Magazyn dla Niemca i Koreańczyka

- Wielkopolska jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Polsce. O pozycji tego regionu na mapie logistyki od lat decydowała bliskość rynku niemieckiego - wskazuje Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości. - Był bramą, przez którą niemieckie oraz inne globalne marki wchodziły do Polski. Proces się nasilał wraz z rozwojem autostrady. Towary płynęły w obie strony coraz intensywniej.

Meble i okna

Dziś na wielkopolskim rynku są obecni wszyscy najwięksi deweloperzy działający w Polsce. - Rynek wielkopolski musi jednak coraz bardziej rywalizować z innymi regionami, przede wszystkim z Dolnym Śląskiem, który dzięki inwestycjom infrastrukturalnym umacnia swoją pozycję - zauważa Horbaczewski. - Wrocław znacznie lepiej niż Poznań radzi sobie z przyciąganiem nowych firm. Nie bez znaczenia jest także rozwój powierzchni magazynowej w województwie zachodniopomorskim. Rynki lokalne zyskują na nasilającym się trendzie dywersyfikacji lokalizacji. Inwestorzy oraz deweloperzy budują duże obiekty logistyczne w województwach, które do tej pory ich nie miały.

Na razie Wielkopolska, podobnie jak inne rynki regionalne, zmniejszyła nie wynajętą powierzchnię. - Na początku roku współczynnik pustostanów wynosił ok. 5 proc., w drugim kwartale - 4,6, a dziś - ok. 4 proc. To dobry wynik - podkreśla Sławomir Horbaczewski. - Czynsze na poziomie 2,8-3,5 euro za mkw. (podobnie jak na Śląsku) są bardzo atrakcyjne.

Adrian Semaan, ekspert Cushman & Wakefield, dodaje, że ze względu na strategiczną lokalizację region Wielkopolski, a szczególnie Poznań i jego okolice, przyciągają najwięcej firm z branży TSL. - Obecne są tu m.in. Arvato, Ceva Logistics, FM Logistics, Wheels Logistics, Raben - podaje. - Aktywne są również branże meblarska (Trio Line) i okienna (Inoutic), a także motoryzacyjna (Ideal Automotive, PSF, Kayser). W porównaniu z poprzednimi latami mniej aktywne są sieci handlowe.

Z analiz C&W wynika, że najwięcej powierzchni wynajmują firmy z kapitałem niemieckim (40 proc. wszystkich transakcji w 2016 roku). Na rodzime przedsiębiorstwa przypada 13 proc. - Aktywne są również firmy, które mają główne siedziby w Stanach Zjednoczonych i krajach skandynawskich. Są tu również firmy pochodzące m.in. z Belgii, Wielkiej Brytanii, Francji, Portugalii, Chorwacji, Turcji, Kanady i Korei Południowej.

Jak podaje Adrian Semaan, do największych transakcji najmu zawartych w pierwszych trzech kwartałach tego roku należą kontrakt na realizację inwestycji typu BTS dla Trio Line w Panattoni Park Poznań V (32 tys. mkw.), renegocjacja umowy przez Arvato w Logicor Poznań I, a także najem w ramach inwestycji BTS, którą Panattoni zrealizuje w Poznaniu dla firmy z branży TSL (21 tys. m kw.) oraz w Zielonej Górze (dla Ideal Automotive, 20 tys. mkw.).

Semaan prognozuje, że w przyszłym roku rynek magazynowy w Wielkopolsce będzie się nadal dynamicznie rozwijał. - Szybka absorpcja powierzchni magazynowej zachęca deweloperów do budowy kolejnych obiektów - wyjaśnia. - Powstają już: kolejny etap parku CLIP w Swarzędzu k. Poznania (37,5 tys. m kw., planowane oddanie w pierwszym kwartale 2017 r.) oraz cztery inwestycje firmy Panattoni: inwestycja BTS dla Trio Line (pierwszy kwartał 2017 r.), Panattoni Park Poznań VI (2016 r., pierwszy kwartał 2017 r.), inwestycja BTS w Poznaniu (2017 r.), a także projekt o nazwie Panattoni BTS STS (czwarty kwartał 2016) - podaje. Rozbudowywane są Doxler Business Park w gminie Kórnik koło Poznania (15 tys. mkw., trzeci kwartał 2017 roku), a także MLP Poznań (10 tys. mkw., pierwszy kwartał 2017 roku).

Także Konrad Lewiński, ekspert JLL przedstawia optymistyczne prognozy. - Motorem napędowym dla rynku pozostanie bardzo szybko rozwijająca się branża e-commerce - ocenia. - Wyzwaniem dla inwestorów jest niska stopa bezrobocia w regionie. Dostęp do wykwalifikowanych kadr jest jednym z najważniejszych - oprócz lokalizacji i rozwiniętej sieci drogowej - kryteriów wyboru konkretnego rynku.

Na zagrożenia zwraca uwagę Sławomir Horbaczewski. - Wielkopolsce i całemu krajowi realnie zagrażają rynki poza Polską - Czechy, Słowacja, Rumunia. Mogą przeciągnąć inwestorów i najemców na swoją stronę. A Czechy i Słowacja są daleko przed nami, jeśli chodzi o zachęty dla inwestorów. To głównie ulgi proinwestycyjne oraz mniej barier administracyjnych.

Huby, centra i sortownie

Według Horbaczewskiego magazyny będą zyskiwać wraz z rozwojem handlu internetowego. - Pokazuje to przykład inwestycji Amazona w Wielkopolsce. Wraz z rosnącym znaczeniem e-commerce nowe obiekty magazynowe przejmą stopniowo powierzchnie obecnych sklepów, które przeobrażą się w eksponujące towary show-roomy - przewiduje. - Magazyny, zwiększając swoją powierzchnię, staną się dużymi hubami dla firm kurierskich, sortowniami towarów oraz centrami zamówień i zwrotów dla klientów internetowych. To także kolejna szansa dla rynku wielkopolskiego, sąsiadującego z Niemcami.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Segro, ocenia, że Wielkopolska ma ogromny potencjał. - Podobnie jak w latach ubiegłych wśród naszych głównych klientów zainteresowanych przestrzenią magazynowo-logistyczną w Wielkopolsce znalazły się takie branże jak logistyka i transport, handel i motoryzacja - mówi. - Jedną z naszych najważniejszych inwestycji zrealizowanych ostatnio w tym regionie było centrum dystrybucyjne Tesco na terenie Segro Logistics Park Poznań. Obiekt o powierzchni 30,2 tys. mkw. jest jednym z kluczowych elementów łańcucha dostaw Tesco w Polsce. Odpowiada za dystrybucję asortymentu do 119 sklepów. Docelowo zatrudni ok. 400 osób - opowiada.