Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak rząd chce wspierać budownictwo mieszkaniowe
- Z jakich form wsparcia gminnych inwestycji mieszkaniowych korzystają samorządy
- Które propozycje rządu znajdują uznanie w oczach samorządów ?
„SAFE mieszkaniowy” – pod takim hasłem rząd zaprezentował pomysły na mieszkalnictwo. Stawia na budownictwo społeczne i komunalne. W tegorocznym budżecie na inwestycje mieszkaniowe zarezerwowano 6,7 mld zł, z pieniędzmi z KPO to 8,7 mld zł.
Budowę niedrogich mieszkań ma przyspieszyć zmiana modelu finansowania. Maksymalny grant dla samorządów ma budowę lokali komunalnych miałby wynosić 60-80 proc., a nie 85 proc. Żeby dostać maksymalną kwotę, gminy będą musiały współpracować z sektorem prywatnym, pozyskując mieszkania na podstawie ustawy „lokal za grunt” (deweloper buduje na gminnej działce, płacąc pulą mieszkań) i Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI).
SIM-y i TBS-y zamiast 40 proc. bezzwrotnej dotacji na budowy dostaną grant maksymalnie na 20 proc. kosztów inwestycji. Opłata partycypacyjna od najemców nie będzie mogła przekroczyć 10 proc. Na resztę rząd zapewni 50-letni kredyt oprocentowany na 1 proc.
Czytaj więcej
Zmieni się model finansowania budowy mieszkań społecznych i komunalnych. Mniej grantów, więcej tanich, długoletnich kredytów. Cel jest taki, by rod...
Dwa klucze dla samorządów
– Warszawa weźmie pod uwagę każde rozwiązanie zwiększające zasób tanich mieszkań na wynajem – mówi Marzena Gawkowska, rzeczniczka stołecznego ratusza. Stolica nie korzystała z ustawy „lokal za grunt”, ale analizuje takie możliwości. Gawkowska zaznacza, że ze względu na ograniczony zasób gruntów, na działkach o wyjaśnionym stanie prawnym albo już powstają bloki komunalne i TBS, albo są planowane.
– Do rozwoju budownictwa społecznego potrzebne są zarówno bezzwrotne granty, jak i preferencyjne kredyty, także dlatego, że dotyczą innego segmentu najemców – mówi Marzena Gawkowska, pytana o zmianę modelu finansowania inwestycji (mniej grantów, więcej tanich długoletnich kredytów). – Bezzwrotne dotacje do 80 proc. wartości inwestycji dotyczą mieszkań komunalnych z niskim czynszem, dla mało zarabiających, a kredyty – mieszkań na wynajem z wyższym czynszem, dla osób z wyższymi dochodami, ale z tzw. luki czynszowej. Oba instrumenty są kluczowe dla samorządów. Możliwości inwestycyjne gmin są ograniczone z uwagi na wzrost cen materiałów i robocizny – wyjaśnia.
Warszawa mieszkania nie tylko buduje (także w ramach miejskiego TBS), ale też modernizuje wyłączone z eksploatacji kamienice i remontuje lokale komunalne. W 2025 r. na różnym etapie inwestycyjnym było ok. 3,5 tys. mieszkań.
W tym roku miasto planuje przygotować do najmu ok. 1,9 tys. mieszkań, z czego ponad 1,6 tys. – po remoncie pustostanów i modernizacji budynków, a 245 – w TBS. Inwestycje finansuje z własnego budżetu, pozyskuje też pieniądze ze źródeł zewnętrznych. Od 2018 r. stolica uzyskała na budowę i remonty mieszkań 410,4 mln zł (z Funduszu Dopłat, Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, KPO).
Czytaj więcej
Rząd chce wyciągnąć z luki czynszowej aż 4 mln rodzin, oferując mieszkania z czynszem 1 – 1,2 tys. zł. – Piękne plany, gorzej może być z wykonaniem...
Po różnorodne instrumenty zwiększające zasób mieszkań sięga Kraków. To, jak wskazuje Patrycja Piekoszewska z krakowskiego ratusza, m.in. zakup z rynku pierwotnego i wtórnego z wykorzystaniem bezzwrotnego wsparcia z Funduszu Dopłat BGK czy zamiana nieruchomości o funkcji niemieszkalnych na mieszkalne. – Przykładem jest nieruchomość przy ul. św. Marka 22, gdzie w zamian za trzy lokale użytkowe pozyskaliśmy siedem mieszkań, dodatkowo uzyskując dopłatę – mówi.
Miasto remontuje też pustostany. W ostatnich dwóch latach Zarząd Budynków Komunalnych przeprowadził ponad 800 remontów. Pieniądze na remont lokali miasto pozyskuje także z Funduszu Dopłat BGK. W 2025 r. na remonty pustostanów przeznaczono ponad 18 mln zł (dotacje z BGK, także na program Społecznej Agencji Najmu), niemal 4 mln zł więcej niż w 2024 r. Dzięki temu do ponownego zasiedlenia przygotowano 405 lokali.
– Remonty pustostanów są jednym z najszybszych sposobów na zwiększanie liczby mieszkań komunalnych – podkreśla Piekoszewska. Także w tym roku Kraków chce wyremontować ponad 400 mieszkań. W stolicy Małopolski działa 16 TBS-ów, większość to podmioty z udziałem prywatnych właścicieli. Miasto ma prawo wskazywać najemców ponad 930 lokali.
