Wydanie zaświadczeń potwierdzających przekształcenie użytkowania wieczystego poprzedza mrówcza praca tysięcy pracowników urzędów miejskich. Trzeba prześwietlić każdą nieruchomość. Przepisy nie ułatwiają tego zadania – są dziurawe jak sito. Ponadto ciągłe ich zmiany dokładają jeszcze więcej pracy.
To cud, że mimo tego bałaganu i ogromnej skali wyzwania, udaje się nam wydawać zaświadczenia oraz setki tysięcy innych dokumentów związanych z uwłaszczeniem – uważają urzędnicy.
Pod lupą prawników i urzędników
Wszystkie miasta dużo czasu poświęcają analizie prawnej gruntów. Sprawdzały też, czy mają one charakter mieszkaniowy czy nie.
– Zaświadczenie to nie jest prosty druczek do wypełnienia. Samo prześwietlanie nieruchomości zajęło nam przeszło pół roku. Chodzi o wątpliwości m.in. natury prawnej co do gruntów. Nie mieliśmy ich tylko wobec 20–30 proc. nieruchomości. W pozostałych 70 proc. gruntów było inaczej – mówi Robert Soszyński, wiceprezydent Warszawy.
CZYTAJ TAKŻE: Uwłaszczenie: samorządy uszczęśliwione na siłę
– W wielu wypadkach musimy jedną nieruchomość podzielić geodezyjnie na kilka działek, bo na przykład znajdują się na niej kioski, pawilony handlowe lub innego rodzaju obiekty niebędące budynkami mieszkaniowymi. Przeprowadzenie wszystkich procedur związanych z podziałem geodezyjnym wymaga około pół roku. A takich przypadków naprawdę mamy mnóstwo. Całe szczęście zmieniono przepisy i jest to już znacznie prostsze zadanie – dodaje wiceprezydent Soszyński.
Nie wszystko idzie jednak jak po maśle. – Dużo problemów przysparzają nam nieruchomości, na których stoją nie tylko budynki wielorodzinne, ale i przebiega droga publiczna. Bardzo trudno jest dokonać podziału, jeżeli stron postępowania jest np. kilkaset, bo tylu właścicieli mieszkań jest w bloku. W takim wypadku nie ma szansy na szybkie uporządkowanie sytuacji nieruchomości i wydanie zaświadczeń – dodaje Robert Soszyński.
Cudzoziemcy i stary reżim
Przekształcenie użytkowania długo blokowały także lokale należące do cudzoziemców. Musieli mieć oni zgodę ministra spraw wewnętrznych i administracji na czynności wynikające z ustawy przekształceniowej, czyli na zmianę prawa użytkowania wieczystego na udział we własności gruntu. Dzięki jednak interpretacji ministra spraw wewnętrznych, a potem zmianie przepisów, problem udało się rozwiązać.
Przez pierwsze miesiące 2019 r. w tych miastach, gdzie wcześniej obowiązywały lokalne zasady uwłaszczenia, trzeba było zapytać użytkowników, który złożyli wnioski na starych zasadach, czy chcą się przekształcić na zasadach sprzed 2019 r. czy na nowych z ustawy przekształceniowej.
Tak było m.in. w Białymstoku czy w Warszawie. – Od 1 stycznia 2019 r. informowaliśmy użytkowników wieczystych o wyborze reżimu prawnego – wyjaśnia Agnieszka Błachowska z Urzędu Miasta w Białymstoku.
CZYTAJ TAKŻE: Miasta nie zdążą z przekształceniem użytkowania we własność
Tam, gdzie użytkownicy wybrali nowe zasady, umarzano postępowania rozpoczęte na starych zasadach. W Białymstoku dotyczyło to ok. 5 tys. użytkowników wieczystych.
Kolejny problem to pomoc publiczna. Urzędnicy sprawdzają m.in., czy osoba prowadząca działalność gospodarczą w mieszkaniu podlegałaby przepisom o niedozwolonej pomocy publicznej. Wymaga to wysłania tysięcy pism i przeanalizowania odpowiedzi.
Zmiany, zmiany
Trzykrotnie w ciągu tego roku zmieniały się przepisy ustawy przekształceniowej. W wielu wypadkach urzędnicy musieli więc rozpoczynać niektóre czynności od nowa. Dołożono im też pracy, np. trzeba było przeszacować stawki rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za miejsca postojowe w garażu podziemnym z 3 na 1 proc.
Urzędnicy musieli też sprawdzić, czy aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, dokonana po 5 października 2018 r., została skutecznie doręczona wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. Następnie tam, gdzie okazywało się, że nie doszło do spełnienia tego wymogu, przywracano w systemie elektronicznym poprzednio obowiązujące opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego.
– Wymagało to każdorazowo wglądu do wytworzonej wcześniej dokumentacji w sprawie opłat rocznych – tłumaczy Agnieszka Błachowska.
CZYTAJ TAKŻE: Przekształcenie nie dla każdego
– Kolejne nowelizacje przepisów, w tym ostatnia, wprowadziły również dodatkowe zadania związane z udzielaniem 99-proc. bonifikaty wskazanym przez ustawodawcę grupom społecznym, co spowodowało konieczność obsługi wpływających wniosków i w konsekwencji skutkuje przedłużeniem czasu niezbędnego na wydanie zaświadczeń – dodaje Grażyna Rokita z Urzędu Miasta w Krakowie.
