Wątpliwe zasady inwestycji

Na każdym kroku warunkom zabudowy wytyka się wady. Lekarstwem mają być zmiany w przepisach. Zawiera je projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego oraz tzw. ustawa inwestycyjna. Prace nad nimi stanęły na razie w miejscu. Rząd skupił się na programie Mieszkanie+. Politycy zapowiadają jednak, że po wyborach samorządowych wyciągną je z szuflady.

Główną barierą dla tych, którzy decydują się na inwestycje budowlane, są warunki zabudowy. Takie wnioski można wysnuć, czytając raporty Polskiego Związku Firm Deweloperskich dotyczące największych polskich miast. Ukazują się one co roku od siedmiu lat, ostatni został opublikowany w grudniu ubiegłego roku.

Wynika z niego, że tylko niespełna 11 proc. warunków zostało wydanych na czas, czyli w terminie do 60 dni, jak przewiduje kodeks postępowania administracyjnego. Natomiast aż 71 proc. urzędnicy wydali w przedziale 60–180 dni, na 20 proc. decyzji trzeba było czekać od 180 dni do roku, a na 3 proc. – powyżej roku. Przykładowo w Białymstoku 20 proc. warunków zostało wydanych w terminie 60 dni, natomiast w Bydgoszczy żaden inwestor nie otrzymał warunków w terminie. Podobnie było w Gdańsku, Katowicach czy Gorzowie Wielkopolskim. Skąd problemy z warunkami zabudowy? Powodów jest wiele. Jednym z głównych są liczne odwołania. Na rynku pojawiły się osoby i firmy, które chcą zarobić. Blokują inwestycje, licząc, że inwestor pod wpływem nacisku się ugnie. Pojawiają się również protesty społeczne. Zawiązują się stowarzyszenia, które latami walczą w sądach.

Ale czas oczekiwania na warunki zabudowy to niejedyny problem.

Krytykuje się je również za ogromną uznaniowość. Bo zbyt wiele zależy tak naprawdę od urzędnika. Poza tym dla jednej nieruchomości można wydać nawet kilkadziesiąt tego typu decyzji. Każda z nich może dotyczyć innego rodzaju inwestycji. Nie ma też ograniczenia w czasie. Warunki wydane dziesięć lat temu wciąż są ważne, choć przez te lata wiele się zmieniło i odstają już od obecnych realiów.

Gminom też zwyczajnie nie opłaca się uchwalać planów miejscowych, wolą wydawać decyzje o warunkach zabudowy, bo jest to dla nich dużo wygodniejsze. Nie muszą zapewnić dróg, szkół czy przedszkoli ani, co też jest bardzo istotne, płacić odszkodowań za obniżenie wartości nieruchomości czy zapewniać działek zamiennych.

Warunki zabudowy są nierzadko wykorzystywane do wyłudzania odszkodowań od gmin. Kiedy dana gmina tylko ogłosi, że rozpoczyna pracę nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właściciele działek szybko występują o warunki zabudowy dla różnego rodzaju inwestycji. Następnie inwestorzy czekają na uchwalenie planu i po jego wejściu w życie występują do gminy o wypłatę odszkodowania za to, że plan zabrania im lub ogranicza sposób zagospodarowania działki, który wynika z decyzji. Problemy z wydawaniem warunków zabudowy już dawno spostrzegł rząd. Najpierw chciał je zlikwidować i zastąpić przepisami urbanistycznymi. Potem zdecydowano się zmienić zasady ich wydawania. Konkretne propozycje pojawiły się w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Gdy okazało się jednak, że prace nad nim długo będą się toczyć, postanowiono część jego przepisów wdrożyć w życie wcześniej. I wtedy pojawił się projekt ustawy inwestycyjnej.

Przewiduje ona, że warunki zabudowy będą wydawane tylko na trzy lata. Miał je otrzymać jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Pod warunkiem że jego inwestycja nawiązuje do zabudowy na działkach przylegających do jego nieruchomości. W tym celu gminy miały tworzyć obszary zabudowy. Miały to być wytyczne do wydawania warunków zabudowy na danym terenie.

Projekt mówi też, że urzędnik nie wyda też warunków zabudowy, jeżeli działka nie będzie uzbrojona i nie ma dostępu do drogi.

Natomiast wszystkie wydawane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu straciły ważność po upływie trzech lat od daty wejścia w życie projektu ustawy inwestycyjnej.

Opinia

Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu

Warunki zabudowy mają wiele zalet. Inwestor czeka na nie o wiele krócej niż na uchwalenie miejscowego planu. W pierwszym wypadku wystarczą maksymalnie dwa miesiące, a w drugim samo przeprowadzenie procedur planistycznych trwa minimum rok.

Warunki zabudowy są o wiele tańsze od miejscowych planów. Nie od dziś wiadomo przecież, dlaczego gminy nie uchwalają planów. Chodzi o koszty, jakie się z tym wiążą. W budżecie trzeba mieć zarezerwowane grube miliony na wypłatę odszkodowań właścicielom, których nieruchomości stracą na wartości po uchwaleniu planu, oraz na budowę infrastruktury.

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, jeżeli spełni się wymogi stawiane przez przepisy, urzędnik musi ją wydać. A wady? Warunki wydaje się na czas nieokreślony. Często już po kilku latach tracą na aktualności. Zmienia się bowiem otoczenie działki, dla której zostały one wydane. Problem ten rozwiązuje projekt ustawy inwestycyjnej.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Cała Polska powinna być pokryta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Niestety, tak nie jest. Wciąż ich brakuje. A szkoda. Budowa na podstawie planów ma o wiele więcej zalet, aniżeli realizacja inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W wypadku planów wiadomo, co powstanie w najbliższej okolicy. Gmina ma obowiązek wybudować infrastrukturę: drogi, media, komunikację. A jeżeli nawet tych dróg nie ma, to plan nakłada na gminę obowiązki w tym zakresie.