Biurowce: lokalne rynki ścigają Warszawę

W głównych ośrodkach regionalnych jest już prawie tyle biur, ile w Warszawie. A do skoku szykują się już mniejsze miasta.

Na koniec czerwca zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły ponad 5,3 mln mkw. Pod lupą ekspertów Colliers International znalazły się będące „milionerami” Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto, Metropolia Górnośląsko-Zagłębiowska, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin. Regionom brakuje już zatem niewiele, by dogonić wiodący rynek warszawski, gdzie po I półroczu zasoby biurowe sięgnęły 5,54 mln mkw.

W stolicy w I półroczu deweloperzy oddali 80,5 tys. mkw. biur. Zasoby „lokalne” urosły zaś w tym czasie o 242 tys. mkw., w tym 90 tys. w samym Krakowie. Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania poza Warszawą były – co znamienne – kolejne etapy dużych projektów: Business Garden Poznań (46 tys. mkw.), Brama Miasta w Łodzi (25 tys. mkw.) i Nowy Rynek w Poznaniu (24 tys. mkw.).

CZYTAJ TAKŻE: Inwestycyjny boom najsilniejszy na Mazowszu i Pomorzu

Zasobów dalej przybywa, na koniec czerwca w budowie było blisko 870 tys. mkw. biur, a zatem więcej niż w Warszawie (833 tys.). Deweloperzy są najaktywniejsi w Krakowie (218 tys. mkw.), Wrocławiu (207 tys.) i Trójmieście (164 tys.). Nic dziwnego, ponieważ to właśnie tam jest największy popyt.

Szukanie nisz

W I półroczu w całej Polsce podpisano umowy najmu 712 tys. mkw., z czego 406 tys. przypadło na Warszawę, która w samym II kwartale świętowała rekord. Na lokalnych rynkach wynajęto w sumie 306 tys. mkw., jednak to o niemal 17 proc. więcej rok do roku. Aż 44 proc. przypadło na Kraków, po kilkanaście procent na Wrocław i Trójmiasto. Największy popyt na nowe biura w regionach (27 proc.) pochodził od firm z sektora IT.

Duże firmy badające rynek koncentrują się najczęściej na dziewięciu największych aglomeracjach. Nic dziwnego, bo przynoszące regularny dochód z najmu biurowce to jednocześnie produkty inwestycyjne, którymi interesują się fundusze. Z punktu widzenia tych graczy im mniejszy rynek, tym niższa płynność i wyższe ryzyko. Ale to może się zmienić. Rosnąca polska gospodarka i coraz większe zapotrzebowanie na pracowników powodują, że do biurowego mainstreamu powoli będą wchodzić mniejsze miejscowości.

– Od pewnego czasu obserwujemy Kielce i Lublin, gdzie planowanych jest kilka znaczących inwestycji biurowych. Obie lokalizacje mają bogate zaplecze akademickie, a także są dobrze skomunikowane ze stolicą – dojazd do Warszawy drogą ekspresową zajmuje około dwóch godzin – wskazuje Łukasz Żelezik, partner, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Colliers International. – Na horyzoncie pojawiło się tam kilka dużych transakcji najmu. Jeśli zostaną sfinalizowane, z pewnością zachęcą kolejnych deweloperów, a w dalszej kolejności fundusze inwestycyjne, do większej aktywności. W dłuższej perspektywie może to wywołać efekt kuli śnieżnej, jaki kilka lat temu obserwowaliśmy w Krakowie czy Poznaniu – dodaje.

Dla dużych i małych

Jeśli chodzi o deweloperów budujących biurowce, graczy o ogólnopolskim zasięgu jest niewielu. – Polska jest specyficznym rynkiem ze względu na to, że jako jedyny kraj w tym regionie Europy ma bardzo dobrze funkcjonujące rynki regionalne – mówi Ewelina Kałużna, członek zarządu spółki biurowej Skanska. – Poza Warszawą jesteśmy obecni w sześciu miastach i każde z nich potwierdza swoją lokalną siłę i specyfikę – dodaje. Skanska buduje w Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, a od zeszłego roku także w Gdańsku.

Skanska dostrzega rosnące powoli acz systematycznie zainteresowanie dużych najemców takimi miastami, jak Gdynia, Szczecin, Lublin, Bydgoszcz, Rzeszów. Na razie nie są to jednak rynki odpowiednie dla dużego dewelopera. – Brakuje w tych miastach dużych transakcji, inwestorów, którzy byliby zainteresowani zakupem biurowców, a nasz model biznesowy opiera się na jak najszybszym wynajęciu biurowca i sprzedaży do funduszu. Dlatego mniejsze miasta na razie nie są w kręgu naszego zainteresowania – tłumaczy Kałużna.

CZYTAJ TAKŻE: Zmiana studium wykluczała budowę biurowca

W mniejszych ośrodkach działają lokalni gracze, co więcej – pojawiają się całkiem nowi inwestorzy gotowi podjąć ryzyko. Przykład to Grupa MAC, firma z czołówki… wydawców edukacyjnych, która w „rodzinnych” Kielcach chce postawić biurowy kompleks mający liczyć docelowo 60 tys. mkw.