Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie nowe uprawnienia będą mieli kupujący mieszkania dzięki nowelizacji ustawy deweloperskiej?
- Jakie funkcje i korzyści przyniesie wprowadzenie portalu DOM dla nabywców mieszkań?
- Na czym polegają zmiany dotyczące zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez deweloperów?
- Jak zmienią się zasady dotyczące waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy deweloperskiej?
- Jakie nowe procedury dotyczące odbioru lokalu i zgłaszania wad zostaną wprowadzone?
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), który został właśnie wpisany do planu prac rządu, jest kompleksowym i największym wzmocnieniem praw kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym od uruchomienia w 2022 r. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).
– Ta ustawa zmieni standardy na rynku nieruchomości. Wzmocni prawa nabywców w tych obszarach, gdzie konsument jest słabszą stroną, a jednocześnie z wejściem w życie projektowanych rozwiązań skorzystają deweloperzy, którzy terminowo realizują swoje inwestycje i konkurują jakością – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, odpowiedzialny za projekt.
– Przyjrzeliśmy się rozwiązaniom na innych rynkach. Nie ma powodu, by standard rynku mieszkaniowego w Polsce odbiegał od hiszpańskiego czy francuskiego, a dzięki poszerzeniu funkcjonalności portal DOM stanie się unikatowym w UE narzędziem wiarygodnych informacji o deweloperach dla nabywców – dodaje.
Pierwotnie portal DOM, który ma zacząć działać w kwietniu 2027 r., miał zawierać tylko informacje o średnich cenach transakcyjnych mieszkań i domów wraz z danymi opisującymi zbywane nieruchomości. Poszerzenie jego funkcjonalności będzie polegać na wzbogaceniu go o dane o deweloperach, którzy realizują inwestycje na podstawie ustawy deweloperskiej. Tylko bowiem te inwestycje, w przypadku problemów z ich realizacją, są objęte gwarancjami DFG, który w określonych przypadkach zwraca nabywcom pieniądze, jeśli deweloper nie chce tego zrobić lub z powodu upadłości nie może.
Czytaj więcej
Upadłość dewelopera nieuchronnie wystawia na próbę zasadę równego traktowania wierzycieli, jednak mieszkanie nie jest typowym towarem.
Czego dowie się kupujący mieszkanie z portalu DOM?
Dzisiaj, przymierzając się do zakupu domu czy mieszkania na rynku pierwotnym, nabywca, który szuka informacji na temat solidności dewelopera jest zdany na opinie w internecie, co do których wiarygodności nie może mieć pewności. Tę pewność zagwarantuje mu portal DOM prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, którego częścią jest DFG. Znajdą się w nim informacje o prowadzonych wcześniej przez dewelopera inwestycjach, ewentualnych opóźnieniach w ich realizacji, terminowości odprowadzania składek na DFG, karach, o ile zostały nałożone przez np. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy nadzór budowlany. Zainteresowany dowie się o toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji bądź upadłości, a także czy nabywcy odstępowali od umów, a DFG zwracał im pieniądze.
Ma to więc być zbiór danych, które pomogą podjąć decyzję o zakupie. Ten sam cel ma wprowadzenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń sprzedaży. Mają one zawierać rzetelny rzut mieszkania z podaniem powierzchni pomieszczeń. Taki rzut nie powinien wprowadzać klienta w błąd, sugerując, że do małego mieszkania po wstawieniu dużej kanapy do pokoju z aneksem kuchennym znajdzie się miejsce na biesiadny stół i zostanie sporo miejsca na komunikację. Dziś bowiem można trafić na takie wątpliwe praktyki marketingowe, które wprowadzają w błąd klientów. Podobnie jak wizualizacje. Jeśli będą wykorzystywane w ogłoszeniach, to mają być opisane.
Czytaj więcej:
Deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali w IV kwartale 2025 r. prawie tyle mieszkań, co za kumulacji „Bezpiecznego kredytu”. Z roku na rok rośnie...
Pro
Materiały wykończeniowe będą znane
Z kolei informacja o standardzie wykończenia lokalu będzie miała jednolity tabelaryczny wzór. W tabeli tej znajdą się szczegółowe informacje o użytych materiałach budowlanych i wykończeniowych. Na przykład w zestawieniu ma się obowiązkowo znaleźć nie tylko typ okna, ale też jego producent i model. Jednym z głównych celów tej zmiany jest stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych.
Projekt wprowadza też dla deweloperów obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w wysokości wyższej niż wpłacił nabywca w przypadku niewywiązania się przez sprzedającego ze zobowiązań. Dzisiaj, gdy mamy rekordowo wysoką podaż mieszkań, ten przepis nie byłby zapewne wykorzystywany, ale gdy sytuacja się odwróci i popyt przewyższy podaż, to rozwiązanie ma chronić nabywcę przed zrywaniem przez dewelopera umowy rezerwacyjnej z powodu pojawienia się klienta, który gotowy jest zapłacić więcej.
Projekt przewiduje także wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny mieszkania czy domu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. W ocenie projektodawcy, to deweloper, jako profesjonalista, ma wziąć na siebie ryzyko związane ze zmianą kosztów realizacji inwestycji.
Zmieni się też, z korzyścią dla kupujących, procedura odbioru lokalu – na zgłoszenie wad będzie więcej czasu. Dziś trzeba to zrobić podczas odbioru. Projekt zakłada dodatkowy czas na zgłoszenie wad. Klient będzie miał czas, aby w przypadku wątpliwości, które mu się pojawią przy odbiorze, skonsultować je ze swoimi ekspertami.
– Warto zwrócić uwagę, że nasz projekt obejmuje, z punktu widzenia nabywcy, cały proces inwestycyjny. Od weryfikacji dewelopera, przez zawartość prospektu informacyjnego, po odbiór lokalu i poszerzenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi – podsumowuje wiceminister Lewandowski.
Czytaj więcej
Ustawa o jawności cen mieszkań nie ukróciła nieuczciwych działań niektórych deweloperów, którym przygląda się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsument...
Większa pewność skorzystania z rękojmi
Zagwarantowana ma też być możliwość skorzystania z rękojmi. Dzisiaj przyjęty model funkcjonowania firm deweloperskich polega na każdorazowym powoływaniu spółki celowej do realizacji konkretnej inwestycji.
– To jest bezpieczne rozwiązanie dla przedsiębiorcy, ale nie dla jego klientów. Jeśli bowiem deweloper zakończy działanie spółki celowej przed upływem obowiązywania rękojmi za wady, to „szukaj wiatru w polu”. Nie ma odpowiedzialnego za wady lokali czy części wspólnej nieruchomości – dodaje Tomasz Lewandowski.
Zgodnie z projektem spółka celowa będzie musiała wskazać podmiot, który przejmie w takiej sytuacji jej zobowiązania z tytułu rękojmi.
