Wysokość czynszu i umowa najmu od gminy uzależniona od dochodu

Gminy czeka reforma najmu mieszkań komunalnych. Dzięki niej mają mieć większą swobodę w dysponowaniu swoimi lokalami. Zdania samorządowców na temat proponowanych zmian są podzielone.

Weryfikacja czynszu

Chodzi o projekt nowelizujący m.in. ustawę o ochronie praw lokatorów oraz kodeks postępowania cywilnego. Autorem tych propozycji jest rząd. Sejm uchwalił nowelizację 8 lutego. Teraz zajmie się nią Senat.

Projekt przewiduje, że gminy otrzymają prawo do podnoszenia czynszu najemcom mieszkań komunalnych, gdy ich zarobki przekroczą progi dochodowe, które ustalą same gminy. Jeżeli podwyżka będzie zbyt duża, tzn. przekroczy 50 proc. dotychczasowego czynszu, zostanie lokatorowi rozłożona na raty. Zmiana nie dotyczy jednak wszystkich lokatorów. Prawo podwyżek czynszu gminy dostaną tylko w odniesieniu do umów najmu, które zostaną zawarte po wejściu w życie nowych przepisów.

Gminy pozytywnie oceniają propozycję.

– Dopuszczenie weryfikacji dochodów najemców lokali komunalnych pozwoli na dostosowanie stosowanych przez gminy czynszów do aktualnej sytuacji materialnej najemców w trakcie trwania umów najmu – uważa Maja Wysocka z Urzędu Miasta we Wrocławiu. Początkowo jednak projekt zawierał śmielsze rozwiązania. Rząd chciał bowiem, by umowy najmu lokali komunalnych można było zawierać na pięć lat, a następnie wydłużył ten okres do dziesięciu lat. Gmina sprawdzałaby, w jakiej sytuacji materialnej znajduje się lokator i jego rodzina. Jeżeli w dobrej, to odmówiłaby mu zawarcia umowy na kolejne lata. Uregulowania te miały dotyczyć także umów zawartych przed wejściem w życie noweli. Dzięki temu gminy miały mieć pełną swobodę w dysponowaniu swoimi lokalami.

Dziś tego typu lokale przechodzą z pokolenia na pokolenie. Nie ma przy tym znaczenia zasobność portfela lokatora. Umowy najmu zawiera się bowiem na czas nieokreślony, a rodzinie po śmierci najemcy przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu.

Rząd wycofał się jednak z propozycji zawierania umów najmu na czas określony. Naruszałaby ona bowiem prawa nabyte najemców mieszkających w jego lokalach. Mogłaby też prowadzić do bezdomności wielu rodzin.

Jeden lokator dwa mieszkania

Rząd proponuje również, żeby ubiegający się o najem lokalu komunalnego składali w urzędzie gminy (miejskim) nie tylko deklarację o wysokości dochodów gospodarstwa domowego, ale i oświadczenie o swoim stanie majątkowym, a także, na żądanie gminy, oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

W ten sposób rząd zamierza sprawić, że wynajęcie lokalu będzie zależało w przyszłości nie tylko od dochodów danej osoby, ale również od jej stanu majątkowego.

Ponadto gminy otrzymają prawo rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w pobliskiej. W tym celu proponuje się wprowadzić do ustawy o ochronie praw lokatorów definicję „miejscowości pobliskiej".

Zgodnie z nią miejscowość pobliska to ta położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub w powiecie graniczącym z tym powiatem. W wypadku, gdy rada gminy określi maksymalną odległość liczoną w linii prostej pomiędzy granicami administracyjnymi miejscowości, które uznaje za pobliskie, miejscowość ta może znajdować się w powiecie, który nie sąsiaduje bezpośrednio z powiatem, w którym znajduje się lokal.

Dziś ustawa lokatorska posługuje się tym pojęciem, ale go nie definiuje. Gminy nie mogą też pozbawić lokalu swojego lokatora, nawet gdy wiedzą, że ma willę pod miastem.

