Modlin: Nowe życie zabytkowej cytadeli

Czy są szanse na realizację tak dużego kompleksu jak Modlin Smart City 40 km od Warszawy? Czy będzie popyt na powierzchnie o tak wielkiej skali?

Renata Osiecka, partner zarządzający w firmie doradczej AXI IMMO, podkreśla, że na początku najważniejsze będzie pozyskanie finansowania na realizację inwestycji.

– Projekt Modlin Smart City to ogromne przedsięwzięcie biznesowo-inwestycyjne, wymagające stałego, długoterminowego finansowania, co – przy podejściu banków do kredytowania tego typu inwestycji – nie będzie łatwe. Banki niechętnie patrzą na czasochłonne, niestandardowe inwestycje, których finał na aktualnym etapie nie jest jeszcze pewny – ostrzega Renata Osiecka.

Dodaje, że wyzwaniem będzie też adaptacja zabytkowych obiektów Twierdzy Modlin. – Jest to proces dużo bardziej wymagający niż prowadzenie inwestycji od zera. W trakcie realizacji zabytkowych projektów z reguły pojawią się różnego typu nietypowe zdarzenia, które mogą wiązać się z dodatkowymi nakładami finansowymi lub zmianami w harmonogramie prac – opowiada Renata Osiecka. – Inwestycja uwzględniająca wytyczne konserwatora oznacza dłuższy czas powstawania projektu, z reguły wyższe koszty projektowe, obowiązkowe ekspertyzy, badania i analizy budowlane. Z drugiej strony należy zaznaczyć, że przy nowej koncepcji zagospodarowania Twierdzy Modlin konserwator dopuścił zmianę historycznych podziałów wnętrza budynków i adaptację koszar zgodnie z nowym przeznaczeniem. Wysiłek włożony na początku może w długiej perspektywie przynieść duże korzyści.

Atuty Modlina, które chce wykorzystać inwestor, to doskonałe położenie pozwalające połączyć walory przyrodnicze lokalizacji z zabytkowym charakterem miejsca. – Firma Konkret ma doświadczenie w rewitalizacji zabytkowych projektów, jednak skala tego przedsięwzięcia jest nieporównywalna z poprzednimi inwestycjami firmy. Projekt ma szansę na realizację, ale pełne zagospodarowanie terenu i jego komercjalizacja do 2020 r. wydaje się mało realna – uważa partner zarządzająca AXI IMMO.

Konferencje? Dobry pomysł

Z obserwacji firm doradczych wynika, że tzw. sektor spotkań rośnie w siłę i jest biznesem coraz bardziej dochodowym. To przemawia za inwestycją w Modlinie. Zwłaszcza że w Warszawie brakuje centrum kongresowo-wystawienniczego z prawdziwego zdarzenia, które będzie w stanie pomieścić kilka lub kilkanaście tysięcy delegatów.

– Mamy Stadion Narodowy, który częściowo spełnia te funkcje, ale nie zawsze odpowiada na zapotrzebowanie wszystkich grup klientów. Nowe inwestycje w sektorze konferencyjnym powstają w dużych ośrodkach, jak Kraków, Katowice, ale też mniejszych, np. w Bydgoszczy, Opolu czy Kielcach. W obiektach położonych poza miastem często problemem jest dostępność hoteli konferencyjno-eventowych, czyli takich, które pomieszczą konferencję dla 600 i więcej osób i pozwolą na miejscu zakwaterować wszystkich jej uczestników – opowiada o rynku centrów kongresowych Renata Osiecka.

Konkurencja już działa

Czy będą chętni do skorzystania z wszechstronnej oferty Smart City w Modlinie? Doradcy inwestycyjni podkreślają, że w ciągu ostatnich lat infrastruktura konferencyjna znacznie się rozrosła.

– Powstały stadiony z zapleczem konferencyjnym. Wybudowano kilkaset hoteli, które także są przystosowane do organizacji imprez. Do tego należy doliczyć nowe centra konferencyjne oraz obiekty, które przeszły modernizację pod kątem potrzeb branży spotkań, jak chociażby wrocławska Hala Stulecia, oraz obiekty, które się rozrosły, jak Targi Poznańskie. Mimo to wydaje się, że w wybranych lokalizacjach potencjał rozwoju nadal jest duży – twierdzi Renata Osiecka.

Anna Bartoszewicz-Wnuk uważa, że Modlin potrzebuje czasu, aby wyrosnąć na gwiazdę kongresową w regionie.

– Patrząc na nowo powstałe centra kongresowe w innych miastach w Polsce, np. ICE w Krakowie, MCK w Katowicach czy nawet PCC w Poznaniu, należy powiedzieć, że – w porównaniu z projektem w Modlinie – są to obiekty zlokalizowane centralnie, z dostępem do rozbudowanej bazy hotelowej, gastronomicznej, wśród atrakcji turystycznych i – co ważne – dobrze skomunikowane z innymi miastami w Polsce i Europie – podkreśla. Anna Bartoszewicz-Wnuk. – Lotnisko w Modlinie musi najpierw osiągnąć masę krytyczną, aby móc myśleć o powodzeniu takiej wielofunkcyjnej realizacji 40 km od stolicy.