Tanie budownictwo społeczne nie jest nowym pomysłem. Budowa mieszkań dla osób, które mogą płacić czynsz, ale nie mają środków na zakup własnego lokum – z różnym powodzeniem i w różnej formie, jak chociażby poprzez TBS-y (tanie budownictwo społeczne) – była realizowana od lat. W 2021 r. zmieniła się nazwa tej formy budownictwa społecznego: TBS-y zostały zastąpione SIM-ami (społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi). Kolejnych zmian – ale już nie tylko nazwy – zaczęły się domagać samorządy. Chodziło przede wszystkim o realną pomoc państwa.
– Rosnące ceny mieszkań, w przypadku Krakowa galopujące, brak mieszkań w wielu gminach, oczekiwania mieszkańców i wiele innych czynników spowodowały, że naszym zdaniem i zdaniem też innych samorządów konieczna stała się zmiana podejścia do finansowania budownictwa społecznego. Potrzeba większej pomocy finansowej ze strony rządu, większych nakładów na budownictwo społeczne, łatwiejszych procedur finansowania tego budownictwa – wylicza Dariusz Nowak, rzecznik krakowskiego magistratu.
Zmiany w ustawie
Przynajmniej częściową odpowiedzią na takie zapotrzebowanie samorządów jest ostatni projekt zmian do ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Projekt umożliwia zwiększenie finansowego udziału państwa w budownictwie społecznym poprzez m.in. podwyższenie w 2024 i 2025 r. maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa na program budownictwa społecznego i komunalnego (BSK). Chodzi o zwiększenie puli środków z 1 do 5 mld zł rocznie – oraz ustalenie limitu wydatków na program budownictwa społecznego w latach 2026–2030 (ma to być stopniowy wzrost wydatków, docelowo w 2030 r. w wysokości 10 mld zł).
Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz potwierdziła, że rząd planuje bardzo intensywnie rozwijać program społecznego budownictwa mieszkaniowego i chce do 2030 r. przeznaczyć na ten cel 47 mld zł w różnych dopłatach i preferencyjnych kredytach.
Czytaj więcej
Trzy lata temu Warszawa, a teraz stolica Małopolski doczekała się tzw. cennika dla deweloperów. Nowe zasady współpracy samorządów z deweloperami ma...
Opinie na temat SIM-ów są różne. Zdaniem wielu samorządowców ten rodzaj budownictwa ma potencjał w rozwiązaniu problemu braku mieszkań.
– Inicjatywa może być interesująca z dwóch powodów. Po pierwsze, w przypadku wnoszenia przez Krajowy Zasób Nieruchomości aportu w formie gruntu pod budowę. Po drugie, dla mniejszych gmin, które nie posiadają własnych TBS-ów (z uwagi na małe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem) i dla których tworzenie i utrzymywanie samodzielnie spółki jest nieopłacalne – podkreśla Łukasz Mazur, dyrektor Wydziału Kontroli i Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta Lublin.
Aktualnie w kraju działa już kilkadziesiąt SIM-ów. Zdecydowana większość z nich powstała we współpracy z samorządem jeszcze w 2021 i 2022 r., a więc jeszcze przed zmianami w ustawie. Część już prowadzi nabory przyszłych najemców do lokali – a raczej nabory te prowadzą gminy, które utworzyły SIM-y. Przyszłych lokatorów szukają m.in. Kozienice (od października tego roku, mieszkania powstaną przy al. Sikorskiego i al. Solidarności) i Grodzisk Mazowiecki (od listopada tego roku, lokale powstaną przy ul. Chrzanowskiej). Obydwa miasta są założycielami SIM KZN Mazowsze Centrum, który został utworzony przez dziesięć gmin województwa mazowieckiego.
Samorządy widzą korzyści z tworzenia SIM-ów, bo to szansa na nowe mieszkania z niskim czynszem. Jednak część ma obawy dotyczące m.in. problemów z gruntem pod budowę albo uważa, że skuteczność takiego rozwiązania zależy od szczegółowego zaplanowania finansowania i zarządzania całym zasobem mieszkaniowym w danej gminie. Lublin starał się o utworzenie SIM Lubelskie Centrum, jednak wszystko „rozbiło się” o brak gruntów. Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), z którym miasto prowadziło rozmowy, nie zaoferował jakichkolwiek gruntów Skarbu Państwa, które mogłyby zostać wniesione do SIM-ów na terenie Lublina.
Jest potencjał, ale...
– Miasto Gdańsk analizowało możliwości powołania SIM-u i dostrzega potencjalne korzyści, takie jak nowe tereny inwestycyjne. Jednak z przeprowadzonych analiz wynikają również znaczące ryzyka, np. związane z nieatrakcyjnością i wadami proponowanych gruntów oraz koniecznością ponoszenia znacznych nakładów finansowych na zbrojenie terenów czy drogi dojazdowe i komunikację. Istotne jest także ryzyko ograniczenia rozwoju istniejących miejskich spółek mieszkaniowych – zaznacza Dariusz Wołodźko z biura prezydenta Gdańska.
