Ponoć diabeł tkwi w szczegółach. Im bardziej niedopracowane, tym gorszy finalny efekt, co pokazuje stan realizacji programu Mieszkanie+. Prace się ślimaczą. W ciągu dwóch lat zaledwie w trzech gminach udało się ukończyć inwestycje. Kolejne dwie będą gotowe na początku przyszłego roku. A rząd do 2025 r. przeznaczył na cały program 6 mld zł.

– Mówi się na ten temat dużo, buduje bardzo mało. Ale czy to naprawdę kwestia złych procedur? A może w rzeczywistości chodzi o pieniądze na realizację projektów? Czy one faktycznie są? – pyta Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Jeśli administracja rządowa weźmie sobie do serca wszystkie uwagi, które płyną ze strony gmin, spółek SP czy rynku komercyjnego i odpowiednio na nie zareaguje – szybko się dowiemy, gdzie leży prawda.

Finał za 100 lat?

A potrzeba realizacji osiedli na skalę masową jest potężna. Mimo mijającej właśnie fali hossy na rynku nowych mieszkań, gdzie w ostatnich latach deweloperzy notowali rekord za rekordem, z niedawno opublikowanego raportu firmy doradczej Deloitte „Property Index. Overview of European Residential Markets. Affordable vs. Luxury Living" wynika, że na tle UE wypadamy miernie. Analitycy Deloitte szacują, że w 2017 r. na tysiąc mieszkańców przypadało średnio w Unii 489,4 mieszkania. Listę otwiera Hiszpania ze wskaźnikiem na poziomie 549,7 na tysiąc mieszkańców, a zamyka... Polska, z 376 lokalami na tysiąc mieszkańców. W całej Unii Europejskiej jest do dyspozycji 249,7 mln mieszkań, z czego tylko 14,5 mln nad Wisłą. Według zaś analityków HRE Think Tank, w naszym kraju brakuje obecnie 2,1 mln mieszkań. Deficyt rośnie mimo boomu budowlanego. Eksperci szacują, że do 2030 r. może wynosić 2,7 mln lokali.

Program Mieszkanie+ z założenia miał pomóc przynajmniej częściowo tę lukę zasypać, oferując 100 tys. tanich mieszkań na wynajem, z opcją ich późniejszego wykupu. Po dwóch latach jego działania powstało niespełna 500 lokali (Jarocin, Biała Podlaska, Kępno). Przedstawiciele BGKN wyliczają, że w całej Polsce obecnie realizowanych jest 27 projektów, liczących prawie 10 tys. mieszkań. Pomijając fakt, że w tych kalkulacjach uwzględnili osiedla już gotowe, warto zwrócić uwagę, że w faktycznej budowie znajduje się ok. tysiąc lokali, a pozostałych kilka tysięcy jest w trakcie mniej lub bardziej zaawansowanych procedur projektowo-administracyjnych. Te w planach – mają być gotowe w latach 2020–2021. Znając jednak realia polskiego rynku budowlanego, nie wspominając o kwestiach administracyjnych, terminy te mogą przesunąć się w czasie. A jeśli skala inwestycji utrzyma dotychczasowe tempo rozwoju (czyli kilkaset – tysiąc lokali oddawanych rocznie) program może zostać zrealizowany... nawet i za 100 lat.

Co na to mówi administracja? We wrześniu br. wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń wyliczał w Sejmie, że w trakcie przygotowań było ponad 300 lokalizacji dla inwestycji, na różnym etapie przygotowania, niektóre nawet gotowe „do wbicia łopaty".

Z kolei przedstawiciele Krajowego Zasobu Nieruchomości, zapytani o postęp prac, tłumaczą, że z 77 lokalizacji (6 tys. mieszkań), dla których we wrześniu 2017 r. zostały podpisane listy intencyjne, obecnie trwają analizy 48 inwestycji w 40 gminach. Większość działek, pozostających w kręgu zainteresowań Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości (który przejął BGKN), należy do samorządów, sześć zostało zgłoszonych przez spółki Skarbu Państwa, a jedna – przez podmiot prywatny. Jak wyjaśniają urzędnicy, zanim zapadnie ostateczna decyzja o podjęciu realizacji inwestycji zgłoszonej PFRN, grunt podlega dogłębnym analizom dotyczącym jego uzbrojenia, uwarunkowań środowiskowych czy dokładnych wymiarów. Prowadzone są także analizy sytuacji gospodarczej w regionie, np. dotyczące rynku pracy.

Efekty tych prac są różne. Dla przykładu, w Małym Tyńcu w gminie Kobierzyce, na prywatnych gruntach, BGKN (gwoli sprawiedliwości, jeszcze przed powstaniem KZN) chciał stawiać 300 mieszkań. Gmina zaczęła protestować, gdyż w tej sytuacji odpowiada za budowę dróg i infrastruktury, co oszacowano na kilkadziesiąt milionów złotych. A na taki wydatek nie było jej stać.

