Zbliża się koniec biurowego eldorado?

Mimo kłopotów z najemcami, biurowce w Łodzi pną się do góry. W budowie jest najwyższy, 82-metrowy.

W Łodzi żuraw niemal przy żurawiu. Boom budowlany trwa w najlepsze, bo i koniunktura sprzyjająca, zarówno w budownictwie mieszkaniowym, jak i obiektów biurowych. Nowe mieszkania szybko znajdują nabywców, nieco wolnej zapełniają się nowe powierzchnie biurowe.

– W Łodzi nigdy nie było jednocześnie realizowanych tylu inwestycji. Ale obawiam się, że ten boom nie będzie trwał wiecznie, że po zakończeniu obecnie realizowanych inwestycji, nie pojawią się nowe. Ten proces inwestycyjny powinien przebiegać bardziej ewolucyjnie – powolne wspinanie byłoby lepsze od gwałtownego skoku, ale tego się już nie da odwrócić. Mam też wrażenie, że tych inwestycji jest za dużo, już mamy sytuację, w której rynek powierzchni biurowych trochę się „przegrzał”. Nowe biurowce mają kłopot z najemcami. Łódź raczej nigdy nie będzie taką potęgą biurową jak Warszawa, Kraków, Wrocław. To właśnie te miasta wciąż jeszcze w pierwszej kolejności wybierają zagraniczni inwestorzy – mówi Rafał Leśniak, prezes i właściciel łódzkiej firmy Budomal 360, jednej z największych firm budowlanych w województwie łódzkim.

Za wcześnie, by ruszyć z budową

Budomal 360, który z firmą Ghelamco, w ostatnim czasie wybudował Przystanek mBank, ma w planach realizację kolejnego biurowca – P22 przy skrzyżowaniu ulic Sienkiewicza i Piłsudskiego. Wciąż jednak nie podjął decyzji o rozpoczęciu inwestycji. – Budowę zaczniemy wówczas, gdy pojawią się klienci, a ich póki co, nie ma. Właściciele nowo wybudowanych biurowców wciąż szukają chętnych na oferowaną powierzchnię. Na razie, wspólnie z firmą Ghelamco uznaliśmy, że to jeszcze nie ten moment, by ruszyć z budową – tłumaczy Rafał Leśniak.

CZYTAJ TAKŻE: Biurowce: lokalne rynki ścigają Warszawę

Z raportu „Rynek Biurowy w Łodzi 2019”, który został opracowany przez OPG Property Professionals przy współpracy z katedrą inwestycji i nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego wynika, że w Łodzi na koniec roku 2018 niewynajęte zasoby powierzchni biurowej wynosiły 52 tys. mkw., z tego w biurowcach klasy A – 23 tys. mkw. W porównaniu do 2017 roku wskaźnik pustostanów w biurowcach o najwyższym standardzie wzrósł o 2,4 i wyniósł 8,5 proc. Jednak najbardziej zmiany struktury jakościowej łódzkich zasobów biurowych odczuli właściciele obiektów klasy B+, gdzie pustostanów przybyło z 6,7 proc. do 12,5 proc., a w segmentach B i B-, dla mniej wymagających klientów, odsetek pustostanów wzrósł odpowiednio do 11 i 14,5 proc.

Z raportu wynika, że w Łodzi jest już dostępnych ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej, a nowoczesne obiekty biurowe konsekwentnie zmieniają strukturę jakościową dostępnej przestrzeni. – W ubiegłym roku po raz pierwszy w historii miasta obiekty biurowe klasy A stanowiły większość dostępnej na rynku oferty najmu. Co więcej – to właśnie obiekty z najwyższej półki cieszą się obecnie najniższymi w skali miasta wskaźnikami pustostanów – mówi Monika Hryniewicz, Head of Leasing OPG Property Professionals.

Biuro w fabryce

Nie ma się co dziwić, bo do nowych biurowców, chętnie przenoszą się firmy od lat działające w Łodzi. Do oddanego w tym roku biurowca Imagine do końca roku wprowadzi się Bluerank, łódzka firma specjalizująca się w marketingu internetowym, która bardzo prężnie się rozwija i potrzebuje większej przestrzeni od dotychczas zajmowanej.

