Centra się zmieniają, bo inne są oczekiwania klientów

Rz: Czy w Polsce mamy już bardzo nasycony rynek, jeśli chodzi o powierzchnie handlowe?

Radosław Knap: Jesteśmy w środku europejskiej stawki. Mówiąc o nasyceniu powierzchnią handlową, musimy jednak pamiętać, że nie mówimy tylko o tradycyjnych centrach handlowych, ale także parkach handlowych, pasażach, placówkach przy ulicach handlowych. Patrząc na mapę Europy i idąc po niej od południa na północ, wskaźnik powierzchni handlowej do liczby mieszkańców rośnie, co związane jest choćby z warunkami pogodowymi. Na południu, z ciepłą aurą, więcej osób może korzystać ze sklepów przy ulicach handlowych, galerii jest mniej. Na północy Europy mamy trend odwrotny. W Polsce lata PRL nie sprzyjały rozwojowi marek sieciowych i budowaniu nowoczesnego handlu, w latach 90. doszły m.in. problemy z prawem do własności lokali przy ulicach, co również wpłynęło na obraz rynku. Dlatego powstające potem galerie i parki handlowe wypełniały tę lukę i stawały się bardzo popularnymi miejscami zakupów i spędzania czasu, dając możliwość rozwoju wielu polskim markom.

Wracając do nasycenia powierzchnią, warto analizować dane w szerszym kontekście, patrząc np. na siłę nabywczą, rozkład oferty najemców, wielkość miejscowości. Mamy w Polsce aglomeracje takie jak Poznań czy Wrocław z wyższym od średniej współczynnikiem, ale mają one wyższą siłę nabywczą i klientów niebędących ich stałymi mieszkańcami – są ośrodkami akademickimi i turystycznymi. Mamy mniejsze miejscowości, gdzie do nasycenia rynku wystarczy jeden średniej wielkości obiekt. W kraju jest jeszcze obszar, który do tej pory nie w pełni przeanalizowano, czyli rozwijający się obecnie segment mniejszych centrów zakupowych typu convenience, czyli małych parków handlowych, o powierzchni do 2–5 tys. mkw.

Jest zapotrzebowanie na takie obiekty?

Zdecydowanie tak. Obiekty te wychodzą naprzeciw potrzebie konsumentów, dając możliwość załatwienia wielu spraw w jednym miejscu w przyjemnym i estetycznym otoczeniu. W parkach handlowych tego typu znajdziemy na ogół kilka lub kilkanaście różnych popularnych marek, zazwyczaj z zakresu tzw. podstawowych potrzeb, czyli sklep spożywczy, odzież, AGD, aptekę, drogerię, małą gastronomię, pralnię itp. Centra handlowe to nie tylko wielkomiejskie giganty, ale coraz więcej mniejszych, lokalnych projektów. Ważne, aby wszystkie były skrojone do potrzeb lokalnych lub nieco szerszych społeczności, jakie obejmują swym zasięgiem.

Funkcja centrów się zmienia?

W Polsce sklepy spożywcze mają w centrach niewielki udział – od kilku do kilkunastu procent. Ponad połowę powierzchni centrum tego typu zajmują sklepy odzieżowe, obuwnicze, z akcesoriami i to one dominują. Od kilku lat obserwujemy wzrost powierzchni wynajmowanej przez lokale gastronomiczne, punkty usługowe i rozrywkowe. Trend ten z roku na rok jest coraz bardziej widoczny. Idzie za tym zmiana postrzegania centrów handlowych. Jako stowarzyszenie staramy się nie tylko odwoływać do centrów handlowych, ale analizować rynek nieruchomości handlowych, patrząc również na kontekst społeczności i zachowań konsumenckich.

Zmieniają się formaty, obiekty przechodzą gruntowne zmiany i specjalizują się. Niektóre odchodzą nawet nieco od handlu, stawiając na miejsca spędzania czasu. Wystarczy popatrzeć choćby na Manufakturę w Łodzi, Stary Browar w Poznaniu, Halę Koszyki i niedawno otwarte Centrum Praskie Koneser w Warszawie. Każde kolejne modernizowane czy powstające obiekty nie są już tylko centrami handlowymi w klasycznym wydaniu, liczy się w nich rozrywka, kultura. Poza nadaniem placówkom nowej funkcji projekty te bardzo często przywracają do życia zaniedbane tereny i okolice w centrach polskich miast. Obserwujemy takie podejście w całej Europie i Europa dostrzega to również w Polsce. Przykładowo – warszawski Koneser został niedawno nominowany do nagrody podczas targów w Cannes jako handlowy projekt miejski, a nie galeria handlowa!

Galerie miały zniknąć skutkiem siły sklepów internetowych, widać to na rynku amerykańskim.

Warto zauważyć, że w USA galerie wciąż nie zniknęły. Polski rynek jest zupełnie inny, bliżej nam do europejskich państw niż do USA, które mają bardzo specyficzny układ handlu i galerii handlowych. Powstają one tam zazwyczaj na przedmieściach, tworząc niejako osobne miejscowości, i bazują właściwie wyłącznie na transporcie samochodowym, co stanowi o ich mniejszej dostępności. Handel internetowy w USA także ma zupełnie inną dynamikę.

W Polsce, podobnie jak w Europie, zachodzą duże zmiany zachowań konsumentów, więc model handlu także będzie się zmieniał, co ma związek z licznymi modernizacjami obiektów.