Wspólny interes

Łomża to jeden z pierwszych samorządów, które podpisały list intencyjny w ramach programu Mieszkanie+. Gmina chciała, by powstały dwa bloki (115 mieszkań). Rok temu gotowa była dokumentacja tej inwestycji. Chętnych do najmu było dwa razy więcej niż mieszkań. W międzyczasie zmieniła się jednak koncepcja dla tego projektu: zamiast budowy mieszkań, rząd zaproponował dopłaty do czynszu dla mieszkańców. Tym samym budowa lokali stała się po prostu zbyt droga dla gminy. Z jednego budynku miasto od razu zrezygnowało, ale stara się znaleźć środki na budowę drugiego bloku.

I wreszcie Warszawa, gdzie oprócz szumnego ogłoszenia budowy 2,7 tys. mieszkań (Nowe Jeziorki), do urzędu miasta nie wpłynęły do tej pory żadne dokumenty dotyczące tej inwestycji. Co oznacza, że nawet nie ma decyzji o warunkach zabudowy. A według oficjalnych informacji projekt ten ma ruszyć w przyszłym roku.

Jak podkreśla Tomasz Błeszyński, same założenia programu Mieszkanie+ są dobre – borykamy się od dawna z brakiem odpowiedniej oferty najmu, stanowiącej alternatywę do komercyjnego rynku najmu czy nawet kupna, który nie jest na każdą kieszeń. – Oferta tanich mieszkań na wynajem jest bardzo potrzebna i korzystnie wpłynie na rynek. Niestety, dwuletnia realizacja programu obnażyła jego niedoskonałości – na jaw wyszły przede wszystkim nieprzemyślane i niedopracowane aspekty prawne projektu – tłumaczy Błeszyński. Wskazuje przede wszystkim na brak możliwości płynnego pozyskania gruntów – a więc przejęcia działek o uregulowanym stanie prawnym i w lokalizacjach atrakcyjnych dla realizacji inwestycji i późniejszego pozyskania najemcy.

– Program się ślimaczy również z powodu niewłaściwej kalkulacji kosztów wytworzenia i realizacji poszczególnych projektów. W założeniach studyjnych, cena budowy metra kwadratowego oscyluje na poziomie 2,5–3 tys. zł. Nikt nie uwzględnił stale drożejących i trudno dostępnych materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny, a także malejącej podaży specjalistów. Pozostaje jeszcze kwestia samej oferty, funkcjonalności programu. Założenia, że miesięczny czynsz może wynosić 10–15 zł za mkw. z możliwością dojścia do własności, również okazały się błędne. Rynek pokazał, że nie da się za te stawki zrealizować projektu i wynająć mieszkań. Słabość więc tkwi zarówno w przepisach, jak i procesie inwestycyjnym oraz w końcowej ofercie – wylicza ekspert. – Powstawanie rocznie kilkuset mieszkań nie jest działaniem masowym, a tylko takie ma sens.

Ekspert przekonuje, że Mieszkanie+ powinno być programem priorytetowym. – Przede wszystkim należy udrożnić kwestie pozyskiwania gruntów, bo to jest jego pięta achillesowa. Należy więc, po pierwsze, zaktywizować współpracę PFRN z samorządami, której celem będzie szybkie pozyskanie lokalizacji pod daną inwestycję. Po drugie, gminy powinny otrzymać gwarancję, że projekt zostanie zrealizowany. Dzięki temu będą dynamicznie wchodzić w te przedsięwzięcia, z korzyścią dla zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych – przekonuje.

Jednocześnie wskazuje na konieczność rządowej aktywizacji sektora wykonawców. – Mamy dziś zapaść pod tym względem. Brakuje firm i rąk do pracy, a państwo chce, by budowali jeszcze taniej. Przecież to jest nonsens. Warto więc np. z jednej strony postawić na szkolnictwo budowlane, z drugiej, na zachęty podatkowe czy bardziej elastyczne procedury zatrudniania obcokrajowców oraz zminimalizować bariery w kupnie drogich maszyn. Wtedy firmy wykonawcze staną się bardziej wydajne i będą mogły realizować inwestycje za konkurencyjne stawki – uważa Tomasz Błeszyński.

Potrzebne zdrowe relacje

Polski Związek Firm Deweloperskich deklaruje, że jest w gotowości do wypracowania modeli współpracy z rządem. – Aby program się udał, konieczne byłoby zweryfikowanie jego podstawowych założeń, tak aby zaangażować prywatny sektor w jego realizację na warunkach rynkowych. Ustalenie zdrowych relacji pomiędzy podmiotami publicznymi i prywatnymi to klucz do osiągnięcia istotnej skali budowy mieszkań dla osób o ograniczonych dochodach. Ostatnie modyfikacje programu wskazują na jego „urynkawianie". To z pewnością słuszny kierunek i należy mieć nadzieję na jego kontynuację – przekonują przedstawiciele PZFD.

Z drugiej strony, rozwój programu Mieszkanie+ nie jest oczywiście jedyną droga wzmacniania gospodarki mieszkaniowej w naszym kraju. Andrzej Laskowski, ekspert Centrum im. Adama Smitha, wskazuje na rynki mieszkaniowe najwyżej rozwiniętych gospodarczo państw świata, gdzie niezbędnym warunkiem powszechnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności jest system kredytowego finansowania budownictwa. – System ten powinien składać się z wielu produktów, uwzględniających zróżnicowane dochody i potrzeby poszczególnych rodzin, działalność przedsiębiorców oraz specyfikę samorządu terytorialnego – sugeruje Laskowski.