Gdańsk na razie nie planuje SIM-u, ponieważ bardzo dobrze funkcjonują tu trzy spółki mieszkaniowe, w tym TBS Motława, GTBS i GIS. Wszystkie są jednoosobowymi spółkami miasta Gdańsk i zaspokajają potrzeby mieszkaniowe osób o średnich dochodach. – W Gdańsku problem w zakresie budownictwa komunalnego/TBS-owskiego stanowią grunty, a raczej ich brak – dodaje Wołodźko.
Czytaj więcej
Elewacje kamienic, bloki, wiaty przystankowe, podziemne przejścia, mosty – to najczęstsze miejsca „pracy” grafficiarzy. Nielegalne graffiti jest dz...
Rządowe inicjatywy dotyczące SIM-ów ocenił pozytywnie m.in. samorząd Poznania. – Realizacja w naszej opinii wydaje się realna – mówi Dobrosława Janas, szefowa Biura Spraw Lokalowych Urzędu Miasta Poznania. – Inicjatywa SIM poprawi sytuację części osób, które nie mogą pozwolić sobie na wynajem mieszkań na wolnym rynku, więc pomoc w budowie mieszkań o niższych czynszach należy ocenić pozytywnie.
Zdaniem Janas budowa mieszkań w ramach SIM-ów powinna się przyczynić do zwiększenia podaży, co może wpłynąć na spadek cen wynajmu w długim okresie, a dzięki niskim czynszom w SIM-ach osoby z grup średnio zarabiających mogą zyskać większą dostępność do wynajmu, co powinno poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Poznań chwali się sprawnie funkcjonującym TBS-em (Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego), który współpracuje z urzędem miasta i troszczy się o zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców. Miasto nie wyklucza utworzenia SIM-u z udziałem gminy miejskiej. – Każdy program mający na celu wspieranie społecznego budownictwa mieszkaniowego jest szansą na zwiększenie instrumentów polityki mieszkaniowej dostępnych gminie – podkreśla Dobrosława Janas.
Lepiej, bo więcej
Zdaniem Tomasza Kleka, rzecznika prasowego miasta Szczecin ds. mieszkalnictwa, zwiększenie środków finansowych z budżetu państwa na wsparcie budowy, modernizacji i przebudowy lokali na mieszkania o czynszu społecznym (czyli dostępnym cenowo) jest jak najbardziej realne i istotnie pomoże w rozwiązaniu braku takich mieszkań w skali całego kraju i szczególnie lokalnie. – Wszystko będzie zależało od wielkości środków przeznaczonych w kolejnych budżetach państwa na ten cel – mówi Klek.
Zaznacza jednak, że chociaż projekt zmian w ustawie o budownictwie społecznym spotkał się z poparciem gminy Szczecin, to samo miasto nie przymierza się do utworzenia SIM-ów. Dlaczego? Bo nie ma na razie takiej potrzeby. Szczeciński TBS, w którym 100 proc. udziałów ma gmina, znakomicie sobie radzi. Dostarcza miastu do dyspozycji mieszkania o różnej wysokości czynszu najmu, tj. o czynszu komunalnym obowiązującym dla komunalnego zasobu mieszkaniowego oraz o czynszu TBS-owskim, którego maksymalna wysokość w skali roku nie przekracza 4 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego podawanego w okresach półrocznych do publicznej wiadomości przez wojewodę zachodniopomorskiego.
Czytaj więcej
Są niemal o połowę tańsze, niż mieszkania sprzedawane na wolnym rynku. Rozpoczęła się sprzedaż mieszkań Poznańskiego Towarzystwa Budownictwa Społec...
Kraków na powołanie SIM-u się zdecydował, na razie jednak prace nie wyszły poza sferę projektów i przygotowań. W lipcu 2023 r. gmina nawiązała współpracę z Krajowym Zasobem Nieruchomości, we wrześniu 2023 r. radni miejscy wyrazili zgodę na utworzenie spółki KZN SIM Ziemia Krakowska. Umowa SIM-u została podpisana w październiku, a udziałowcami zostały: gmina miejska Kraków, Alwernia, Charsznica, Gdów, Gołcza, Iwanowice, Pałecznica, Skała, Raciechowice, Wieprz oraz Krajowy Zasób Nieruchomości. W styczniu tego roku do udziałowców dołączyła gmina Sułoszowa. Obecnie trwają prace koncepcyjne i projektowe nad przygotowaniem inwestycji. A zgodnie ze wstępnymi założeniami nabór wniosków do programu SIM Ziemia Krakowska rozpocznie się w II kwartale 2025 r.
Wstępne przymiarki i prace przy powołaniu kolejnych SIM-ów trwają też w innych gminach. To jednak, na ile dzięki tej inicjatywie poprawi się sytuacja mieszkaniowa, będzie wiadome dopiero za kilka lat.
