To będzie dobry czas dla najemcy

Rok 2016 na rynku biurowym w Katowicach upłynął pod znakiem przewagi podaży nad popytem. – Zostały ukończone dwie duże inwestycje: Silesia Star i A4. Do użytku oddano także trzy z czterech etapów kompleksu Silesia Business Park – podaje Barbara Pryszcz, dyrektor regionalny Colliersa w Katowicach. – Dodając do tego mniejsze projekty, łącznie oddano ok. 48 tys. mkw. powierzchni biurowej. To dużo, biorąc pod uwagę skalę i dojrzałość tutejszego rynku biurowego – podkreśla.

Wchłonięcie takiej powierzchni wymaga czasu. – Katowicki rynek potrafi być jednak zaskakujący. Jedna transakcja może zmienić wskaźniki popytu o 200–300 proc. – zauważa dyrektor z firmy Colliers.

Liczy się komfort

Tomasz Dyba, negocjator w dziale powierzchni biurowych w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że rynek biurowy w regionie górnośląskim rośnie nieprzerwanie od ponad sześciu lat. – Pomimo stabilnego popytu wskaźnik pustostanów wzrósł do 14,3 proc., a to ze względu na dużą podaż projektów biurowych – mówi Dyba. – W dobrze zlokalizowanych obiektach o wysokim standardzie nie odnotowaliśmy jednak znaczących obniżek czynszu wywoławczego, co jest dobrym sygnałem dla deweloperów rozważających Katowice jako miejsce kolejnej inwestycji – zwraca uwagę. Ekspert C&W podkreśla, że inwestorzy stawiają dziś przede wszystkim na komfort najemców. – Chodzi o dobrą lokalizację pozwalającą dotrzeć do biura komunikacją miejską. Liczą się też różne udogodnienia w pobliżu, jak punkty usługowe, restauracje – opowiada Tomasz Dyba. – Przez komfort rozumiemy też higienę miejsca pracy. Ważna jest wydajna klimatyzacja, prysznice dla rowerzystów, strefy relaksu. Nowoczesne biuro ma stworzyć przyjazną atmosferę, sprzyjającą dobremu samopoczuciu, kreatywności i efektywnej pracy.

Według eksperta C&W 2017 rok będzie należał do najemcy. – Możemy się spodziewać nieznacznego spadku współczynnika powierzchni niewynajętej. Przewidujemy wzrost wolumenu transakcji, szczególnie w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu – mówi Tomasz Dyba. – Po wielu latach dominacji sektora świadczącego usługi z zakresu finansów i księgowości na nowego lidera wyrasta IT. W ostatnich pięciu latach dominującym sektorem odpowiedzialnym za popyt na nowoczesną powierzchnię biurową były firmy z branży informatycznej (23,5 proc.), usług profesjonalnych (14,5 proc.) oraz banki (10,5 proc.). Duże zapotrzebowanie generuje także sektor publiczny (prawie 8,7 proc.) – podaje.

Ważne kadry

Jak podkreśla Tomasz Dyba, nowych inwestorów przyciąga przede wszystkim wykwalifikowana kadra. – W metropolii katowickiej mieszka ok. 5 proc. ludności Polski. Dzięki rozbudowanej sieci transportowej dotarcie do Katowic nawet z oddalonego o kilkadziesiąt kilometrów miejsca nie stanowi problemu. To ogromny atut w porównaniu z zatłoczonymi miastami, takimi jak Warszawa czy Kraków – zauważa.

Także Agnieszka Sosnowska, starszy konsultant w dziale badań rynku i doradztwa firmy JLL, prognozuje, że w aglomeracji katowickiej to będzie dobry dla najemców rok. – Już teraz mogą wybierać z prawie 66 tys. mkw. powierzchni w istniejących budynkach – mówi. – Nie słabnie też zainteresowanie deweloperów tym rynkiem. Niedługo rozpoczną się nowe inwestycje, jak Silesia Business Park D. Oficjalnie mają być też ogłoszone nowe plany, np. dotyczące terenu przy Ściegiennego, kupionego przez Ghelamco. Katowicki rynek biurowy pozostanie jednym z kluczowych ośrodków w Polsce, jeśli chodzi o lokowanie nowych podmiotów z sektora nowoczesnych usług biznesowych.

Kamil Tyszkiewicz, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych firmy CBRE, dodaje, że w Katowicach powstają zarówno parki biznesowe, jak i pojedyncze biurowce. – W większości są to projekty powyżej 10 tys. mkw. Nowo powstałe inwestycje oferują powierzchnię klasy A – podkreśla.

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, komentuje, że Katowice zdecydowanie umacniają swoją pozycję na rynku powierzchni komercyjnych. – Są jednym z siedmiu najatrakcyjniejszych inwestycyjnie miast w Polsce. Coraz więcej koncernów i firm, głównie z sektorów BPO, IT, SSC, wybiera aglomerację katowicką jako alternatywę dla bardziej rozwiniętych lokalizacji, w tym niezbyt odległego i dobrze skomunikowanego z Katowicami Krakowa, który jest niezaprzeczalnym liderem w sektorze usług dla biznesu oraz Wrocławia, numeru dwa w tym segmencie – wskazuje.

Horbaczewski potwierdza, że inwestorzy biurowi oferują taką powierzchnię, jakiej szukają najemcy. – Większość z nich to globalne korporacje. W Katowicach, podobnie jak w innych miastach, buduje się biurowce klasy A, czyli energooszczędne, tańsze w eksploatacji obiekty, które oferują wiele udogodnień. Widać też trend build to suit, czyli budowy obiektów na potrzeby konkretnych najemców. Coraz większe zainteresowanie firm i koncernów rynkiem katowickim pozwala sądzić, że wskaźnik pustostanów – dziś na akceptowalnym rynkowym poziomie ok. 15 proc. – nie zwiększy się znacznie.

Kamil Krępa, dyrektor ds. komercjalizacji w spółce deweloperskiej TDJ Estate, pytany o prognozy na ten rok mówi o absorbcji powierzchni niewynajętych. – Spodziewamy się także umów przednajmu (pre-let) na powierzchnie, które mają być gotowe na przełomie 2017 i 2018 roku. Takie rozwiązanie planujemy zastosować w przypadku budowanego przez nas biurowca .KTW – zapowiada Krępa.

Zauważa, że choć dominującą pozycję w regionie mają oczywiście biurowce w Katowicach, to pojawiają się też mniejsze (tzw. butikowe) obiekty powstające w Gliwicach, Chorzowie, Tychach czy Sosnowcu.