Gminy zajrzą do kieszeni niektórych lokatorów

Miasta mogą już wypowiadać umowy najmu samotnym, którzy mieszkają na stu metrach, oraz podnosić czynsz zamożnym najemcom.

Od tygodnia samorządy mają większą swobodę w zarządzaniu swoimi lokalami. Zawdzięczają to zmianie w przepisach. Na razie są do niej nastawione sceptycznie. Ich zdaniem nie rozwiążą one też podstawowego problemu: braku mieszkań komunalnych.

Wysoki dochód, to i wysoki czynsz

Chodzi o nowelizację ustawy – Prawo ochrony lokatorów (dalej: ustawa lokatorska). Obowiązuje ona od 21 kwietnia br. Daje prawo gminom do podnoszenia czynszu najemcom mieszkań komunalnych, jeżeli ich zarobki przekroczą progi dochodowe, które ustalą same gminy. Dziś w lokalach gminnych mieszkają zarówno osoby zamożne, jak i o niskich dochodach. Jedni i drudzy płacą takie same czynsze.

Nowe przepisy nakładają jednocześnie na ubiegających się o najem lokalu komunalnego obowiązek składania w urzędzie gminy nie tylko deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego, ale też oświadczenia o stanie majątkowym.

W opinii większości miast niewiele to zmieni. – Czynsz będzie można podnosić tylko w wypadku umów najmu zawartych po wejściu w życie nowych przepisów. Zmiana nie obejmuje starych umów, a nowych nie zawiera się przecież zbyt wielu. W przyszłości podwyżki będą więc dotyczyć garstki osób, Poza tym będą one nadal zajmować lokale komunalne, chociaż spokojnie mogą same zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, a my nadal nie będziemy mieli lokali dla potrzebujących – uważa Ewa Lipińska, dyrektor Wydziału Spraw Mieszkaniowych w Urzędzie Miasta w Lublinie.

Nie wszyscy jednak tak uważają. – Ocena skutków nowych przepisów możliwa będzie z czasem, tym bardziej że część z tych, o których mowa, dotyczy umów zawartych po 21 kwietnia 2019 r. – wyjaśnia Wiesław Krawczyński, zastępca dyrektora Zakładu Lokali i Budynków Komunalnych w Olsztynie.Warszawski ratusz jest również zachowawczy, ale widzi także negatywne skutki zmiany. – Efekty przekroczenia progu dochodowego zobaczymy dopiero za kilka lat – twierdzi Katarzyna Pieńkowska z Urzędu m.st. Warszawy.

I dodaje: – Jednego jesteśmy pewni – nowelizacja ograniczy zainteresowanie wśród mieszkańców zamianą lokali, bo wiąże się to z nową umową. Zamiana mieszkań jest bardzo ważnym elementem polityki mieszkaniowej, np. ogranicza zadłużanie się lokatorów poprzez zamianę mieszkania większego na mniejsze. Chcielibyśmy, by rząd dokonał zmian w zakresie tych przepisów. Chodzi o możliwość odstąpienia od badania dochodów przy zamianie mieszkań – mówi Katarzyna Pieńkowska.

Lokator z domem

Nowe przepisy dają również samorządom prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokatorowi, gdy posiada tytuł prawny do mieszkania lub domu w pobliskiej miejscowości. – To bardzo dobre rozwiązanie. Dotyczy także umów zawartych przed wejściem w życie zmian w przepisach. Zdarza się, że lokator buduje dla siebie dom pod miastem, a my nie mieliśmy do tej pory podstawy prawnej do wypowiedzenia umowy najmu. Teraz to się zmieni – uważa dyrektor Ewa Lipińska.

Nowe uregulowania stwarzają również możliwość rozwiązania umowy najmu. gdy lokal ma dużą powierzchnię, a mieszka w nim niewiele osób. Przykładowo jedna osoba zajmuje stumetrowe mieszkanie. Władze miasta muszą wcześniej najemcy zaoferować lokal zamienny.

Jeden lokal, dwie kategorie

W ustawie lokatorskiej zrezygnowano ze stosowania pojęcia „lokal socjalny” oraz obowiązku wydzielania tego typu lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

– Gmina, w zależności od potrzeb, może każde mieszkanie kwalifikować jako socjalne lub komunalne. Co ułatwi gospodarowanie zasobem – tłumaczy Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich. Chwali również inne rozwiązania. – Nowe przepisy nakładają na samorządy obowiązek uregulowania w uchwale warunków, jakie musi spełnić lokal socjalny przeznaczony dla niepełnosprawnych. To dobre rozwiązanie. Do tej pory bywało z tym różnie. Gmina proponowała np. osobie na wózku inwalidzkim mieszkanie na czwartym piętrze bez windy – dodaje Kamila Dołowska.

Zmiany w eksmisji

W ustawy lokatorskiej zmieniły się również zasady eksmisji. Teraz sądy mają badać sytuację materialną osób, którym w wyroku eksmisyjnym obowiązkowo przyznaje się prawo do lokalu socjalnego.

Chodzi o osoby z listy chronionych z ustawy lokatorskiej. Są na niej: obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, bezrobotni, ciężarne, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni oraz eksmitowani spełniający przesłanki określone w uchwałach rad gmin (chodzi m.in. o osoby, które znalazły się w niedostatku). Do tej pory w ich wypadku nie badało się stopnia zamożności oraz tego, czy stać ich na lokal na wolnym rynku czy nie. Prawo do mieszkania dostawali z automatu. Tymczasem niektóre z tych osób mogą samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby i nie powinny otrzymywać pomocy w postaci lokalu socjalnego.

Rok wcześniej ta sama nowela wprowadziła zakaz eksmisji do noclegowni oraz schronisk. W każdym przypadku gmina musi dostarczyć pomieszczenie tymczasowe. Od tej zasady są jednak wyjątki. Chodzi o osoby, które stosują przemoc, o eksmitowanych z pomieszczeń tymczasowych, korzystających z najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. A to oznacza, że w przyszłości do schroniska może trafić korzystający z rządowego programu Mieszkanie+.

Tymczasem gminy mają bardzo mało pomieszczeń tymczasowych, a są takie jak Zabrze, które wcale ich nie posiadają. – Pomieszczeń tymczasowych mamy niewiele. Dlatego przyznajemy je bardzo rzadko i tylko w ekstremalnych sytuacjach, np. gdy w rodzinie dochodzi do przemocy domowej i jej sprawcę trzeba jak najszybciej eksmitować – tłumaczy Ewa Lipińska.