Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce. Gdzie po największą rentowność z najmu?

Rynek nieruchomości puchnie od pompowanej w niego gotówki. Tylko w ostatnim kwartale 2017 r. na nowe lokale w siedmiu miastach Polacy wydali aż 5,2 mld zł – podaje NBP. To rekord.

– Za te pieniądze w największych miastach Polski można było kupić ok. 14 tys. mieszkań – szacuje Bartosz Turek, analityk Open Finance. Dla porównania – w całym 2012 r. gotówkowe transakcje opiewały na 6,1 mld zł. Inwestorzy uciekają na rynek mieszkań z pieniędzmi wycofywanymi z mizernie oprocentowanych lokat. Wynajem lokali przynosi bowiem średnio 5 proc. zysku rocznie.

Z danych Home Brokera wynika, że największą rentowność najmu w dużych miastach oferuje Gdańsk – 6,5 proc. netto w skali roku; 5,5 proc. dają Białystok, Katowice, Lublin i Warszawa.

W tej sytuacji paradoksalnie zabrzmi informacja, że wraz ze wzrostem podaży lokali na wynajem rosną też czynsze. – Niewątpliwie na rynku wciąż jest – i długo jeszcze będzie – miejsce dla nowych inwestorów i nowych inwestycji – nie ma wątpliwości Artur Kaźmierczak, prezes firmy Mzuri Investments, która zarządza lokalami na wynajem w całej Polsce. – Wynika to z rosnącej liczby najemców, zarówno z naszego kraju, jak i z zagranicy. Nie pokuszę się o prognozowanie, gdzie i o ile wzrosną czynsze, choć myślę, że realny jest kolejny rok ze średnim wzrostem rzędu 3–4 proc. Wierzę w dalszy wzrost stawek najmu w Łodzi (8 proc. w 2017 r.). Ale mogą być takie miasta jak Poznań, gdzie w ubiegłym roku czynsze się nie zmieniły, czy jak Kraków, gdzie stawki spadły o ok. 1 proc. – zastrzega.

Blisko przegrzania

– W głównych miastach w Polsce rynek najmu jest nasycony zaledwie w 60–70 proc. – szacuje Łukasz Browarczyk, pośrednik z agencji BIG Nieruchomości. – Popyt na mieszkania na wynajem jest więc olbrzymi, co daje inwestorom wysokie stopy zwrotu.

Sondę wśród największych polskich deweloperów w lutym tego roku przeprowadził portal RynekPierwotny.pl. – Badanie wykazało, że w ubiegłym roku rynek wynajmu komercyjnego powiększył się o 20–25 tys. nowych mieszkań – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Jak na polskie warunki to niewiele, nawet jeśli uwzględnimy lokale z drugiej ręki. Naszemu rynkowi wynajmu wciąż więc bardzo daleko do stanu pełnego nasycenia. Potwierdzają to zresztą umiarkowane, acz systematyczne zwyżki czynszów. To dowód, że popyt wciąż góruje nad podażą – komentuje.

Dariusz Książak, prezes zarządu firmy Emmerson Evaluation, ocenia, że choć utrzymująca się na rynku mieszkań hossa generuje miejsca dla nowych inwestorów, to weszliśmy w szczytową fazę cyklu. – Z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, a tym samym wysoki próg wejścia w inwestycję, osoby bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia ponoszą znacznie większe ryzyko niż w latach ubiegłych – twierdzi prezes. – Dlatego podejmując decyzję o inwestowaniu w nieruchomości, trzeba wnikliwie przeanalizować lokalny rynek, aby w razie kryzysu móc uniknąć strat.

Najlepiej, podpowiada prezes Książak, stawiać na duże aglomeracje oferujące stopę zwrotu z najmu na poziomie 4–6 proc. w skali roku. – Największy wybór mieszkań zapewnia tradycyjnie Warszawa – mówi szef Emmerson Evaluation. – Duży popyt i błyskawiczne wyprzedawanie się oferty zmusza jednak do szybkiego podejmowania decyzji. Umowy kupna są coraz częściej zawierane już na etapie budowy osiedla, a nawet przed jej rozpoczęciem, co może zwiększać ryzyko inwestycyjne.

Artur Kaźmierczak sądzi, że to wcale nie Warszawa pozwala zarobić najwięcej. – W stolicy jest najwięcej inwestorów. Bardzo duża konkurencja przekłada się nie tylko na wysokie ceny mieszkań, a więc i niskie stopy zwrotu. Oznacza też bardzo krótki czas na podjęcie decyzji o zakupie. To sprzyja popełnianiu błędów. Ale, co warto podkreślić, w Warszawie w 2017 r. czynsze wzrosły aż o ok. 8 proc., podobnie jak w Łodzi – mówi szef Mzuri Investments. Sam deklaruje, że inwestowałby dziś raczej w Łodzi, na Śląsku lub w Trójmieście.

