Zaświadczenie to nie prosty druczek

Do końca tego roku nie uda się wydać wszystkim właścicielom lokali dokumentów potwierdzających uwłaszczenie.

Urzędy miast muszą wydać setki tysięcy zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu pod blokami i domami jednorodzinnymi. Okazuje się, że nie jest to takie proste. Trzeba prześwietlić każdą nieruchomość. Przepisy również nie ułatwiają tego zadania; są dziurawe jak sito. Były już też dwukrotnie nowelizowane. Teraz szykuje się trzecia zmiana.

Nierealny termin dla urzędów

Przepisy dają gminom rok na wydanie zaświadczeń potwierdzających przekształcenie z urzędu, cztery miesiące na wniosek. Już wiadomo, że jest to termin nierealny.

Do końca tego roku we Wrocławiu powinno je otrzymać około 135 tys. właścicieli lokali lub domów, w Warszawie – ok. 400 tys., w Poznaniu – 50 tys., w Gdańsku – ok. 40 tys. – Do tej pory wydaliśmy 10 tys. zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, czyli ok. 6–7 proc. wszystkich, jakie musimy wydać. Jeżeli utrzymany obecne tempo, wszystkie zaświadczenia wydamy w ciągu pięciu–sześciu lat – ocenia Lech Filipak, dyrektor departamentu nieruchomości i eksploatacji w Urzędzie Miasta we Wrocławiu.

W innych miastach również jest daleko do ideału. W Warszawie wydano 6 tys. zaświadczeń, w Szczecinie – 14,3 tys.

Skąd te opóźnienia? – Wydawanie zaświadczeń to nie jest tylko czysta formalność. Nie wystarczy proste wypełnienie druku i podpis – tłumaczy Robert Soszyński, wiceprezydent Warszawy.

– Nie opieramy się tylko na ewidencji gruntów i budynków. W każdej sprawie badamy dokumenty dotyczące nieruchomości – dodaje dyrektor Filipiak.

Miasta, chcąc wywiązać się z rocznego terminu, skupiają się w pierwszej kolejności na wydawaniu zaświadczeń dla nieruchomości, których sytuacja prawna nie budzi większych wątpliwości. We Wrocławiu jest ich około 70 proc. W stolicy mniej, bo zaledwie 30 proc., ale i tak już wiadomo, że dotrzymanie rocznego terminu jest zwyczajnie nierealne.

Kiosk i blok na jednej działce

– Przede wszystkim musimy ustalić, czy w wypadku danej nieruchomości doszło do przekształcenia. Przepisy przewidują przekształcenie prawa użytkowania gruntów pod domami oraz budynkami wielorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią mieszkania, oraz pod towarzyszącą im infrastrukturą mieszkaniową – tłumaczy Ronald Dudziuk, kierownik referatu bezprzetargowej sprzedaży lokali i gruntów w Wydziale Skarbu w Urzędzie Miasta w Gdańsku.

W praktyce dużych trudności nastręcza określenie, co należy zaliczyć do infrastruktury mieszkaniowej, a co nie. Samorządy uważają, że nie są nią pawilony handlowe, kioski czy punkty usługowe znajdujące się na tej samej nieruchomości co budynki wielorodzinne. Efekt tego jest taki, że pawilon czy kiosk blokuje przekształcenie użytkowania wieczystego pod budynkiem wielorodzinnym.

Co robią miasta? Postępują dwojako. – Odmawiamy wydania zaświadczeń w wypadku nieruchomości, na której znajduje się pawilon czy kiosk. Wychodzimy z założenia, że taka nieruchomość wyłączona jest z przekształcenia – mówi Romuald Dudziuk.

We Wrocławiu i w Warszawie wydziela się z nieruchomości, na której stoją bloki, działki z pawilonami handlowymi czy kioskami. Dzięki temu uwłaszczenie gruntu pod budynkami wielorodzinnymi staje się możliwe. Procedury podziałowe trwają jednak długo. W tym czasie wydawanie zaświadczeń dla problematycznych nieruchomości nie wchodzi w grę.

Problematyczny cudzoziemiec

W wielu miastach sprawne prześwietlenie nieruchomości utrudniają również lokale użytkowe znajdujące się w blokach, które należą do cudzoziemców.

– Cudzoziemcy są dużym problemem – przyznaje Lech Filipiak. – Trudno jest ustalić, jaka osoba posiada taki status. Czasami jedynym kryterium jest obco brzmiące nazwisko. Nie ułatwia nam tego zadania Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Odmawia wglądu do rejestru udzielonych zgód na nabycie nieruchomości. Blokuje to przekształcenie innym właścicielom lokali w budynku. Najpierw musimy się bowiem upewnić, że cudzoziemiec posiada zgodę na przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu związanego z lokalem użytkowym.

W Gdańsku cudzoziemcy nie stopują uwłaszczenia. – Nie mamy tego typu problemu. Mamy interpretację z MSWiA. Wynika z niej, że zgoda nie jest potrzebna zarówno w wypadku lokali użytkowych w blokach, jak i mieszkań. Za każdym razem się na nią powołujemy – twierdzi Ronald Dudziuk.

Pytania o pomoc

Sporo zamieszania wywołały również przepisy o pomocy publicznej. Firmy uwłaszczyły się z mocy prawa na lokalach użytkowych w blokach, ale przy tym należy uwzględniać przepisy o pomocy publicznej. Jej limit wynosi dla firm maksymalnie 200 tys. euro w ciągu trzech lat kalendarzowych, czyli ok. 860 tys. zł. Niezależnie od tego właściciele lokali użytkowych o mniejszej wartości mogą się spodziewać, że w skrzynce pocztowej znajdą pismo z urzędu z pytaniem dotyczącym prowadzonej działalności gospodarczej. Urzędy chcą sprawdzić, czy i do nich nie stosują się przepisy o pomocy publicznej.

– Musimy zapytać osoby prowadzące działalność gospodarczą, w tym te, które zarejestrowały ją w mieszkaniu, czy korzystały z pomocy publicznej. Wciąż czekamy na odpowiedzi – mówi dyrektor Filipiak.

– Pod uwagę bierzemy stanowisko opublikowane na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – tłumaczy Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta w Szczecinie.

– Wynika z niego, że badanie przesłanki udzielenia pomocy de minimis nie stanowi przeszkody do wydawania indywidualnych zaświadczeń potwierdzających uwłaszczenie w wypadku pozostałych udziałów związanych z odrębną własnością lokali lub ze współwłasnością budynku – dodaje Sylwia Cyza-Słomska.

– Przedsiębiorcy wzywani są więc do złożenia dokumentów niezbędnych do ustalenia możliwości udzielenia pomocy publicznej, niezależnie od wydawania zaświadczeń w sprawie danej nieruchomości, dla osób, które nimi nie są. W przypadku złożenia dokumentów niezbędnych do udzielenia pomocy publicznej wydawane jest dla takiego podmiotu indywidualne zaświadczenie o przekształceniu oraz zaświadczenie o udzieleniu pomocy publicznej. Gdy wzywany podmiot nie odpowiada na wezwanie, konieczne jest wszczęcie postępowania w sprawie dopłaty do wartości rynkowej. Urząd nie występował dotąd o zwrot pomocy – wyjaśnia Sylwia Cyza-Słomska.