Imagine to kompleks dwóch biurowców o łącznej powierzchni ponad 17 tys. mkw. Swoją siedzibę będzie tu też miała inna od lat działająca w Łodzi firma, Asseco Poland, której biura mieściły się w różnych lokalizacjach. Teraz znajdą się w jednym miejscu.

Koncern chemiczny Clariant konsoliduje swoje dotychczasowe biura w Łodzi i otwiera nową siedzibę w wielofunkcyjnym projekcie Monopolis, realizowanym przez Virako. Firma podpisała umowę na prawie 4000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z możliwością dalszej ekspansji. W historycznych przestrzeniach dawnej fabryki Monopolu Wódczanego Clariant zlokalizuje swoje Centrum Usług Wspólnych, odpowiedzialne za obsługę klientów i partnerów biznesowych z całego świata, w obszarze zakupów, logistyki i finansów. W biurze firmy w Monopolis pracować będzie ponad 300 osób.

CZYTAJ TAKŻE: Gdańskie lotnisko wybuduje biurowce

Dużym zainteresowaniem w Łodzi cieszą się przestrzenie biurowe powstające w zrewitalizowanych budynkach. – Inwestorzy wyraźnie stawiają na pofabryczny charakter miasta i śladem OFF Piotrkowska Center i Sepia Office, realizują kolejne duże, wielofunkcyjne projekty rewitalizacyjne w murach dawnych fabryk: Monopolis, Textorial Park, Fuzja czy Ogrody Geyera – mówi Monika Hryniewicz. Na najemców czeka też Drukarnia Center i ŁÓDŹ.Work przy Dowborczyków.

Choć w dużej mierze do nowych biurowców wprowadzają się lokalne firmy, nie brakuje nowych, do tej pory nieobecnych w Łodzi. Jak chociażby New Work Offices, która zaoferuje przestrzeń coworkingową czy EY, międzynarodowy koncern świadczący usługi doradcze i audytorskie. Obie firmy niebawem zaczną funkcjonować w biurowcach Imagine.

Wiatr w żagle

Kolejne biurowce są w budowie, jak chociażby te w kompleksie HI Piotrkowska 155. Kompleks składa się z dwóch budynków biurowo-usługowych oraz hotelu Hampton by Hilton. 20-piętrowa wieża biurowa o wysokości 82 m będzie najwyższym budynkiem biurowym w Łodzi. Drugi biurowiec będzie miał 5 pięter i przylegać będzie do pierzei ulicy Piotrkowskiej. W sumie oba budynki zaoferują 21 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A+ oraz 5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej. Niedaleko tej inwestycji, przy skrzyżowaniu Kilińskiego z Piłsudskiego, powstają kolejne biurowce. Pierwszy z nich REACT 1 będzie miał do dyspozycji 15 tys. mkw. powierzchni biurowej. Obie inwestycje mają być gotowe w 2020 roku.

CZYTAJ TAKŻE: Zmiana studium wykluczała budowę biurowca

Przyszłość rynku biurowego zapowiada się w Łodzi obiecująco, szczególnie biorąc pod uwagę długofalowe plany inwestycyjne w Nowym Centrum Łodzi, które cały czas intensywnie się rozwija, a nowe inwestycje są tam regularnie ogłaszane. Jako pierwsze, zostały na tym terenie oddane i wynajęte biurowce Nowa Fabryczna i Przystanek mBank. W trakcie realizacji są Brama Miasta oraz wielofunkcyjna inwestycja Ghelamco, realizowana na zakupionej od miasta działce. A deweloperzy planują na tym obszarze kolejne inwestycje.

– Biurowa Łódź złapała wiatr w żagle. Do niedawna siódmy rynek w Polsce dziś nawiązuje kontakt z czołówką, choć do statusu takich regionalnych potęg, jak Wrocław czy Kraków, oczywiście jeszcze daleka droga – ocenia Michał Styś, prezes OPG Property Professionals. – Nie oznacza to jednak, że Łódź nie podąża z duchem czasu. Wręcz przeciwnie, wyznacza pewne trendy poprzez ambitne projekty rewitalizacyjne.

Łódź wciąż jest miejscem atrakcyjnym i konkurencyjnym, jeśli chodzi o stawki czynszu najmu. Za biura klasy A trzeba zapłacić od 11 do 15,5 euro/mkw. miesięcznie. Dla porównania w biurowcach o najniższym standardzie i zlokalizowanych na peryferiach wynoszą one od 5 do 7,5 euro/mkw. miesięcznie.