Atrakcyjne lokalizacje nadal poszukiwane

W Szczecinie deweloperzy szukają nowych terenów inwestycyjnych. W mieście brakuje gotowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Publikacja: 18.08.2016 23:00

Przykład osiedla „Magnolia” pokazuje, że warto ponieść pozornie nieracjonalne wydatki – na rzeźbę, f

Przykład osiedla „Magnolia” pokazuje, że warto ponieść pozornie nieracjonalne wydatki – na rzeźbę, fontannę i zagospodarowanie zieleni.

Foto: Kapitel

Dla klientów ogromna konkurencja na rynku budowlanym jest korzystna – ceny mieszkań od pięciu lat właściwie się nie zmieniają. Można nawet mówić o spadkach. W Szczecinie za metr kw. trzeba zapłacić – średnio – 4,8 tys. zł. Dla porównania: w Gdańsku trzeba zapłacić ok. 6 tys. zł, w Krakowie 6350 zł, w Łodzi 4,8 tys. zł, w Poznaniu 6250 zł, we Wrocławiu 6150 zł, w Warszawie 7,8 tys. zł (dane z raportu NBP)

- Zaspokojenie statystyczne, jeśli chodzi o liczbę mieszkań i gospodarstw domowych nastąpiło już kilka lat temu – komentuje Przemysław Wojnarowski z Instytutu Studiów Regionalnych. – Ale to nie znaczy, że deweloperka wyhamuje. Ocenia się, że w Polsce brakuje jeszcze milion mieszkań.– wyjaśnia ekspert rynku nieruchomości.

Zmiana preferencji

Ekspert podkreśla, że powoli przemija moda na peryferia, osiedla budowane na łąkach i polach pod miastem.

Coraz dłuższe korki irytują. Ludzie szukają mieszkań bliżej centrum.

Dlatego dużym zainteresowaniem cieszą się takie projekty jak Rezydencja Pogodno (Siemaszko) przy al. Wojska Polskiego i ul. Miłaszewskich. Co ciekawe – deweloperzy „powiększają" tę prestiżową dzielnicę i nawet jeśli sprzedają mieszkania na Krzekowie czy osiedlu Przyjaźni reklamują je hasłem „Pogodno". Atrakcyjne miejsce i nazwę znalazło też SGI, które buduje – w kilku etapach – szczeciński Central Park, między ul. Gontyny, Emilii Plater, Księżnej Salomei. To zaledwie kilometr od ścisłego centrum miasta. Przy najdroższej ulicy Szczecina, czyli al. Niepodległości ma wkrótce wyrosnąć „Czarna Perła" z 68 mieszkaniami i apartamentami. Pojawiają się też nowe śródmiejskie kamienice, np. przy ul. Krzywoustego (Neptun Developer), Langiewicza (Calbud), Więckowskiego (hiszpański deweloper).

Wjechać na motocross

Na wagę złota są miejskie adresy zatopione w zieleni. Takie jak al. Wojska Polskiego, w rejonie Łękna. Atrakcyjną parcelę wyszukało tam Modehpolmo. W miejscu zrujnowanej willi planuje dwupiętrowy budynek z 20-25 mieszkaniami. Szczecińscy deweloperzy mają też apetyt na znacznie przestronniejszy adres dwa kilometry dalej, czyli dawny motocross. Ostatnie zawody odbyły się tam 20 lat temu. Miejscy radni nie pozwolili więcej hałasować, na części terenu szybko powstało osiedle. Ale obok zostało jeszcze parę hektarów. Są działki gminne, jest tor kartingowy, inne obiekty Polskiego Związku Motorowego. I trzy parcele, które w ubiegłym roku kupił „Siemaszko".

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje tylko funkcje sportowe, rekreacyjne, dopuszcza budowę hotelu, lecz przedstawiciel dewelopera kilka tygodni temu zapowiedział tam budowę osiedla. Plany inwestora wyszły na jaw przez przypadek, kiedy w radiowym programie interwencyjnym dyskutowano, jak poradzić sobie z jeżdżącymi „na dziko" po nieczynnym torze. Na pytania „Rz" firma już nie odpowiedziała.

- Na dziś nie jesteśmy w stanie udzielić wywiadu dotyczącego przyszłej inwestycji. Takie informacje będą znane dopiero w późniejszym terminie – przesłała lakonicznego maila Magdalena Chabowska z sekretariatu spółki.

Mimo negatywnych opinii radnych - miejskich i osiedlowych – urzędowe procedury już ruszyły. Szczeciński magistrat nie zaprzecza, że motocrossem interesują się deweloperzy.

- Były dwa wnioski o zmianę planu zagospodarowania, w kwietniu 2011 roku i marcu 2014 roku – informuje Piotr Zieliński z biura prasowego UM Szczecin.

W pierwszym wnioskowano o dopuszczenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w drugim – zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

- Jeśli plan zagospodarowania zostanie zmieniony, jeśli okaże się, że jeden inwestor jest traktowany inaczej niż drugi, to będzie można mówić o urzędniczej patologii – komentuje Wojnarowski.

- Rada Miasta Szczecin jak dotychczas nie wszczęła zmiany powyższego planu – podkreśla Zieliński.

- Zmiany w studium zagospodarowania przestrzennego i miejscowym planie to minimum pięć lat – uspokaja Małgorzata Jacyna-Witt, radna niezrzeszona.

