potrzeby mieszkańców – zauważają urzędnicy z Kępic. Stawki przyszłego czynszu jeszcze nie zostały ustalone. Gmina rozpoczęła już rozmowy na temat budowy kolejnego bloku w ramach programu Mieszkanie+.

Na etapie koncepcji

Dawid Chrobak, burmistrz Zakliczyna, twierdzi, że ważnym elementem i wyzwaniem dla władz samorządowych podczas realizacji projektów w programie Mieszkanie+ jest zaproponowanie odpowiedniej lokalizacji planowanych mieszkań. Powinny to być nieruchomości z odpowiednią dostępnością komunikacyjną, dojazdem, infrastrukturą techniczną i w pobliżu budynków użyteczności publicznej oraz punktów handlowo-usługowych.

W Zakliczynie projekt inwestycji posiada prawomocne pozwolenie na budowę. Obecnie trwa przygotowanie do przetargu na wyłonienie generalnego wykonawcy. Tu w ramach Mieszkania Plus powstaną dwa bloki, w Paleśnicy (30 mieszkań) i w Lusławicach (40 mieszkań), z opcją dojścia do własności. Projekt ma ruszyć w pierwszym kwartale 2019 r., a powinien się zakończyć w trzecim kwartale 2020 r. Dla gminy priorytetem jest pozyskanie jak najszybciej lokatorów na wszystkie planowane lokale.

– Naszym celem jest poprawa jakości życia mieszkańców. Chcemy dać szansę młodym ludziom, aby mogli pozostać w gminie Zakliczyn, a nie musieli wyjeżdżać do większych ośrodków miejskich lub za granicę za pracą i mieszkaniem. Tworzymy dla mieszkańców warunki, w których mogą się rozwijać i zakładać rodziny – podkreśla Dawid Chrobak. Gmina rozważa budowę kolejnych budynków w dwóch, trzech miejscowościach.

W Zamościu w planach znajduje się realizacja sześciu budynków liczących w sumie 96 mieszkań. Projekt tej inwestycji ma być złożony w połowie przyszłego roku w celu uzyskania pozwolenia na budowę. – Największym wyzwaniem przy tym projekcie jest kalkulacja opłacalności inwestycji, czyli due diligence – zauważa Tomasz Kossowski, dyrektor wydziału rozwoju miasta i funduszy zewnętrznych w UM Zamość. Tym niemniej miasto nie wyklucza w przyszłości budowy kolejnych mieszkań w ramach programu Mieszkanie+. Obecnie analizowane są potencjalne lokalizacje dla tych inwestycji.

W dużych aglomeracjach chętnym na „rządowe” mieszkanie na wynajem przyjdzie jeszcze dłużej poczekać – dopiero w trakcie prac projektowych znajdują się takie przedsięwzięcia, jak np. Osiedle Nowe Jeziorki (2,7 tys. mieszkań), planowane na granicy Warszawy i Lesznowoli, budowa osiedla w południowej części Krakowa na ok. 1 tys. lokali czy projekty na trzech działkach we Wrocławiu, na których może powstać aż 1,5 tys. mieszkań. Pozostaje pytanie: czy uda się znaleźć wykonawców na tak duże projekty, gotowych realizować zadania za „rządowe” stawki?