Mieszkania o niskim standardzie - finansowy ból głowy gmin

Najwyższa Izba Kontroli opublikowała wyniki raportu o tym, w jaki sposób gminy poprawiają stan technicznego budynków z mieszkaniami o warunkach substandardowych. Są to mieszkania w domach sprzed II wojny światowej bez kanalizacji i wodociągu lub bez ustępów w mieszkaniach. Mogą być to także domy wybudowane do lat osiemdziesiątych, w których znajdują się jednoizbowe mieszkania lub takie, które są przeludnione. NIK skontrolował samorządowy nadzór nad nimi w 20 gminach, wybrał po cztery w pięciu województw: dolnośląskim, łódzkim, podkarpackim, śląskim i zachodniopomorskim.

Jedynie połowa gmin prowadziła prace służące poprawie stanu mieszkań o niskim standardzie i to tylko nielicznych. Zdaniem Izby powodem były nie tylko ograniczone możliwości finansowe, ale także nieracjonalna i niezgodna z przepisami polityka mieszkaniowa kontrolowanych gmin. Izba uznała, iż nie były prawidłowe działania gmin w celu poprawy stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatacji takich budynków. Nawet w połowie gmin, które remontowały takie domy nie zadbano o poprawę sytuacji we wszystkich domach, które tego wymagały – a tylko w nielicznych.

Mieszkania i domu z niskim standardem życia

Nie wiadomo dokładnie, ile takich substandardowych mieszkań jest w Polsce, ponieważ GUS nie podał jeszcze szczegółowych informacji po ostatnim (2021 r) Spisie Powszechnym. W 2011 r. było ich 1,3 mln (ok. 11 proc. ogółu) i mieszkało w nich 5,36 osób (ok. 14 proc. społeczeństwa).

Wiadomo natomiast, że dwa lata temu – co przypomniał NIK – prawie 95 proc. mieszkań było wyposażonych w łazienkę, toaletę spłukiwaną bieżącą wodą.

Jednak w skontrolowanych gminach budynki z mieszkaniami o niskim standardzie stanowiły ponad połowę zasobu mieszkaniowego pod koniec 2021 r. Na prawie 700 aż 554 powstało jeszcze przed 1945 r., z tego co trzeci jeszcze w XIX wieku. Niemal co trzecie mieszkanie w takich budynkach miało niski standard. Z ok. 3200, w ponad 2 tys. nie było dostępu do ubikacji, a w niektórych przypadkach – bez wodociągu.

30 proc. budynków wymagało natomiast kompleksowych i kapitalnych remontów lub wymiany poszczególnych elementów. W przypadku 42 obiektów poziom ich zużycia był na tyle wysoki, że eksploatacja mogła stwarzać zagrożenie. W 17 budynkach, czyli w blisko co piątym poddanym oględzinom, kontrolerzy Izby stwierdzili bezpośrednie niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia albo powstania znacznej szkody. Przykładem może być jedna z nieruchomości w Koszalinie. Kurek głównego dopływu gazu umieszczono tam przy wejściu głównym, w skrzynce niezabezpieczonej przed wpływami atmosferycznymi, uszkodzeniami mechanicznymi i dostępem osób niepowołanych. W jednej z łazienek lokatorzy zainstalowali elektryczne urządzenia do podgrzewania wody, łącząc je prowizorycznie z instalacją elektryczną budynku, bez właściwej izolacji i zabezpieczenia przed uszkodzeniami czy kontaktem z wodą.

Fatalny stan gminnych budynków z mieszkaniami o niskim standardzie wynikał nie tylko z ich wieku, 2/3 nie miało centralnego ogrzewania co powodowało nadmierną wilgoć, a w konsekwencji zagrzybienie ścian. Na kondycję niektórych lokali miało również wpływ zachowanie lokatorów, którzy, zdaniem władz gmin, nie dbali o mieszkania we właściwy sposób.

