Które mieszkania zdrożeją

Z najnowszych danych sieciowej agencji Metrohouse wynika, że średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania z drugiej ręki wynosi 5,3 tys. zł. To ok. 1,5 proc. więcej niż rok temu o tej porze.

Kupujący najczęściej wybierają lokum o powierzchni 56 mkw. i płacą 287 tys. zł. Jak zwykle duży udział w transakcjach stanowią mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych.

– Rynek mieszkaniowy napędzany jest przez inwestorów, którzy oprócz rynku deweloperskiego pilnie śledzą także oferty z drugiej ręki. Można oczekiwać, że w kolejnych miesiącach rynek wtórny będzie zasilany przez osoby, które dotychczas skupiały się na poszukiwaniach mieszkań od deweloperów. Jest to związane z rychłym końcem dopłat w ramach „Mieszkania dla młodych" – komentuje Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse.

Nowe kontra stare

Także analitycy Emmerson Evaluation oceniają, że wrocławski rynek mieszkaniowy jest w znakomitej formie. Popyt we Wrocławiu na rynku pierwotnym utrzyma się na wysokim poziomie. Dzięki odpowiednio dużej podaży ceny nowych mieszkań prawdopodobnie wzrosną tylko nieznacznie. Jeszcze lepsza wiadomość czeka na poszukujących mieszkań z drugiej ręki, bowiem ceny na rynku wtórnym powinny pozostać stabilne – mówią ich prognozy.

Z danych E-VALUER INDEX 2017 wynika, że we Wrocławiu mediany cen transakcyjnych w 2016 roku wyniosły 5776 zł za mkw. dla rynku pierwotnego i 5236 zł za mkw. dla lokali używanych. Warto zwrócić uwagę, że to właśnie mieszkania z rynku wtórnego drożały w ubiegłym roku mocniej (wzrost cen o 3 proc.) niż te nowo wybudowane (skok o 1 proc.). W tym roku sytuacja może się odwrócić. Wzrost cen na rynku pierwotnym nieco przyspieszy (maksimum 2–3 proc.), podczas gdy ceny na rynku wtórnym pozostaną na obecnym poziomie.

– Popyt na nowe mieszkania we Wrocławiu w 2017 roku będzie duży. Przy ograniczonej podaży byłby to impuls do silnego wzrostu cen. Na szczęście dla kupujących wrocławscy deweloperzy stanęli na wysokości zadania i także w bieżącym roku zapewnią odpowiednio dużą podaż na rynku wrocławskim, co sprawi, że ceny pójdą w górę tylko nieznacznie – uważa Piotr Basiak, dyrektor regionalny Emmerson Evaluation we Wrocławiu.

Gdzie jest najtaniej?

Wrocław wyróżnia się na tle innych największych metropolii dużym zróżnicowaniem cen nowych i używanych mieszkań ze względu na lokalizację. Nie ma tu jednoznacznie najtańszej dzielnicy dla całego rynku mieszkaniowego.

– W przypadku rynku pierwotnego najniższą medianę ceny za mkw., wynoszącą 5092 zł, zanotowaliśmy w dzielnicy Fabryczna. Z kolei dla rynku wtórnego było to Psie Pole, z medianą ceny na poziomie 4860 zł za mkw. – wskazuje Piotr Basiak.

Najdroższymi dzielnicami pod względem cen zakupu nowych mieszkań były natomiast Śródmieście (5980 zł za mkw.) i Stare Miasto (5973 zł za mkw.), które również okazało się najdroższą lokalizacją dla kupujących we Wrocławiu mieszkania z drugiej ręki (5747 zł za mkw.).

Na co są chętni?

– Interesująca jest także struktura sprzedaży lokali mieszkalnych według ich powierzchni. Dane z raportu E-VALUER INDEX 2017 wskazują, że we Wrocławiu na rynku pierwotnym najbardziej popularne były nieduże mieszkania – mówi Piotr Basiak.

Na Starym Mieście najmniejsze lokale (poniżej 35 mkw.) stanowiły nawet 41 proc. sprzedanych ofert. W innych dzielnicach dominowały transakcje zakupu mieszkań o powierzchni 35–50 mkw (Śródmieście, Psie Pole, Fabryczna) lub 50–70 mkw. (Krzyki).

Na rynku wtórnym w większości dzielnic bardziej popularne były mieszkania średnie (50–70 mkw.). Jedynie na Starym Mieście prawie połowę sprzedaży stanowiły lokale mierzące od 35 do 50 mkw.

Gdzie są najemcy?

Na tle innych największych miast Polski Wrocław wyróżnia się też równomiernym rozłożeniem ofert najmu w poszczególnych dzielnicach. Najwięcej ofert lokali mieszkalnych do wynajęcia można znaleźć w Śródmieściu (26 proc.).

– Prawie po równo oferta rozkłada się pomiędzy Stare Miasto, Fabryczną i Krzyki (po ok. 20 proc.). Najmniej ofert zanotowaliśmy w dzielnicy Psie Pole (13 proc.) – mówi Piotr Basiak.

Podkreśla, że wynajem mieszkania we Wrocławiu zapewnia stosunkowo korzystną stopę zwrotu, szczególnie na tle innych dużych ośrodków. Według danych Emmerson Evaluation stopa zwrotu z wynajmu mieszkania we Wrocławiu waha się od 4,7 do 5,8 proc., co czyni stolicę województwa dolnośląskiego jedną z najbardziej rentownych lokalizacji wśród największych polskich metropolii.

Nowy projekt z górnej półki

Marina III to nietypowy projekt mieszkaniowy realizowany na Odrze w samym centrum Wrocławia. Powstaje na Wyspie Mieszczańskiej położonej pomiędzy zabytkowymi mostami Uniwersyteckim i Pomorskim. Inwestycję realizuje spółka Topacz Investment, której współzałożycielem jest m.in. Tomasz Kurzewski, biznesmen stojący również za grupą ATM. Projekt rośnie na wyspie o powierzchni 1,5 tys. mkw., dość wąskiej, bo w najszerszym miejscu mierzącej zaledwie 28 metrów. Inwestycja będzie mieć bryłę ściśle powiązaną z kształtem wyspy. W apartamentowcu powstaną zaledwie 23 lokale. Deweloper zaplanował mniejsze, ok. 50-metrowe mieszkania, ale na ostatniej kondygnacji powstaną przestronne, nawet 150-metrowe apartamenty, do których przynależeć będą tarasy na dachu.