Szybkie budowanie... A może szybka katastrofa

Klamka zapadła. Większość przepisów specustawy mieszkaniowej już obowiązuje, więc osiedla można budować po nowemu, czyli szybciej. Prawo zwane potocznie lex deweloper (choć deweloperzy takiej nazwie ostro się sprzeciwiają) pozwala na stawianie mieszkań niezależnie od istnienia lub nie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Intencją ustawodawcy jest rozruszanie rządowego programu Mieszkanie+. Na razie czynszówki udało się wybudować w Białej Podlaskiej i gminie Jarocin.

Teraz mają rosnąć jak grzyby po deszczu. Specustawa, która upraszcza proces inwestycyjny, ma być też dobrodziejstwem dla deweloperów. Czy nowe prawo nie doprowadzi jednak do urbanistycznego chaosu?

Tryb mało przejrzysty

W ramach Mieszkania+ jedno z największych osiedli – Nowe Jeziorki – ma powstać w Warszawie. Na niemal 15-hektarowej działce przy ul. Karczunkowskiej przewidziano 2,7 tys. lokali. Zgodnie z zapowiedzią spółki BGK Nieruchomości budowa 19 bloków ma się rozpocząć wiosną 2019 r. Poza mieszkaniami BGKN obiecuje też pełną infrastrukturę. Na Nowych Jeziorkach mają powstać szkoła, przedszkole, boiska i lokale handlowo-usługowe. – Program Mieszkanie+ rozwiązuje problem wielu rodzin, jakim są zbyt wysokie koszty wynajmu lub zakupu mieszkania – podkreślał Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju, prezentując projekt.

Czy Mieszkanie+ zmieni rynek w Warszawie? Marlena Happach, architekt miasta i dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w stołecznym ratuszu, mówi, że Warszawa to miasto szczególne. – Tylko w ubiegłym roku na rynek trafiło ponad 18 tys. nowych mieszkań, kilka razy więcej niż powstaje w dużych miastach europejskich – zwraca uwagę dyrektor. – Mimo to niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w Warszawie są wciąż duże, a nowe lokale problemu nie rozwiązują. Stolica, tak jak inne miasta, potrzebuje mieszkań na wynajem, a tych nie buduje się chętnie. Dlatego każdy lokal powstający w Polsce w systemie na wynajem jest zawsze na wagę złota – ocenia.

Konieczność budowy czynszówek to, jak tłumaczy architekt, efekt współczesnego trybu życia, większej mobilności, częstszych zmian pracy.

Dyrektor Happach zauważa też, że program Mieszkanie+ wpłynął już na rynek gruntów, zwłaszcza tych pokolejowych i poprzemysłowych. Teraz takie działki będzie można zabudować szybciej. – Problemem może być wyposażenie tych terenów w niezbędną infrastrukturę. Lwia część gruntów, którymi interesuje się program, jest jej pozbawiona, a w najbliższych planach miasta nie zakładano jej rozwoju. Tanie grunty nie gwarantują więc tanich mieszkań – mówi.

Pytana o skutki specustawy Marlena Happach ocenia, że nowe przepisy w równym stopniu dotyczą programów rządowych, miejskich, jak i inwestycji deweloperskich.

– Wbrew nazwie ustawy – o ułatwieniu realizacji inwestycji mieszkaniowych – wprowadzenie trzeciej ścieżki proceduralnej w przepisach urbanistyczno-budowlanych sprawy wcale nie uprości – ocenia. – Zamiast uproszczenia i unifikacji rozproszonych przepisów powstała kolejna ścieżka, która może ominąć z trudem wypracowany kompromis w długotrwałym procesie uchwalania planu miejscowego. Skutki będziemy mogli ocenić dopiero za kilka lat, ale spadek zaufania mieszkańców do mocy prawa miejscowego i niechęć do uczestnictwa w nieskutecznych procesach planistycznych możemy odczuć lada dzień – przewiduje.

Rola radnych

Nie wyklucza też, że specustawa zdemoluje centra miast. – W Warszawie negatywne skutki specustawy najsilniej mogą odczuć mieszkańcy osiedli, również centralnie położonych, które na mocy nowego prawa można byłoby dogęszczać, zabudowując większe podwórka czy skwery, nawet wbrew ustaleniom planów miejscowych – wyjaśnia Marlena Happach. – Ostateczna decyzja dotycząca lokalizacji inwestycji należy jednak do rady miasta. Odpowiedzialność za zachowanie ładu przestrzennego spoczywa więc na radnych. Największe obawy budzą skrajnie krótkie terminy określone w ustawie. Bardzo trudno w tak ograniczonym czasie przeanalizować koncepcję inwestycji i jej wpływ na sąsiedztwo – podkreśla.