– Za Łodzią przemawiają relatywnie niskie ceny nieruchomości, dynamiczny wzrost czynszów oraz bardzo dobre perspektywy dla miasta – uważa Kaźmierczak. – Śląsk pod względem cen nieruchomości i zwrotów z inwestycji jest podobny do Łodzi, czynsze zwiększyły się tam jedynie o nieco ponad 1 proc. Bardzo szybko rozwija się Gdańsk, gdzie stawki najmu wzrosły o 3,7 proc. Nieco trudniej jest tam jednak znaleźć okazję inwestycyjną.

Trójmiasto jest dziś jedną z najbardziej obleganych przez inwestorów aglomeracji. – To bardzo perspektywiczny region – zapewnia Adam Świrgoń, dyrektor gdańskiego oddziału agencji Północ Nieruchomości, zwracając uwagę na ogromną rozpiętość cen mieszkań. Ceny w Gdańsku wahają się od 4 do 25 tys. za mkw. – Do Trójmiasta stale napływają mieszkańcy z prowincji i innych miast, a także z Ukrainy. Jest więc miejsce dla kolejnych inwestorów – ocenia dyrektor Świrgoń.

Opinię tę podziela Łukasz Browarczyk. – Trójmiasto, a zwłaszcza Gdańsk, jest rajem dla inwestorów. Pas nadmorski i gdańskie Stare Miasto to lokalizacje, gdzie od czerwca do września wynajmuje się mieszkania na doby, a po sezonie już na dłużej studentom, często tym z zagranicy – mówi. – Gwarantuje to duże zwroty, nawet do 9 proc. w skali roku. Inwestorzy decydujący się na długoterminowy wynajem mieszkań najczęściej wybierają osiedla niedaleko parków biurowych lub uczelni. Rynek mieszkań na wynajem długoterminowy nie jest jeszcze nasycony, ale segment lokali wynajmowanych na doby powoli się nasyca, co może doprowadzić do korekty stawek i to w niedługim okresie – ostrzega.

Ten rynek ma bowiem silną konkurencję. Oferta miejsc w hotelach systematycznie rośnie.

Bardziej ostrożny w ocenie trójmiejskiego rynku wydaje się być Dariusz Książak. – Ceny na trójmiejskim rynku należą do najdynamiczniej rosnących. W 2017 r. nowe mieszkania w Gdańsku zdrożały o 16 proc., a w Gdyni i Sopocie o niemal 10 proc. Nie wskazałbym jednak Trójmiasta jako najbardziej perspektywicznego regionu dla inwestycji w mieszkania na wynajem. Szybki wzrost cen oznacza bowiem, że będzie to najprawdopodobniej pierwszy rynek, który się przegrzeje – przypuszcza.

Bardziej niż Trójmiasto Dariusz Książak poleca jednak Warszawę. – Ze względu na większą płynność oraz wybór nieruchomości stolica jest bezpieczniejsza – ocenia prezes Emmerson Evaluation. – Okazje inwestycyjne i wyższe stopy zwrotu niż w największych aglomeracjach trafiają się w mniejszych miejscowościach akademickich, takich jak Lublin czy Toruń.

Jego zdaniem najlepiej wybierać mieszkania na rynku, który jest nam dobrze znany. – Trafna ocena atrakcyjności danej okolicy oraz potencjału i kierunków jej rozwoju może wpłynąć na zwiększenie rentowności inwestycji – wyjaśnia.

Inwestor za cudze

– Większość osób kupuje nieruchomości albo w swojej miejscowości, albo w kurorcie wypoczynkowym, gdzie potencjał zysku jest większy, a najmem zarządza wyspecjalizowana firma – komentuje Marcin Krasoń, ekspert firmy Home Broker. – Trudno sobie wyobrazić, że mieszkaniec Lublina zarządza mieszkaniem w Zielonej Górze – mówi. – Jest to realne, ale trudne. Albo trzeba będzie komuś zapłacić, albo raz na jakiś czas przejechać całą Polskę.

Krasoń radzi, by szukając mieszkania na inwestycję, zwracać uwagę, czy w danej miejscowości jest dużo młodych ludzi, czy są nowe zakłady pracy, które mogą przyciągać nowych mieszkańców.

– W miastach, które się wyludniają, taka inwestycja raczej nie ma sensu, bo trudno będzie o najemców, a mieszkanie w perspektywie czasu raczej straci na wartości, niż zyska – przestrzega Marcin Krasoń.

Na rynek mieszkań płynie nie tylko gotówka. Na kredyt kupują nieruchomości także inwestorzy. Nie brakuje takich, którzy wolą zadłużyć się na kilka mieszkań (wykładając oszczędności na wkład własny do kredytu), niż kupić jeden lokal za gotówkę. Sprzyjają im niskie stopy procentowe, dzięki którym rata kredytu jest niższa niż czynsz za wynajmowane mieszkanie. Nieruchomości spłacają się więc same.

