Miasta wystawiają na sprzedaż mikrodziałki

W najbliższy wtorek Kraków wystawi w drugim przetargu dwa skrawki ziemi o powierzchni 172 i 158 mkw. położone przy ul. Jakuba na Kazimierzu. Cena wywoławcza: ponad 1,4 mln zł. Zgodnie z warunkami zabudowy działki są przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną.

Stolica chce zaproponować m.in. minidziałki o powierzchni 531 i 612 mkw. przy al. Wilanowskiej na Mokotowie. Plan przewiduje budowę mieszkań i punktów usługowych.

Gdańsk poszuka chętnych na kawałki gruntów o powierzchni 231, 407 i 322 mkw. przy ul. Wroniej i Orzeszkowej w dzielnicy Aniołki, przeznaczone pod mieszkania i usługi. Ceny wywoławcze: 247,4 tys. zł, 434,5 i 344,2 tys. zł.

Przyklejony do sąsiada

Doświadczenie w zagospodarowywaniu minidziałek ma m.in. Marvipol. Tak zapewnia wiceprezes spółki Sławomir Horbaczewski. – Dobrym przykładem jest Prosta Tower w Warszawie. Na działce mniejszej niż 1 tys. mkw., w jej ostrej granicy, postawiliśmy biurowiec. Przykleiliśmy go do wcześniej postawionego budynku mieszkalnego – opowiada Horbaczewski. Zastrzega, że tak małych działek o odpowiednim potencjale zabudowy nie ma na rynku wiele. – Przykładem mógłby być niewykorzystany od lat skrawek ziemi w cennym miejscu Warszawy, przy al. Jana Pawła II, pomiędzy Kaskadą na Siennej a Hotelem na Złotej – mówi wiceprezes Marvipolu.

Jak zauważa, problemem w Warszawie są nieuregulowane kwestie własnościowe czy też niejasny status wielu gruntów. – Ciekawym przykładem miejskiego gruntu jest zaledwie 141 mkw. wzdłuż ul. Waryńskiego, tuż przy stacji metra Politechnika. Wydaje się, że nawet na tak małym kawałku ziemi można zarobić. Tyle że kupić może go jedynie właściciel gruntu sąsiedniego, na którym stoi oficyna. Gdyby ją rozebrać, to w tym miejscu można by postawić nowy budynek – tłumaczy Horbaczewski. Według niego mikrodziałki potrafią docenić duże firmy związane historycznie z miastem, znające jego potrzeby. Drugie źródło popytu na takie skrawki to niszowi deweloperzy, którym łatwiej prowadzić mały projekt.

Adam Wodzielak, kierownik działu rozwoju w spółce Budimex Nieruchomości, zwraca uwagę, że niewielkie działki do niedawna nie były brane pod uwagę jako potencjalny przedmiot przetargu. – Samorządy skupiały się na najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów nieruchomościach. Sytuacja na rynku się jednak zmieniła. Coraz więcej przetargów nie kończy się znalezieniem nabywcy – mówi Adam Wodzielak. – Na przykład stolica przeprowadziła w ub. roku ok. 90 przetargów, z których tylko kilkanaście zakończyło się sukcesem. Skoro duże i drogie nieruchomości nie znajdują szybko nabywcy, samorządy zdecydowały się na sprzedaż także bardzo małych działek mających czasem zaledwie kilkadziesiąt metrów .

Kiosk z kwiatami i biuro

Takie skrawki, powstałe np. w wyniku nowych podziałów geodezyjnych czy uchwalenia planu, są oferowane jako odrębne działki ewidencyjne. – Większość czytających ogłoszenie o sprzedaży np. 170-metrowej działki o nieregularnym kształcie łapie się za głowę. Z punktu widzenia inwestora nie przedstawia ona żadnej wartości, bo nie da się na niej niczego zbudować. Jedynym zainteresowanym może być właściciel sąsiedniej nieruchomości – mówi Adam Wodzielak. Lepiej wygląda sytuacja z posesjami w atrakcyjnych częściach miast, na których można postawić np. niewielki pawilon handlowy. – Zdarza się, że przed wystawieniem takiej nieruchomości na sprzedaż miasto uzyskuje warunki zabudowy potwierdzające możliwość realizacji określonej inwestycji – mówi kierownik z Budimeksu.

– Analizując atrakcyjność minidziałki, pod uwagę trzeba wziąć m.in. jej otoczenie i możliwości, jakie daje plan zagospodarowania – radzi Krzysztof Ziajka, prezes spółki Inkom. – To z niego wywnioskujemy, czy na danym gruncie da się stworzyć coś oryginalnego i praktycznego. Jeśli plan zakłada konieczność zapewnienia miejsc postojowych, o ciekawej inwestycji możemy zapomnieć. Na 150 mkw. nie zmieścimy dodatkowo parkingu czy garażu podziemnego. Jeśli jednak plan przewiduje zabudowę śródmiejską, czyli budowanie do samych granic działki, albo też  pozwala na tzw. plombę, możemy myśleć o interesującym i architektonicznie, i funkcjonalnie projekcie – podkreśla.

W plombie powstałej w sercu miasta można zaplanować np. po jednym biurze czy mieszkaniu na każdej kondygnacji, a na dole – np. knajpkę. – Z miejskimi ofertami tak małych działek spotykamy się jednak rzadko. Zawsze trzeba je dogłębnie sprawdzić. Czasem na wystawianym w przetargu gruncie nie da się postawić nic, poza kioskiem lub stanowiskiem z kwiatami. W innym przypadku grunt może się okazać świetną lokalizacją na lokale usługowe czy biurowe – mówi Krzysztof Ziajka.

Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal

Duzi deweloperzy nie traktują inwestycji na działkach poniżej 1 tys. mkw.  jako samodzielnych. Mniej niż 500 mkw. nie pozwala na budowę domu jednorodzinnego, nie mówiąc o wielolokalowym projekcie. Tak małe działki wystawiane są najczęściej w przetargach ograniczonych.

W większości przypadków ich atrakcyjność wynika z możliwości powiększenia działek sąsiednich. Przetargi nieograniczone, skierowane do ogółu, służą uzyskaniu jak najwyższej ceny. A niewielkimi parcelami najczęściej interesują się inwestorzy bez dużego budżetu. Kiedy minidziałką, sąsiadującą z inną nieruchomością, jest zainteresowany większy deweloper, wystawienie jej w przetargu nieograniczonym może przynieść tylko sztuczne podbijanie ceny. Miasta szukają chętnych na działki, które są zbędne dla realizacji celów samorządowych. Przetarg jest także alternatywą dla wydzierżawienia terenu. Pozwala się pozbyć kłopotliwego zarządu właścicielskiego. Jest też jedynym trybem umożliwiającym nabycie nieruchomości od miasta, kiedy starają się o nią właściciele lub użytkownicy działek sąsiednich. Na takim skrawku można postawić np. mały punkt usługowy albo billboard.     \