Przypomnijmy, że inwestor, który chce budować w oparciu o specustawę, musi wystąpić do gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Rada gminy na wydanie decyzji ma 60 dni. Z kolei trzy dni na opublikowanie wniosku w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) mają prezydent, burmistrz lub wójt.

– Po publikacji wniosku w BIP mieszkańcy mają tylko trzy tygodnie na wnoszenie uwag. Raczej nikt regularnie nie sprawdza biuletynu, więc wielu mieszkańców może taki wniosek po prostu przegapić – mówi Marlena Happach. – Poza tym inwestor wcale nie musi uwzględniać złożonych uwag. Tryb jest więc mało transparentny i ogranicza wpływ mieszkańców na inwestycje.

Za bogaci, za biedni

Państwowe czynszówki mają też powstać we Wrocławiu. Na ponad 3-hektarowej działce Poczty Polskiej przy ul. Kolejowej może wyrosnąć nawet 470 lokali. To pierwsza w stolicy Dolnego Śląska inwestycja w ramach programu Mieszkanie+. – Nieruchomość przy Kolejowej jest bardzo dobrze skomunikowana z innymi częściami Wrocławia, ma dostęp do niezbędnej infrastruktury społecznej i handlowej – mówi Justyna Siwek, rzecznik Poczty Polskiej.

– Rządowy program to uzupełnienie oferty mieszkaniowej – podkreśla Lech Filipiak, dyrektor departamentu nieruchomości i eksploatacji we wrocławskim urzędzie miasta. – My wskazaliśmy cztery nieruchomości o łącznej powierzchni niemal 15 ha, na których w relatywnie krótkim czasie można wybudować osiedla. Są to dobrze skomunikowane, uzbrojone i objęte planami zagospodarowania tereny na Psim Polu, Muchoborze, Wojszycach oraz Kozanowie. Analizujemy możliwości zabudowy także innych działek. Nie wykluczamy wspólnych inwestycji z BGKN – zapowiada.

Jak mówi dyrektor Filipiak, inwestycje na mocy specustawy na terenach bez planów miejscowych „budzą wątpliwości", bo mieszkania mogą powstać w miejscach, które nie są do tego przeznaczone.

Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni, ocenia z kolei, że specustawa może przynieść dobre skutki w przypadku dobrze przygotowanej, niekontrowersyjnej inwestycji. – Długie procedury administracyjne są powszechną bolączką – nie ukrywa wiceprezydent. – Specustawa zakłada skrócenie przygotowania inwestycji z pięciu lat do roku i to wydaje się być postępem – dodaje. Zwraca uwagę na jeden z zapisów, który mówi, że „rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy". – Brakuje jednoznacznego stanowiska, co to oznacza – podkreśla Gruszecka-Spychała. – Potrzeby mieszkaniowe nigdy nie będą zaspokojone w 100 procentach. Czy oznacza to, że rada gminy nie może odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji wnioskowanej inwestycji, jeśli spełnia określone w specustawie wymagania? Taka interpretacja, niestety prawdopodobna, stanowiłaby drastyczne złamanie zasady władztwa planistycznego gminy i należałoby ocenić ją jednoznacznie negatywnie – podkreśla.

Dodaje, że jeśli rada gminy w podejmowaniu decyzji będzie w pełni samodzielna i weźmie pod uwagę potrzebę zachowania terenów zielonych, budowy obiektów pożytku społecznego, to specustawę ocenić trzeba zupełnie inaczej. – Rada gminy dostaje narzędzie skracające procedury i pozwalające dobrze gospodarować przestrzenią – podkreśla Gruszecka-Spychała.

W gdyńskiej dzielnicy Wielki Kack powstaje już osiedle w ramach Mieszkania+. W sześciu budynkach znajdą się 172 lokale. Mają być gotowe na początku 2019 r. – Program poprawi sytuację osób, które nie mają zdolności kredytowej, nie mogą więc kupić mieszkania, a jednocześnie ich dochody są zbyt wysokie, by starać się o lokal komunalny – przypomina wiceprezydent. – Dotąd nikt się o nich nie troszczył, więc pozostawał im najem na własną rękę, przy mało dojrzałym rynku najmu w Polsce.

Ostrożni w ocenie możliwych skutków specustawy są urzędnicy z Katowic. Krzysztof Kaczorowski z wydziału komunikacji społecznej katowickiego ratusza mówi, że lex deweloper przyspieszy procedury związane z przeznaczaniem gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. – Wszystko zależy oczywiście od właściwych decyzji rady gminy – podkreśla Kaczorowski.