Według Patrycji Piekoszewskiej wprowadzenie długoterminowych kredytów o preferencyjnym oprocentowaniu może zwiększyć stabilność finansowania inwestycji. – W przypadku dużych miast odpowiednie wsparcie ma istotne znaczenie z uwagi na wysokie koszty gruntów i realizacji inwestycji – mówi.
Czytaj więcej
Starzenie się społeczeństwa jest faktem, co powinno być uwzględnione w kompleksowej strategii mieszkaniowej – mówi Robert Chojnacki, wiceprezes por...
W ocenie Justyny Góźdź, rzeczniczki prezydenta Lublina, wspieranie przez państwo remontów budynków to dobry kierunek. – 80 proc. budynków w Zarządzie Nieruchomości Komunalnych jest w złym stanie technicznym. Lokale wymagają większych lub mniejszych remontów – mówi rzeczniczka. Do modernizacji zakwalifikowano 455 pustostanów.
Miasto korzysta z różnych form wsparcia budownictwa. Np. ze wsparciem Funduszu Dopłat powstaje ponad 120 mieszkań przy ul. Królowej Bony. Koszty: ponad 43,8 mln zł. BGK udziela bezzwrotnego wsparcia ok. 35 mln zł.
Utworzono też TBS „Nowy Dom”, który zarządza ponad 1,1 tys. mieszkami, a na rzecz gminy Lublin wynajmuje 61 lokali.
Dźwignia mieszkaniowa
Także Dariusz Czapla z urzędu miasta w Katowicach uważa, że wspieranie przez państwo remontów budynków komunalnych to zdecydowanie dobry pomysł. – Zasób Katowic tworzą przede wszystkim budynki wybudowane przed drugą wojną światową. Wiele jest objętych ochroną w gminnej ewidencji zabytków, co podwyższa koszty remontów – mówi.
Miasto dziś nie buduje mieszkań komunalnych, ale inwestuje w kapitalne remonty, połączone z termomodernizacją i zmianą sposobu ogrzewania budynków.
Lokale buduje Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (KTBS). Wynajmuje je miejski Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, podnajmując mieszkańcom na takich samych zasadach jak lokale komunalne.
Katowice nie pozyskują mieszkań ani na podstawie ustawy „lokal za grunt”, ani ZPI. – Ze względu na ograniczony zasób terenów preferujemy ich zagospodarowanie we własnym zakresie albo przy współpracy z Katowickim TBS – wyjaśnia Dariusz Czapla. Odnosi się także do proponowanych zmian modelu finansowania budowy mieszkań komunalnych i społecznych. – Finansowanie budownictwa mieszkaniowego kredytem powoduje zwiększenie obciążeń finansowych – podkreśla.
Czytaj więcej
Nowym, istotnym elementem „Strategii mieszkaniowej rządu” jest zmiana modelu finansowania budownictwa społecznego. Mniej grantów, więcej kredytów i...
Także Łukasz Kubiak, rzecznik Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL) w Poznaniu ocenia, że z perspektywy gminy czy gminnej spółki zmiana instrumentu z dotacyjnego na kredytowy zawsze będzie gorszym rozwiązaniem.
Zdaniem Kubiaka ciekawym rozwiązaniem jest partnerstwo publiczno-prywatne. – Dzięki połączeniu potencjałów rynku komercyjnego i publicznego mogłaby powstać dźwignia mieszkaniowa – ocenia. – Jednak ze względu na duży formalizm i skomplikowanie procedur, do tej pory PPP na polskim rynku się nie rozwinęło. W ostatnim czasie, we współpracy gminy, spółki ZKZL i podmiotów prywatnych rozwijamy Społeczną Agencję Najmu. To dobry przykład zmian. Mamy stosunkowo nowy instrument prawny, a także wsparcie finansowe rządu. Efektem jest rozbudowanie oferty mieszkań z niewygórowanym czynszem.
ZKZL buduje dziś dwa bloki przy ul. Darzyborskiej, w planach są trzy kolejne inwestycje. W latach 2019-2025 spółka zmodernizowała 48 budynków. Nakłady wyniosły ok. 200 mln zł (z budżetu spółki, Funduszu Dopłat BGK i kredytów).
Poznań, jak mówi Dobrosława Janas, dyrektorka biura spraw lokalowych w miejskim urzędzie, nie wyklucza skorzystania z mechanizmów „lokal za grunt” i ZPI. – Premiowanie współpracy gmin z sektorem prywatnym należy ocenić pozytywnie. Odpowiednio zaprojektowane mechanizmy współpracy mogą się przyczynić do wzrostu podaży mieszkań – mówi.
Czytaj więcej
W zasypanie luki czynszowej w Polsce powinni się zaangażować wszyscy uczestnicy rynku. Są rekomendacje dla samorządów, budownictwa społecznego, spó...
Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zaznacza, że na razie mówimy raczej o pakiecie zapowiadanych lub częściowo zainicjowanych działań i zmian niż o jednej, całościowo opisanej strategii mieszkaniowej jako obowiązującym dokumencie. – Patrząc jednak na kierunek, to na plus trzeba zapisać wyraźniejsze wzmocnienie budownictwa komunalnego i społecznego i ogólnie większe nakłady publiczne na mieszkalnictwo – ocenia.
– Rząd zapowiada 6,7 mld zł na mieszkalnictwo w 2026 r., w tym 4,02 mld zł na bezzwrotne granty dla samorządów, a dodatkowo wsparcie dla remontów, poprawy efektywności energetycznej i akademików. To ważne, bo w polskich warunkach trudno myśleć o poprawie dostępności mieszkań wyłącznie przez stawianie nowych budynków – podsumowuje.