Z najnowszych wyliczeń firmy Emmerson Evaluation wynika, że kawalerkę w Warszawie można wynająć przeciętnie za 1,2–1,9 tys. zł, w zależności od adresu, standardu, wykończenia. Rata za jednopokojowy lokal wynosi zaś średnio 1,3 tys. zł miesięcznie (założenia: kredytobiorca zadłuża się na 30 lat, mając 20 proc. wkładu własnego). Wynajem dwóch pokoi kosztuje w stolicy 1,9–2,6 tys. zł, podczas gdy kupując takie mieszkanie na kredyt, trzeba oddawać bankowi średnio 1,7 tys. zł. W Krakowie najemca za wynajem kawalerki płaci średnio 1,1–1,8 tys. zł miesięcznie, a kredytobiorca spłaca ratę w wysokości ok. 1,2 tys. zł. Podobnie jest w innych miastach.

O ile wynajem mieszkań daje sporo zarobić, o tyle inwestycje w lokale z myślą o szybkiej odsprzedaży są mniej opłacalne. – Transakcyjne ceny mieszkań są na bardzo wysokim poziomie, a okazję znaleźć bardzo trudno – wyjaśnia Łukasz Browarczyk.

Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, deweloperzy oferują ponad 58 tys. lokali. – Pełną ofertę mieszkań deweloperskich w całym kraju możemy szacować na 70–75 tys. – podaje Jarosław Jędrzyński. – Najbardziej prawdopodobne, przynajmniej w tym roku, są dalsze zwyżki cen nowych mieszkań. Nie powinny to być jednak zwyżki istotnie różniące się od tych dotychczasowych. Średnio to ok. 5 proc. Będą miały raczej ograniczony wpływ na popyt. Rosną bowiem płace, a stopy procentowe utrzymują się na historycznie niskim poziomie.

W Warszawie deweloperzy oferują 20,8 tys. mieszkań w średniej cenie ponad 7,8 tys. zł za mkw. To o 4,1 proc. więcej niż rok temu. W Krakowie jest do wzięcia 10,5 tys. nowych lokali. Przeciętne ceny sięgają 7 tys. zł za mkw., co oznacza roczny wzrost na poziomie 6,2 proc. We Wrocławiu, gdzie na rynku pierwotnym jest do kupienia 11,3 tys. mieszkań, ceny poszły w górę o 1,3 proc., do niespełna 6,4 tys. zł za mkw.

Konkurencja w czynszówkach

Mieszkania na wynajem chce też budować rząd, obiecując lokatorom niższe od rynkowych czynsze. Czy państwowy program Mieszkanie+, z lokalami powstającymi m.in. na komunalnych terenach, popsuje biznes prywatnym inwestorom? Wymusi spadek stawek najmu?

– Wydaje się, że rząd porzuca pomysł budowy mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności i stawia na dopłaty do czynszów, co wydaje się o wiele lepszym pomysłem – komentuje Artur Kaźmierczak. – Nawet jednak gdyby państwo budowało czynszówki, to nie sądzę, by miały być one konkurencją dla prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem, przynajmniej jeśli spełnione zostaną pierwotne założenia programu Mieszkanie+. Preferowane miałyby być osoby, których nie stać dzisiaj na najem komercyjny. Poza tym deficyt mieszkań w Polsce jest nadal bardzo duży i jeszcze długo nie uda się nam go zniwelować. Tak więc, przynajmniej w przypadku dużych miast, nie obawiam się, że Mieszkanie+ może stanowić problem dla inwestorów – ocenia prezes Mzuri Investments.

Inwestując w nieruchomości, należy omijać część miejscowości, w których będą rosły czynszówki? Dariusz Książak podpowiada, że to może być trudne, bo inwestycje z Mieszkania+ są planowane w całej Polsce. – Wpływ programu na rynek nie będzie jednak znaczny – ocenia szef Emmerson Evaluation. – Należy pamiętać, że rządowe wsparcie w dużej mierze będzie skierowane do osób, które dotychczas nie były bardzo aktywne na rynku najmu – uważa Książak.

Opinie

Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy

Warszawa to znakomite miejsce do inwestowania i dobre miejsce do życia. Główne atuty, które przyciągają do nas inwestorów, to atrakcyjna lokalizacja, dostępność kapitału oraz nieustannie rozwijająca się infrastruktura.

Rynek warszawski to dobrze wykształcona, wykwalifikowana i doświadczona kadra. Jesteśmy wiodącym centrum akademickim, które oferuje atrakcyjne miejsca pracy i wysoki standard życia.

Ponad jedną czwartą powierzchni Warszawy stanowią tereny zielone, w tym unikatowe na skalę europejską obszary naturalne wzdłuż przecinającej miasto Wisły.

W najnowszym rankingu fDi, Warszawa otwiera drugą dziesiątkę europejskich miast przyszłości. Stolica została znakomicie oceniona w kategorii europejskich miast przyjaznych dla biznesu. Zajmujemy trzecie miejsce, ustępując jedynie Londynowi i Dublinowi.