Zaświadczenie? To nie wszystko
Oprócz zaświadczeń urzędy wydają również setki innych dokumentów związanych z uwłaszczeniem. – Wydajemy zaświadczenia o udzielonej pomocy publicznej, informacje o wysokości opłaty jednorazowej, dokonujemy właściwych przypisów księgowych w systemie informatycznym, wystawiamy faktury tam, gdzie są one wymagane, itd. – wylicza Monika Głazik z Urzędu Miasta w Lublinie.
Wiele miast, które wprowadziły bonifikaty w jednorazowej opłacie przekształceniowej malejące z każdym rokiem o 10 proc., postanowiły podjąć też dodatkowe uchwały w sprawie bonifikat. Tak stało się m.in. w Łodzi i Katowicach.
– Rada miasta podjęła 21 listopada 2019 roku uchwałę umożliwiającą zachowanie uprawnień do 60-proc. bonifikaty w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w latach następnych, do czwartego roku po przekształceniu, co pozwoli na skorzystanie z niej niezależnie od daty otrzymania zaświadczenia o przekształceniu – wyjaśnia Krzysztof Kaczorowski z Urzędu Miasta w Katowicach.
– Po wejściu w życie uchwały oraz po wydaniu przez wojewodę zarządzenia określającego w analogiczny sposób stawki bonifikaty dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa, zapewniona została zasada równego traktowania wszystkich mieszkańców miasta – podkreśla Krzysztof Kaczorowski.
Fot. Robert Gardzinski/Fotorzepa
Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich
Od początku było jasne, że nie uda się do końca roku wydać wszystkich zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju doskonale o tym wiedziało. Związek Miast Polskich i Unia Metropolii Polskich zwracały się wielokrotnie do tego resortu o wydłużenie terminu wydawania zaświadczeń o co najmniej rok. Usłyszeliśmy, że ministerstwo ma wszystko pod kontrolą i poślizgu w wydawaniu tych dokumentów nie będzie. Niestety, okazało się, że mieliśmy rację. Wiele dużych miast nie wyda do końca roku wszystkich zaświadczeń nie dlatego, że nie chce czy ich urzędnicy są nieudolni. Jest tyle historycznych zaszłości i problemów prawnych, że ich wyjaśnienie wymaga czasu i przeprowadzenia wielu procedur. Najgorzej jest w Warszawie, gdzie sytuacja prawna gruntów jest bardzo skomplikowana. Na wielu nieruchomościach ciążą jeszcze roszczenia z dekretu Bieruta. Z kolei w Krakowie oraz w całej południowej Polsce wiele map geodezyjnych nie ma jeszcze wersji cyfrowej, tylko papierową, co nie ułatwia wydawania zaświadczeń. Poza tym ustawa przekształceniowa nie jest aktem prawnym wysokich lotów i od początku były problemy z jej stosowaniem, o czym świadczą trzy jej nowele w ciągu jednego roku.
Fot. Robert Gardzinski/Fotorzepa
Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych
W wielu spółdzielniach, zwłaszcza tych warszawskich, przekształcenie idzie jak po grudzie. Z powodu niejasnego statusu gruntów, na których stoją budynki, tysiące mieszkańców nie skorzystało na przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów pod blokami. I długo nie skorzysta. Chodzi m.in. o Ursynów czy Bródno. Dla wielu jest to niezrozumiałe – dlaczego sąsiad z naprzeciwka się przekształcił, a ja nie? Problem dotyczy przede wszystkim stolicy. To często spadek po PRL. Przed laty nikt się nie przejmował tytułami prawnymi do gruntu. Na wielu nieruchomościach ciążą też roszczenia z dekretu Bieruta. Władze Warszawy robią co mogą, ale nie dla każdej nieruchomości uda się wyprostować sytuację prawną i nigdy nie dojdzie do wydania zaświadczeń. Do tego dochodzi problem „pustych” działek dotykający starych osiedli, gdzie jest rzadsza zabudowa. Na ich terenie jest wiele działek, na których nie ma bloków, lecz jedynie drogi, parkingi, place zabaw, tereny zielone etc. W ich wypadku do uwłaszczenia nie doszło, co jest paradoksem. Te tereny są przecież ściśle związane z budynkami mieszkalnymi znajdującymi się w ich sąsiedztwie. Spółdzielnie dostają odmowy z miast dotyczące przekształcenia „pustych” działek, a sądy są po stronie miast. Potrzebna jest kolejna zmiana przepisów.
Marek Poddany, deweloper
Bardzo długo przez brak zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego miałem problemy z przeprowadzeniem transakcji sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Mimo że powinienem je otrzymać, zgodnie z ustawą przekształceniową, po miesiącu od złożenia wniosku. W warszawskim urzędzie dzielnicowym, m.in. Ochoty, usłyszałem, że mają tysiące tego typu wniosków jak mój i muszę czekać cierpliwie w kolejce, tak jak inni. To czekałem. Klienci również. A zaświadczeń nie było. Całe szczęście, zmieniło się podejście notariuszy do tego typu spraw jak moja. Przestali wymagać ode mnie dostarczenia zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Dzięki temu w końcu przeprowadziłem transakcje sprzedaży lokali. Później też zmieniły się przepisy, co odblokowało w końcu obrót nieruchomościami. Na własnej jednak skórze doświadczyłem, jak wygląda uwłaszczenie w praktyce. Chaos i bałagan. Nie winię za to urzędników, bo na własne oczy widziałem tłumy w urzędach. A przecież oprócz odpowiadania na pytania muszą przeprowadzać czynności sprawdzające i wydawać zaświadczenia.