Katowice na potrzeby Mieszkania+ przeznaczyły grunty przy ul. Gospodarczej i Górniczego Dorobku w rejonie Nikiszowca oraz przy ul. Korczaka w dzielnicy Szopienice. – Program jest potrzebny. Zapotrzebowanie na mieszkania z akceptowalnymi czynszami rośnie – podkreśla Krzysztof Kaczorowski.

Ziemia jako wkład miasta

Mieszkanie+ chwali Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha, gdzie powstaje pięć budynków z 215 mieszkaniami. Bloki rosną na gminnych działkach przy ul. Husarskiej. – Ziemia pod tę inwestycję, oprócz gotowego projektu, to nasz wkład do spółki z BGKN. Mieszkania powstają w otoczeniu dużego, niemal 40-tys. osiedla spółdzielczego – opowiada Roman Szełemej. – Czynszówki budujemy już od siedmiu lat. W ostatnich czterech latach wybudowaliśmy ponad 300 lokali. 72 mieszkania komunalne powstały właśnie przy Husarskiej. Na postawienie dwóch budynków mieliśmy dotację z BGK. Teren w tym miejscu miasta był więc już przygotowany pod inwestycję, a program Mieszkanie+ wpisał się w nasze plany. W Wałbrzychu budownictwo deweloperskie właściwie nie istnieje – dodaje.

Prezydent nie obawia się skutków specustawy. – Wałbrzych z rozmachem prowadzi projekty rewitalizacji, które zakładają m.in. budowę plomb. W ten sposób odnawiamy np. dzielnicę Nowe Miasto – mówi Szełemej.

Są plusy

Co na to deweloperzy? Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, pytany, czy specustawa doprowadzi do sporów samorządów z deweloperami, mówi, że przepisy powinny mieć raczej pozytywny wpływ na rynek mieszkaniowy. – Zwiększy się dostępność działek budowlanych, a ich ceny spadną, choć niekoniecznie musi tak być – zastrzega. – Dużą rolę w całym procesie będą odgrywały gminy. Może dojść do budowania obiektów wbrew miejscowym planom, na terenach zielonych, co nie zadowoli mieszkańców.

Na przyspieszenie procedur zwraca uwagę Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej Start. – Skorzystają na tym deweloperzy, którzy spełnią wszystkie ustawowe warunki – mówi. – Mamy jednak mieszane odczucia, jeśli chodzi o prowadzenie inwestycji wbrew planom zagospodarowania. Może to doprowadzić do chaosu urbanistycznego i budowania bloków w miejscach, w których z pewnością nie powinny stanąć. Tak naprawdę ustawa nie daje deweloperom swobody budowania, co chcą i gdzie chcą. Miejmy nadzieję, że nie dojdzie do faworyzowania jednych projektów i wykluczania innych.

Ogromny deficyt

Architekt Bolesław Stelmach, p.o. dyrektora Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki (NIAiU), szacuje, że w Polsce brakuje 2–3 mln mieszkań. – To jeden z bardziej bolesnych problemów, którego nie zlikwidowała niewidzialna ręka rynku – podkreśla. – Co roku powinno się budować 200 tys. mieszkań. 40 proc. Polaków zarabia za mało, żeby dostać kredyt albo kupić lokal za gotówkę, a jednocześnie zarabia za dużo, by ubiegać się o mieszkanie komunalne. I to do nich jest adresowany program Mieszkanie+. Teraz gminy dostały specjalny instrument – proceduralny i ekonomiczny, aby w krótszym czasie zaspokoić potrzeby mieszkańców – podkreśla.

Według dyrektora NIAiU podstawą do gospodarowania przestrzenią przez gminy powinny być dobre plany zagospodarowania.

– Na ich podstawie wydaje się jednak tylko 50 proc. pozwoleń na budowę, a pozostałe 50 proc. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek) – podkreśla Bolesław Stelmach. – Trzeba dążyć do objęcia planami jak największej ilości terenów.

Dyrektor podkreśla, że specustawa to wygodny instrument dla gmin. – Inwestor będzie musiał spełnić wiele warunków, m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, umiejscowienie budynków niedaleko przystanków komunikacji miejskiej, szkół, przedszkoli, terenów rekreacyjnych – przypomina. – Pewnie, że specustawa budzi wątpliwości. Głównie dlatego, że nie wiemy, jak będzie stosowana. Ale jaki przepis ich nie budzi? Wolelibyśmy wszyscy rozwiązania systemowe, jak kodeks urbanistyczno-budowlany. Ale do jego uchwalenia długa droga, bo to wymaga rewolucyjnego podejścia. Dobrze więc, że ustawa w ogóle się pojawiła. Może niedoskonała, ale jest.