Blokowiska bez planu

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to bezpiecznik chroniący przed agresywną deweloperką. Plan określa m.in. co można na danym obszarze budować jak gęsto i jak wysoko. Brak planu zagospodarowania widać na Gumieńcach. - Plan zostanie uchwalony, kiedy deweloperzy przestaną tu kłusować – ironizują osiedlowi radni.

Urbaniści i architekci mówią o fundamentalnych błędach w planowaniu, anarchizacji przestrzeni, narastającym chaosie funkcjonalnym i wizualnym. Urzędnicy uspokajają, że już 47,91 proc. powierzchni Szczecina jest pokryte miejscowymi planami. W 2005 r., kiedy trwał już boom w mieszkaniówce, było zaledwie 14 proc. W 2006 r. prezydent Piotr Krzystek zapowiadał, że w ciągu jednej kadencji plan zagospodarowania obejmą całe miasto. W 2010 r. udało się przygotować 39 proc. Teraz UM informuje, że w „opracowaniu, opiniowaniu, uzgodnieniach" jest 121 planów, które obejmują ponad 12 tys. ha, czyli 40 procent powierzchni Szczecina..

- Kilka miejskich planów zagospodarowania przestrzennego jest przygotowanych do uchwalenia przez radę miasta – informuje Zieliński. – Które dzielnice, osiedla traktowane są priorytetowo? Urzędnicy pokazują tabelkę z nazwami: „Niebuszewo 2, Arkońskie –Niemierzyn – Szpital, Stare Miasto – Starówka – Rynek Nowy, Grabowo – Jana Kazimierza, Świerczewo – Santocka, Pogodno – Taczaka, Żelechowa – Grzymińska, Pogodno – Reymonta, Park Kasprowicza – Jasne Błonia, Załom – Kasztanowe, Majowe – Łubinowa, Stare Dąbie". Na pytanie: gdzie widzą największe problemy z uporządkowaniem zabudowy i jej funkcji? Gdzie są największe braki w infrastrukturze, m.in. komunikacyjnej, energetycznej, wodociągowej – nie odpowiedzieli.

Opinia

Waldemar Marzęcki, prof. dr hab. inż. arch., dyrektor Instytutu Architektury i Planowania Przestrzennego, Wydział Budownictwa i Architektury Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Szczecińskiego

W Szczecinie jest sporo koszmarków architektonicznych, a zabudowa niektórych podmiejskich osiedli to dla mnie-jako urbanisty – dramat. Brak racjonalnych powiązań komunikacyjnych, brak elementów porządkujących przestrzeń. Takie efekty przynosi parcelacja działek najkorzystniejsza ekonomicznie. Urbanistyka, architektura, jeśli ma być „ładna", funkcjonalna – musi być droższa. Kiedy deweloperzy i klienci to zaakceptują?

W gospodarce rynkowej funkcjonujemy niespełna 30 lat. Krótko. Wszyscy się uczymy. Inwestycje mieszkaniowe to zawsze będzie gra rynkowa, tylko – mam nadzieję - z większą świadomością, wyższej jakości. Z dbałością o to, co wspólne.

Ta jakość wzrasta, kiedy dana przestrzeń ożywa społecznie, gospodarczo. Widać to na przykładzie miejskich projektów, takich jak modernizacja bulwarów nadodrzańskich. Widać jak zmienia się plac Orła Białego po powstaniu Akademii Sztuki. Widać, jak zmieniają się kamienice w Śródmieściu, kiedy w ich parterach czy piwnicach powstają galerie, knajpki, biura. Widać to również w niektórych projektach deweloperskich. Budowanie jak najtaniej, jak najszybciej przestaje się opłacać. Przykład osiedla „Magnolia" pokazuje, że pozornie nieracjonalne wydatki – na rzeźbę, fontannę, zagospodarowanie terenów zielonych – przynoszą duże zyski. Mieszkania na „Magnolii", zbudowanej kilkanaście lat temu, nadal są w cenie. Osiedle uchodzi za prestiżowe. Ma dobrą opinię. A przecież nie jest to jakaś genialna architektura i urbanistyka. Nie genialna, ale przemyślana, spójna, przyjazna.

Dla klientów ogromna konkurencja na rynku budowlanym jest korzystna – ceny mieszkań od pięciu lat właściwie się nie zmieniają. Można nawet mówić o spadkach. W Szczecinie za metr kw. trzeba zapłacić – średnio – 4,8 tys. zł. Dla porównania: w Gdańsku trzeba zapłacić ok. 6 tys. zł, w Krakowie 6350 zł, w Łodzi 4,8 tys. zł, w Poznaniu 6250 zł, we Wrocławiu 6150 zł, w Warszawie 7,8 tys. zł (dane z raportu NBP)

- Zaspokojenie statystyczne, jeśli chodzi o liczbę mieszkań i gospodarstw domowych nastąpiło już kilka lat temu – komentuje Przemysław Wojnarowski z Instytutu Studiów Regionalnych. – Ale to nie znaczy, że deweloperka wyhamuje. Ocenia się, że w Polsce brakuje jeszcze milion mieszkań.– wyjaśnia ekspert rynku nieruchomości.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Materiał partnera
Dolny Śląsk mocno stawia na turystykę
Regiony
Samorządy na celowniku hakerów
Materiał partnera
Niezależność Energetyczna Miast i Gmin 2024 - Energia Miasta Szczecin
Regiony
Nie tylko infrastruktura, ale też kultura rozwijają regiony
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Regiony
Tychy: Rządy w mieście przejmuje komisarz wybrany przez Mateusza Morawieckiego