Projekt wprowadza również możliwość rozwiązania umowy najmu lokalu, gdy w dużym lokalu mieszka niewiele osób, np. samotna osoba zajmuje 80 mkw. W zamian będzie proponować inny, mniejszy lokal.

Nowe przepisy wprowadzają pojęcie „najem socjalny lokali mieszkalnych". Jednocześnie rząd zrezygnował ze stosowania pojęcia „lokal socjalny" oraz z konieczności wydzielania tego rodzaju lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. W praktyce stosowanie najmu socjalnego ma polegać na tym, że gmina będzie mogła każdy lokal spełniający wymagania ustawowe wynająć lub podnająć na zasadach najmu socjalnego. Dzięki temu powinna zmniejszyć się skala problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych.

Koniec eksmisji na bruk

Projekt przewiduje, że sąd nie musi w wyroku eksmisyjnym przyznać prawa do lokalu socjalnego, gdy eksmitowany lokator posiada inne mieszkanie albo jest w stanie je wynająć. Oznacza to, że majętna ciężarna czy bezrobotny takiego lokalu nie dostaną. Dziś zasobność portfela w ich wypadku nie ma znaczenia. Są oni bowiem na liście osób chronionych.

Projekt przewiduje, że tylko w wyjątkowej sytuacji będzie można eksmitować do noclegowni i schroniska, np. gdy dochodzi do przemocy w rodzinie.

Oznacza to, że eksmitowani, którzy nie otrzymają prawa do lokalu socjalnego, będą trafiać do pomieszczeń tymczasowych, a te dostarczają najczęściej gminy.

– Dla gminy to dodatkowe, nie tylko finansowe, obciążenie. Osoby, którym w wyniku realizacji wyroku eksmisyjnego wskazane zostały pomieszczenia tymczasowe, zajmują je pomimo upływu terminu wskazanego w umowie, nie dążąc przy tym do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób. Ponadto gmina nie dysponuje środkami finansowymi umożliwiającymi stworzenie zasobu pomieszczeń tymczasowych, jego utrzymanie, jak i wypłatę wierzycielom odszkodowań za ich niedostarczenie – mówi Maja Wysocka.

Opinie

Grzegorz Kubalski, dyrektor biura Związku Powiatów Polskich

Podstawową bolączką zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym jest traktowanie mieszkania komunalnego jako dobra, które od chwili przyznania staje się niepodważalnym prawem najemcy. W efekcie, nawet jeśli ten przestał spełniać przesłanki otrzymania lokalu komunalnego, to i tak lokal może zajmować, nadal płacąc czynsz niejednokrotnie niższy niż czynsz ekonomiczny. Procedowany obecnie projekt ustawy stara się tę sytuację zracjonalizować. Czyni to jednak w mojej ocenie za mało odważnie. Przede wszystkim należałoby przyjąć oznaczony czas obowiązywania umowy najmu lokalu komunalnego. Prawo mogłoby oczywiście przewidywać automatyczne przedłużanie umowy w przypadku, gdy dana osoba spełnia określone kryteria; byłoby to jednak wyraźne podkreślenie czasowości prawa do lokalu komunalnego. Nieuzasadnione jest też limitowanie wysokości czynszu osób, które poprawiły swoją sytuację finansową, wysokością czynszu rynkowego. Wobec szczupłości mieszkaniowego zasobu gmin ustawa powinna skłaniać takie osoby do wynajęcia mieszkania na wolnym rynku, a tym samym zwolnienia lokalu komunalnego dla osób potrzebujących.

Ewa Lipińska, dyr. Wydziału Spraw Mieszkaniowych w Urzędzie Miasta w Lublinie

Nowe przepisy nakładają na gminy obowiązek dostarczenia pomieszczeń tymczasowych w każdym wypadku. Nie znam samorządu, które posiada wystarczającą liczbę tego rodzaju pomieszczeń. Wprawdzie nowela przewiduje dofinansowanie tego rodzaju inwestycji z budżetu państwa, ale wątpię, by jakakolwiek gmina chciała budować tego rodzaju lokale. To się nie opłaca. Osoby, które trafiają do pomieszczeń, często je niszczą, po co więc budować nowe.