Czynszówki czy mieszkania+

Ani rządowe lokale, ani mieszkania deweloperskie nie są dla wszystkich. Pilnie potrzebujemy osiedli komunalnych.

Brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe to jeden z trzech największych problemów polskich rodzin – tak w 2018 roku uważało 40 proc. respondentów pytanych przez Habitat for Humanity Polska.

Polska jest w czołówce krajów Unii Europejskiej, których ludność mieszka w za ciasnych mieszkaniach (41 proc.). Gorzej niż my wypadają Serbia, Macedonia, Chorwacja – wynika z raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR).

Zasypywanie deficytu

Polska nadrabia jednak straty. Buduje się już niemal jak za Gierka. GUS podaje, że w 2018 r. oddano do użytku 184,8 tys. mieszkań, z czego na deweloperów przypada 111,6 tys. (6,2 proc. więcej, licząc rok do roku), a na inwestorów indywidualnych – 66,7 tys. (1,4 proc. mniej). Spółdzielnie dostarczyły 3 tys. lokali (w 2017 r. – 2,3 tys.). Budowniczy społecznych czynszówek, budynków komunalnych i zakładowych oddali do użytku w sumie 3,5 tys. mieszkań. To o 6 proc. więcej niż rok wcześniej.

Tymczasem w zależności od metodologii w Polsce brakuje od 700 tys. do nawet 3 mln mieszkań. Sami deweloperzy problemu nie rozwiążą, tym bardziej że budowane przez nich osiedla dla ogromnej rzeszy klientów są za drogie. Na przykład w Warszawie, jak wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation, mediana cen mkw. mieszkań na rynku pierwotnym to ponad 9 tys. zł, a na rynku wtórnym – 8,1 tys. zł. Drożeją też nieruchomości w innych miastach.

Astronomiczne ceny na rynku komercyjnym zamykają drogę do własnego mieszkania tysiącom klientów. W ślad za rosnącymi cenami w górę idą też czynsze, co zmiata z rynku najmu kolejną grupę. Pozostaje ustawić się w kolejce po lokal od gminy.

W Warszawie na mieszkanie komunalne czeka 1,5 tys. osób. W zasobach stolicy jest ponad 81,3 tys. lokali, z czego spora część znajduje się w przedwojennych kamienicach. W Gdańsku w kolejce stoi 1,2 tys. osób czy rodzin.

– Mieszkań komunalnych i socjalnych brakuje u nas od lat, a sytuacja wcale się nie poprawia – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – W ciągu kilkudziesięciu lat zasoby gmin znacząco zmalały z powodu prywatyzacji części lokali i wyburzeń nieodpowiadających normom budynków – wyjaśnia. – Na koniec 2017 roku na mieszkanie komunalne lub socjalne czekało 154 tys. gospodarstw domowych – podaje, powołując się na dane GUS. W wielu województwach na lokal czeka się kilkanaście lat. – Trzy–cztery lata to niekiedy najlepszy wynik – mówi Krasoń. – Od 2013 r. w prawie połowie powiatów nie wybudowano ani jednego mieszkania komunalnego. Pole, by nadrobić zaległości, jest ogromne. Teraz jednak na gruntach należących m.in. do samorządów buduje się nieruchomości w ramach programu Mieszkanie+, ale przecież to nie to samo, bo lokale są przeznaczone dla tych, którzy zarabiają zbyt dużo, by otrzymać mieszkanie socjalne lub komunalne. Wygląda na to, że potrzeby i braki swoje, a rzeczywistość swoje – komentuje.

Konieczne remonty

Także Kamil Nowak, ekspert Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR, ocenia, że budownictwo komunalne ma dziś marginalne znaczenie. – W latach 2010–2016 oddano w Polsce 1,02 mln mieszkań, z czego tylko 16,1 tys. stanowiły lokale gminne – podaje. – Nie oznacza to, że potrzeby mieszkaniowe osób mniej zamożnych maleją, wręcz przeciwnie. W 2016 r. gminy oddały do 1746 nowych mieszkań komunalnych, podczas gdy kolejka oczekujących liczyła 158,9 tys. osób. W uproszczeniu: mieszkania oddane w 2016 r. mogły zaspokoić 1,1 proc. zapotrzebowania.

Według Kamila Nowaka największym problemem nie jest jednak bardzo małe tempo przyrostu nowych lokali, ale zaniechanie remontów i modernizacji już istniejących nieruchomości.

Gminy, jak mówi ekspert, powinny zwiększyć nakłady na remonty i modernizację. Trzeba też zlikwidować zjawisko pustostanów i mieszkań substandardowych. – To swego rodzaju wyzwanie cywilizacyjne – ocenia analityk Obserwatorium Polityki Miejskiej. – Orężem w walce o poprawę warunków mieszkaniowych jest odpowiednia polityka czynszowa, która powinna być racjonalna i ekonomicznie uzasadniona. Tymczasem stawki są zbyt niskie, by wystarczyło na remonty. Problem stanowi również ściągalność czynszów. W samych miastach łączna kwota zadłużeń czynszowych przekracza 4 mld zł.