We wszystkich gminach NIK zleciała straży pożarnej przeprowadzenie kontroli ok. 100 budynków - od dwóch w gminie Lesko do 10 w Rudzie Śląskiej. Tylko w trzech gminach nie stwierdzono nieprawidłowości, w pozostałych niemal we wszystkich skontrolowanych obiektach. Najczęstsze dotyczyły braku wyłącznika prądu, umieszczania materiałów łatwopalnych na drogach ewakuacyjnych, a także używania niesprawnych instalacji elektrycznych, odgromowych lub bez wymaganych przeglądów. W przypadku gminy Jarosław i Lesko, w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami straż pożarna powiadomiła Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

W ośmiu gminach na niektórych budynkach z mieszkaniami o niskim standardzie brakowało tabliczek z numerem porządkowym i nazwą ulicy lub miejscowości, tabliczki były nieczytelne, albo umieszczono je w niewłaściwym miejscu. Ma to ogromne znaczenie w przypadku wezwania służb ratunkowych, które w takiej sytuacji nie są w stanie odnaleźć właściwego adresu.

Potrzebne działania

Autorzy raportu uważają, że by poprawić standard mieszkańców takich domów potrzebne są znaczące nakłady finansowe oraz rozsądna polityka mieszkaniowa. Tak jak często gminy nie mają autonomicznego wpływu na wysokość swoich dochodów, tak mogą znacząco zmienić sposób zarządzania budynkami.

Tymczasem w czasie kontroli (latach 2019-2021) w połowie gmin ubyło obiektów z mieszkaniami o niskim standardzie – w sumie o 34. Główną przyczyną tej zmiany była jednak sprzedaż lub rozbiórka wyeksploatowanych budynków i zmniejszenie przeludnienia mieszkań.

Pierwszym zadaniem powinno być monitorowanie stanu technicznego. Trzy gminy przeprowadzały wymagane przepisami roczne i pięcioletnie kontrole. Dwie nie przeprowadzały żadnych kontroli stanu technicznego budynków, a pozostałe – niepełne.

NIK zwraca uwagę na to, że jeśli samorządy nie wiedzą jaką materią zarządzają, jaki jest jej stan i potrzeby, to nie mogą właściwie zaplanować kolejnych remontów, ani pieniędzy.

Ponad połowa nie sporządzała żadnych zestawień czy wykazów, w których ujęto by prace i naprawy wynikające z kontroli, a w efekcie nie zrealizowała znacznej części wynikających z nich zaleceń, ale także decyzji organów nadzoru budowlanego czy zadań ujętych w kluczowych wieloletnich programach gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Pięć gmin w ogóle takich planów remontowych nie miało, co zdaniem NIK utrudniało utrzymanie budynków komunalnych z mieszkaniami o niskim standardzie. Podobnie jak niewłaściwy nadzór nad zadaniami z tego zakresu, który Izba stwierdziła w zdecydowanej większości skontrolowanych samorządów.

Kontrola NIK wykazała, że w co trzeciej gminie za mało jest pieniędzy, które samorządy mogą przeznaczyć na eksploatację budynków z mieszkaniami o niskim standardzie były nieadekwatne do potrzeb lub wielokrotnie od nich niższe. W zdecydowanej większości gmin pozwalały jedynie na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem takich budynków, ich bieżącą eksploatacją i drobnymi remontami.

Mimo ogromnej skali potrzeb i możliwości uzyskania środków z różnych źródeł zewnętrznych, tylko w co drugiej gminie udało się skutecznie pozyskać takie dofinansowanie. Pieniądze pochodziły głównie ze środków Funduszu Dopłat z BGK, Regionalnych Programów Operacyjnych oraz z programu integracji społeczności romskiej. Przeprowadzone dzięki nim inwestycje i remonty wybranych budynków lub lokali o niskim standardzie, wpłynęły głównie na poprawę ich stanu technicznego oraz zmniejszenie kosztów zużycia energii, a tym samym zmniejszenie emisji gazów. Prowadzone inwestycje najczęściej obejmowały termomodernizacje.

Nieruchomości